پرسش‌های متداول

بله. اتباع خارجی می‌توانند در مناطق آزاد (فری‌هولد) دبی، که اکنون بیش از ۶۰ منطقه را شامل می‌شود، ملک را به طور کامل و به نام خود ثبت کنند. این مناطق شامل ⁨Downtown Dubai⁩، ⁨Dubai Marina⁩، ⁨Palm Jumeirah⁩، ⁨Business Bay⁩، ⁨Dubai Hills Estate⁩ و ⁨Jumeirah Village Circle⁩ می‌شوند. مالکیت نزد اداره اراضی دبی (⁨DLD⁩) ثبت می‌گردد و همان حقوقی را که یک شهروند اماراتی دارد به صاحب ملک می‌دهد: سکونت، اجاره، رهن، فروش یا انتقال ارثی. خارج از مناطق فری‌هولد، خریداران خارجی محدود به حق استفاده (لیز‌هولد) تا ۹۹ سال هستند.

تقریباً ۷ تا ۸٪ بالاتر از قیمت خرید را برای هزینه‌های انتقال در نظر بگیرید. بزرگ‌ترین مورد، کارمزد انتقال اداره اراضی دبی (⁨DLD⁩) به میزان ۴٪ از ارزش ملک است. در خرید ملک آماده (بازار ثانویه)، کمیسیون مشاور معمولاً ۲٪، هزینهٔ دفتر ثبت معامله (تراستی) حدود ⁨AED⁩ ۴٬۰۰۰ و هزینه صدور سند مالکیت (⁨Title Deed⁩) برابر ⁨AED⁩ ۲۵۰ است. وام مسکن نیز هزینه ثبت ۰٫۲۵٪ از مبلغ وام را به ⁨DLD⁩ اضافه می‌کند. در خرید پیش‌فروش، معمولاً توسعه‌دهنده کمیسیون را پرداخت می‌کند و ۴٪ به عنوان هزینه ثبت اوقود (⁨Oqood⁩) دریافت می‌شود.

پیش‌فروش یعنی ملک از توسعه‌دهنده، پیش یا در حین ساخت، معمولاً با برنامه پرداخت مرحله‌ای و تحویل در آینده خریداری می‌شود. ملک آماده (یا بازار ثانویه) کامل است و بلافاصله قابل سکونت یا اجاره است. پیش‌فروش معمولاً قیمت ورودی پایین‌تر و برنامه‌های پرداخت انعطاف‌پذیرتری دارد؛ ملک آماده ریسک ساخت را حذف می‌کند و از همان ماه اول درآمد اجاره ایجاد می‌کند. پرداخت‌های پیش‌فروش از طریق حساب سپرده امانی مستقل پروژه محافظت می‌شوند.

برای ملک آماده، خریدار و فروشنده یک تفاهم‌نامه (فرم ⁨F⁩) امضا می‌کنند و خریدار معمولاً ۱۰٪ بیعانه پرداخت می‌کند. فروشنده گواهی عدم مخالفت (⁨NOC⁩) را از توسعه‌دهنده دریافت می‌کند؛ سپس انتقال در دفتر امین اراضی دبی (⁨DLD⁩) انجام می‌شود، مانده مبلغ پرداخت می‌گردد و سند مالکیت (⁨Title Deed⁩) به نام خریدار صادر می‌شود. خرید نقدی معمولاً در دو تا چهار هفته تکمیل می‌شود. وام مسکن به دلیل ارزیابی و تأیید بانک زمان بیشتری می‌برد.

پروژه‌های پیش‌فروش زیر نظر ⁨RERA⁩ و بر اساس قانون حساب سپرده امانی دبی تنظیم می‌شوند. پرداخت‌های شما به حساب سپرده امانی اختصاصی پروژه واریز می‌شود و توسعه‌دهنده فقط با تأیید رسیدن به مراحل ساخت تأیید‌شده توسط ⁨RERA⁩ می‌تواند از آن برداشت کند. مالکیت شما از همان ابتدا از طریق اوقود (⁨Oqood⁩) — ثبت موقت ⁨DLD⁩ — ضبط می‌شود، حتی قبل از تکمیل ساختمان. اگر توسعه‌دهنده ناتوان شود، وجوه سپرده‌گذاری‌شده از بدهی‌های سایر پروژه‌هایش جدا هستند و ⁨RERA⁩ می‌تواند توسعه‌دهنده جایگزین منصوب کند یا بازپرداخت ترتیب دهد.

بله. ملکی با ارزش حداقل ⁨AED⁩ ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ دارنده را واجد شرایط اقامت طلایی (⁨Golden Visa⁩) ۱۰ ساله می‌کند، بر اساس ارزیابی ⁨DLD⁩ و نه لزوماً مبلغ پرداخت‌شده نقدی. ملک باید در یک منطقه فری‌هولد تعیین‌شده باشد و دو یا چند واحد می‌توانند برای رسیدن به این حد آستانه ترکیب شوند. از اوایل سال ۲۰۲۶، شرط قبلی برای پرداخت حداقل مبلغ نقدی برداشته شده، بنابراین ملک‌های وثیقه‌گذاری‌شده یا پیش‌فروش نیز در صورت رسیدن ارزیابی به ⁨AED⁩ ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ واجد شرایط هستند. این ویزا شرط حداقل اقامت ندارد و به دارنده اجازه می‌دهد خانواده را اسپانسر کند.

مهاجران مقیم می‌توانند تا ۸۰٪ ارزش ملک برای اولین ملک زیر ⁨AED⁩ ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ و تا ۷۰٪ برای ارزش‌های بالاتر وام بگیرند. غیر مقیمان معمولاً می‌توانند ۵۰ تا ۶۰٪ وام بگیرند، یعنی باید ۴۰ تا ۵۰٪ را نقدی تأمین کنند. خریدهای پیش‌فروش صرف‌نظر از وضعیت اقامت به ۵۰٪ محدود هستند و ملک دوم به ۶۰٪. این حداکثر نسبت وام به ارزش (⁨LTV⁩) تعیین‌شده توسط بانک مرکزی است؛ بانک‌های منفرد اغلب محافظه‌کارانه‌تر عمل می‌کنند.

شارژ ساختمان مشترک، هزینه سالانه نگهداری فضاهای مشترک و امکانات ساختمان است که به ازای هر فوت مربع از واحد شما محاسبه می‌شود. این هزینه‌ها بسته به نوع و موقعیت پروژه بسیار متفاوت است: به طور کلی ⁨AED⁩ ۳ تا ۸ به ازای هر فوت مربع برای ویلاها، ⁨AED⁩ ۱۲ تا ۲۵ برای آپارتمان‌های سطح متوسط و برای برج‌های مجهز به امکانات ویژه به‌مراتب بیشتر. نرخ‌ها زیر نظر شاخص هزینه خدمات ⁨RERA⁩ بازبینی می‌شوند و مالکان می‌توانند عدد دقیق ساختمان خود را از طریق پلتفرم ⁨Mollak⁩ اداره اراضی دبی استعلام کنند.

بازدهی ناخالص در سراسر دبی در اوایل سال ۲۰۲۶ به طور میانگین حدود ۶٫۷٪ بود؛ آپارتمان‌ها نزدیک ۷٪ و ویلاها نزدیک ۵٪. واحدهای کوچک‌تر در مناطق پرتقاضا مانند ⁨Jumeirah Village Circle⁩، ⁨Business Bay⁩ و ⁨Dubai Sports City⁩ می‌توانند ۸٪ یا بیشتر داشته باشند، در حالی که خانه‌های بزرگ لوکس بازدهی کمتری دارند اما تمایل به رشد سرمایه بیشتری دارند. بازدهی تنها بخشی از تصویر است؛ ما توصیه می‌کنیم آن را در کنار نقدینگی، شارژ ساختمان و رشد سرمایه مورد انتظار برای هر زیر‌بازار بسنجید.

دبی هیچ مالیات سالانه بر ملک، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر درآمد اجاره برای مالکان حقیقی — چه مقیم چه غیر مقیم — وضع نمی‌کند. اصلی‌ترین هزینه دولتی، کارمزد انتقال یک‌باره ۴٪ ⁨DLD⁩ هنگام خرید است. یک نکته مهم: اگر در کشور دیگری مقیم مالیاتی هستید، ممکن است کشور متبوع شما بر درآمد اجاره یا سود سرمایه دبی شما مالیات وضع کند، بنابراین مشورت با مشاور مالیاتی در حوزه قضایی خودتان توصیه می‌شود.

فری‌هولد یعنی ملک و زمین زیر آن را بدون محدودیت زمانی کاملاً تملک می‌کنید — این استاندارد برای خریداران خارجی در بیش از ۶۰ منطقه فری‌هولد دبی از جمله ⁨Downtown Dubai⁩، ⁨Dubai Marina⁩، ⁨Palm Jumeirah⁩، ⁨Business Bay⁩ و ⁨Dubai Hills Estate⁩ است. لیزهولد حق استفاده از ملک را برای مدت معینی تا ۹۹ سال اعطا می‌کند، بدون اینکه مالکیت زمین زیر آن منتقل شود. اکثر خریداران بین‌المللی فری‌هولد خریداری می‌کنند؛ ما نوع تصدی هر ملک را پیش از اقدام شما تأیید می‌کنیم.

بله. خرید می‌تواند کاملاً از راه دور از طریق وکالت‌نامه (⁨Power of Attorney⁩) انجام شود — سندی با تأییدیه رسمی که به نماینده اجازه می‌دهد قرارداد فروش را امضا کند، در دفتر امین اراضی دبی حاضر شود، هزینه‌ها را پرداخت کند و مالکیت را به نام شما ثبت نماید. وکالت‌نامه خرید می‌تواند تا پنج سال معتبر باشد و می‌توان آن را داخل امارات یا در خارج از کشور از طریق سفارت مربوطه و زنجیره تصدیق رسمی تهیه کرد. بسیاری از مشتریان خارج از کشور ما این‌گونه خرید می‌کنند و سند مالکیت خود را بدون اینکه پا به دبی بگذارند دریافت می‌کنند.

برای ملک آماده‌ای که با پول نقد خریداری می‌شود، انتقال معمولاً چند هفته پس از آماده شدن مدارک و دریافت گواهی عدم مخالفت (⁨NOC⁩) از توسعه‌دهنده انجام می‌شود؛ وام مسکن به دلیل ارزیابی و تأیید بانک زمان بیشتری می‌برد. برای پیش‌فروش، رزرو فوری است و تحویل واحد بر اساس برنامه ساخت توسعه‌دهنده صورت می‌گیرد. پس از تحویل، سند مالکیت (⁨Title Deed⁩) کامل معمولاً چهار تا هشت هفته بعد صادر می‌شود و ثبت موقت اوقود (⁨Oqood⁩) به ثبت کامل تبدیل می‌گردد.

برنامه‌های پرداخت پیش‌فروش به طور کلی به دو نوع تقسیم می‌شوند. برنامه‌های مرتبط با پیشرفت ساخت، اقساط را به مراحل ساختمانی گره می‌زنند — بیعانه رزرو، سپس پرداخت‌ها در مراحل فونداسیون، سازه و تحویل. برنامه‌های پس از تحویل به شما اجازه می‌دهند کلیدها را با بخشی از قیمت هنوز معوقه تحویل بگیرید و اقساط ماهانه یا فصلی را در بازه‌ای حدود دو تا هشت سال پرداخت کنید. ساختارهایی مانند ۸۰/۲۰ و ۶۰/۴۰ رایج هستند. برنامه مناسب بستگی به جریان نقدینگی شما و هدف‌تان — سکونت، نگهداری یا اجاره — دارد.

بله. قراردادهای اجاره بلندمدت از طریق اجاری (⁨Ejari⁩) ثبت می‌شوند. برای اجاره کوتاه‌مدت یا اقامتگاه تعطیلات، به مجوز خانه تعطیلات از اداره اقتصاد و گردشگری دبی نیاز دارید که مستلزم ارائه سند مالکیت، گواهی عدم مخالفت از ساختمان یا انجمن مالکان، رعایت استانداردهای ایمنی و تمدید سالانه است — فعالیت بدون این مجوز جریمه‌های سنگینی به همراه دارد. ما می‌توانیم شما را با شرکت‌های مدیریت مجاز که امور مجوز و عملیات مهمان را بر عهده می‌گیرند آشنا کنیم.

وقتی توسعه‌دهنده اطلاعیه تکمیل پروژه را صادر می‌کند، یک بازرسی نقص (⁨Snagging⁩) ترتیب می‌دهید — یک بررسی حرفه‌ای (معمولاً ⁨AED⁩ ۱٬۵۰۰ تا ⁨AED⁩ ۳٬۰۰۰) که عیوب ساختمانی را پیش از تحویل واحد مستند می‌کند. سپس آخرین قسط را پرداخت می‌کنید، تصرف ملک را به عهده می‌گیرید و ثبت اوقود (⁨Oqood⁩) ظرف معمولاً چهار تا هشت هفته به سند مالکیت (⁨Title Deed⁩) کامل تبدیل می‌شود. ساختمان‌های نوساز دوره ضمانت عیوب دارند: معمولاً یک سال برای تکمیلات و سیستم‌های مکانیکی و ده سال برای اجزای سازه‌ای.

در اغلب موارد، بله. اکثر توسعه‌دهندگان اجازه می‌دهند ملک پیش‌فروش — که به آن «انتقال» (⁨Assignment⁩) می‌گویند — پس از پرداخت بخش معینی از قیمت، معمولاً ۳۰ تا ۴۰ درصد از ارزش قرارداد، و دریافت گواهی عدم مخالفت (⁨NOC⁩) از توسعه‌دهنده، فروخته شود. فروش سپس از طریق قرارداد ثبت‌شده توسط ⁨RERA⁩ رسمی می‌شود و در دفتر امین اراضی دبی (⁨DLD⁩) تکمیل می‌گردد و برنامه پرداخت باقیمانده به خریدار جدید منتقل می‌شود. شرایط از یک توسعه‌دهنده به دیگری متفاوت است، بنابراین ما پیش از تعهد شما شرایط خاص هر پروژه را بررسی می‌کنیم.

اداره اراضی دبی (⁨DLD⁩) نهاد دولتی است که هر معامله ملکی در امارت را ثبت و تنظیم می‌کند — مالکیت را ضبط و اسناد مالکیت (⁨Title Deed⁩) را صادر می‌نماید. ⁨RERA⁩ یا سازمان تنظیم مقررات ملکی، بازوی نظارتی ⁨DLD⁩ است: کارگزاران و توسعه‌دهندگان را مجاز می‌کند، بر حساب‌های سپرده امانی که از پرداخت‌های پیش‌فروش محافظت می‌کنند نظارت دارد و قوانین حاکم بر بازار را تعیین می‌کند. هر دو نهاد به منظور تأمین امنیت مالکیت و شفافیت معاملات فعالیت می‌کنند.