نوشتهٔ یوسف جلیلی، بنیانگذار جلیلی رییل استیت
در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶، آفپلن ۶۸ درصد معاملات فروش ملک در دبی را تشکیل داد و املاک آمادهٔ ۵۱ درصد پول بازار را جابهجا کرد. هر دو عدد درستاند، هر دو یک بازار را توصیف میکنند، و جمعکردنشان رایجترین اشتباهی است که در خواندن آمار بازار دبی رخ میدهد.
هفتهٔ گذشته کسی خلاصهای از بازار را نشانم داد که این دو عدد کنار هم نشسته بودند: آفپلن ۶۸ درصد، ثانویه ۵۱ درصد. پرسشش کاملاً بجا بود — مجموع این دو میشود ۱۱۹ درصد، پس کدامیک غلط است؟
هیچکدام. این دو نسبت به دو مخرج متفاوت اندازهگیری شدهاند؛ یکی تعداد معامله را میشمارد و دیگری درهم را. دبی بازاری است که پاسخ این دو پرسش در آن واقعاً متفاوت است، و فهمیدن دلیلش تقریباً تمام چیزی است که برای خواندن درست آمار لازم دارید.
دو موتور، دو واحد اندازهگیری
بر پایهٔ دادههای دایرهٔ اراضی و املاک دبی برای نیمهٔ نخست ۲۰۲۶، معاملات فروش ملک — آفپلن بهعلاوهٔ آماده، بدون احتساب رهن و هبه — به ۲۸۶٫۴۴ میلیارد درهم در ۸۶٬۰۰۰ معامله رسید. تفکیک آن چنین است:
| تعداد معامله | سهم از تعداد | ارزش | سهم از ارزش | |
|---|---|---|---|---|
| آفپلن | ۵۸٬۸۴۰ | ۶۸٪ | ۱۳۹٫۷۵ میلیارد درهم | ۴۹٪ |
| آماده (تکمیلشده) | ۲۷٬۱۶۰ | ۳۲٪ | ۱۴۶٫۶۹ میلیارد درهم | ۵۱٪ |
| مجموع | ۸۶٬۰۰۰ | ۱۰۰٪ | ۲۸۶٫۴۴ میلیارد درهم | ۱۰۰٪ |
هر ستون بهتنهایی ۱۰۰ درصد میشود. عدد ۶۸ و عدد ۵۱ در دو ستون متفاوت نشستهاند و دقیقاً به همین دلیل قابل جمعشدن نیستند.
اما نکتهٔ ساختاری زیر این حساب، از خودِ حساب جالبتر است. آفپلن جایی است که معاملهها هستند؛ ملک آماده جایی است که سرمایه است. آفپلن ۲٫۲ برابر معاملهٔ بیشتری ثبت کرد و باز هم پول کمتری جابهجا کرد، چون میانگین ارزش هر معاملهٔ آماده بهمراتب بالاتر است — در این شش ماه حدود ۵٫۴ میلیون درهم در برابر ۲٫۴ میلیون درهم برای آفپلن.
بخشی از این فاصله به ترکیب داراییها برمیگردد نه به قیمت: رقم املاک تکمیلشده شامل زمین و املاک تجاری هم هست و همین میانگین را بالا میبرد. با این حال جهت ماجرا وقتی فقط به معاملات مسکونی نگاه کنیم هم پابرجاست، و در تیر و مرداد هم تکرار شد؛ در جولای میانگین معاملهٔ آفپلن حدود ۱٫۷ میلیون درهم و میانگین معاملهٔ آماده حدود ۴٫۴ میلیون درهم بود.
عدد تیترها بیش از آنچه فکر میکنید در خود دارد
رقمی که برای نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ بیش از همه نقل میشود ۴۱۹٫۹۴ میلیارد درهم در ۱۱۲٬۸۵۰ معامله است. این عدد، مجموع تمام معاملات ملکی ثبتشده نزد دایرهٔ اراضی است و رقم فروش نیست. سه فعالیت کاملاً متفاوت را در خود جای داده است:
- فروش — ۲۸۶٫۴۴ میلیارد درهم؛ همان عددی که بازار خرید و فروش را توصیف میکند.
- رهن — تسهیلات و تأمین مالی روی ملکی که پیشتر خریداری شده است.
- هبه — انتقال میان اعضای خانواده و اشخاص مرتبط، بدون قیمت بازار.
ثبت یک رهن، خرید نیست. یک انتقال هبه هم خرید نیست. وقتی تیتری از عدد بزرگتر برای توصیف تقاضا استفاده میکند، تقریباً یکسوم آنچه توصیف میکند اصلاً تقاضا نیست. اگر میخواهید دو دوره یا دو منبع را با هم مقایسه کنید، نخستین کار این است که معلوم کنید هرکدام کدامیک از این سه سبد را شمردهاند.
همین انضباط دربارهٔ سالی که مبنای مقایسه قرار میدهیم هم صدق میکند. دبی در سال ۲۰۲۵ بیش از ۲۷۰٬۰۰۰ معامله به ارزش حدود ۹۱۷ میلیارد درهم ثبت کرد — بر مبنای «تمام معاملات». همان سال بر مبنای «فقط فروش» برابر بود با ۲۱۴٬۹۱۲ معامله به ارزش ۶۸۲٫۵ میلیارد درهم. هر دو واقعیاند و به دو پرسش متفاوت پاسخ میدهند.
جهت حرکت بازار
بازار دبی در ۲۰۲۶ کوچکتر از ۲۰۲۵ است، و بهتر است این را صریح بگوییم تا اینکه یک افت را بهشکل یک ثبات جا بزنیم.
در بخش مسکونی، برآورد کاوندیش ماکسول برای نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ برابر است با ۷۹٬۲۸۱ معامله به ارزش ۲۲۱٫۴ میلیارد درهم، در برابر ۹۱٬۹۷۳ معامله به ارزش ۲۶۲٫۶ میلیارد درهم در سال پیش از آن — یعنی حدود ۱۴ درصد افت در تعداد و ۱۶ درصد افت در ارزش. رقم «تمام معاملات» همین را آرامتر میگوید: ۴۱۹٫۹۴ میلیارد درهم امسال در برابر حدود ۴۳۱ میلیارد درهم در نیمهٔ نخست ۲۰۲۵.
قیمتها دیرتر و ملایمتر از حجم واکنش نشان دادهاند، که توالی معمول بازارهاست. شاخص ریدین (REIDIN) قیمت مسکونی را در ژوئن ۲۰۲۶ حدود ۱٫۸۶ درصد بالاتر از یک سال قبل نشان میدهد، اما در همان ماه ۱٫۲۴ درصد کاهش ماهانه ثبت کرده است؛ رشد سالانه از حدود ۱۱٫۸ درصد در ژانویه به ۳٫۶ درصد در می تعدیل شده. شاخص ولیواستِرَت (ValuStrat) بدبینانهتر است و رشد سالانهٔ ژوئن را تنها ۰٫۱ درصد و شاخص را حدود ۱۰ درصد پایینتر از اوج اواخر فوریه گزارش میکند.
این دو شاخص دربارهٔ اینکه قیمتها در بازهٔ دوازدهماهه هنوز مثبت است یا نه اختلاف نظر دارند. اما دربارهٔ شکل ماجرا توافق دارند: رشد متوقف شده و قرائتهای ماهانه منفی شدهاند. هر کسی به شما میگوید قیمتهای دبی همچنان در حال رشد است، دارد یک عدد سالبهسال را نقل میکند و امیدوار است دربارهٔ سه ماه اخیر نپرسید.
درآمد اجاره بهتر از رشد قیمت مقاومت کرده است. انگل اند وُلکِرز میانگین بازدهی ناخالص اجارهٔ مسکونی را در جولای ۲۰۲۶ برابر ۶٫۵۸ درصد گزارش میکند — ۶٫۹ درصد برای آپارتمان، ۵٫۱ درصد برای تاونهاوس و ۴٫۵ درصد برای ویلا. این ارقام ناخالصاند و همانطور که پیشتر نوشتهایم، عدد خالص پس از کسر شارژ سرویس، سرمایش، مدیریت و خالیماندن معمولاً یکچهارم تا یکسوم پایینتر است.
عدد عرضه که باید دوباره نگاهش کرد
برای سال ۲۰۲۶ حدود ۸۳٬۰۰۰ واحد مسکونی برنامهٔ تحویل دارند. این رقم زیاد نقل میشود و بهتنهایی گمراهکننده است.
«برنامهریزیشده» با «تحویلشده» یکی نیست. کاوندیش ماکسول در نیمهٔ نخست سال ۲۴٬۸۰۰ واحد تکمیلشده ثبت کرده است؛ در برابر برنامهٔ سالانهٔ حدود ۸۳٬۰۰۰ واحد، این یعنی نتیجهٔ واقعبینانهٔ پایان سال جایی حوالی ۳۹٬۰۰۰ تا ۴۸٬۰۰۰ واحد خواهد بود — تقریباً نیمی از عدد اعلامی. دبی در هر سالی که رکوردش موجود است از برنامهٔ تحویل عقب مانده، و ۲۰۲۶ هم استثنا به نظر نمیرسد.
این نکته در هر دو جهت اهمیت دارد. اگر نگران شوک مازاد عرضه هستید، عدد برنامهریزیشده آن را بزرگتر از واقع نشان میدهد. و اگر روی تحویل یک ساختمان مشخص در تاریخ مشخص حساب باز کردهاید تا اجارهاش را شروع کنید، همان عدد دارد به شما وعدهٔ بیش از حد میدهد.
این آمار هنگام خرید واقعی چه معنایی دارد
تفکیک «حجم در برابر ارزش» صرفاً یک نکتهٔ آماری نیست؛ روی یک انتخاب واقعی مینشیند.
آفپلن مسیر ارزانتر ورود است: پیشپرداخت کمتر، اقساط پخششده در طول ساخت، و قیمت ورودی روی ساختمانی که هنوز وجود ندارد. آنچه میخرید یک زمانبندی و کارنامهٔ یک توسعهدهنده است، و پول شما تا زمان تحویل هیچ درآمدی تولید نمیکند. در بازاری که تحویلها مرتب از برنامه عقب میمانند، ریسک اصلی همان دورهٔ انتظار است، نه قیمت.
ملک آماده در هر معامله گرانتر تمام میشود و کل مبلغ را نقد یا با وام میخواهد. در عوض میتوانید داخل همان واحد بایستید، عدد واقعی شارژ سرویس را بخوانید، کیفیت مدیریت ساختمان را ببینید و از همان ماهی که کلید را تحویل میگیرید اجارهاش بدهید. دلیل اینکه ۵۱ درصد پول بازار با ۳۲ درصد معاملات از اینجا عبور میکند همین است: چکهای بزرگتر اینجا نوشته میشوند.
بیشتر سبدهای سنجیده در این بازار هر دو را دارند. اشتباه، انتخاب یکی از این دو نیست — اشتباه این است که یکی را انتخاب کنید چون درصدی در یک گزارش اینطور نشان داده، بیآنکه بپرسید آن درصد، درصدِ چه چیزی بوده است.
سه پرسشی که باید از هر عدد بازار دبی بپرسید
- فروش، یا تمام معاملات؟ فاصلهٔ ۲۸۶ تا ۴۲۰ میلیارد درهم در یک نیمهٔ سال، همان رهن و هبه است.
- تعداد، یا ارزش؟ آفپلن در یکی پیشتاز است و در دیگری عقب. منبعی که فقط یکی را میدهد، نیمی از بازار را به شما نشان داده است.
- مسکونی، یا همهچیز؟ زمین و املاک تجاری داخل ارقام کلان نشستهاند و هر میانگینی را که لمس کنند بالا میبرند.
اگر به این سه پرسش پاسخ بدهید، بیشتر تناقضهای ظاهری در گزارشهای بازار دبی خودبهخود حل میشوند — از جمله همان ۶۸ و ۵۱ درصدی که این نوشته با آن شروع شد.
پرسشهای متداول
چرا سهم آفپلن و بازار ثانویه در گزارشهای دبی بیش از ۱۰۰ درصد میشود؟
چون این دو نسبت به دو مخرج متفاوت اندازهگیری شدهاند. در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ آفپلن ۶۸ درصد معاملات از نظر تعداد بود و ملک تکمیلشده ۵۱ درصد از نظر ارزش. تعداد و ارزش دو ستون جداگانهاند و هر ستون بهتنهایی ۱۰۰ درصد میشود، بنابراین این دو درصد قابل جمعشدن نیستند.
تفاوت ارزش کل معاملات دبی با ارزش فروش چیست؟
رقم کل دایرهٔ اراضی برای نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ برابر ۴۱۹٫۹۴ میلیارد درهم در ۱۱۲٬۸۵۰ معامله بود که شامل فروش، ثبت رهن و انتقال هبه است. فروش بهتنهایی ۲۸۶٫۴۴ میلیارد درهم در ۸۶٬۰۰۰ معامله بود. رهن و هبه خرید محسوب نمیشوند، پس عدد بزرگتر میزان تقاضا را حدود یکسوم بیشتر از واقع نشان میدهد.
آیا قیمت ملک در دبی در سال ۲۰۲۶ همچنان در حال رشد است؟
رشد سالانه عملاً متوقف شده و قرائتهای ماهانه منفی شدهاند. شاخص ریدین قیمت مسکونی را در ژوئن ۲۰۲۶ حدود ۱٫۸۶ درصد بالاتر از سال قبل ولی ۱٫۲۴ درصد پایینتر از ماه قبل ثبت کرد و رشد سالانه از حدود ۱۱۪۸ درصد در ژانویه به ۳٫۶ درصد در می رسید. شاخص ولیواسترت رشد سالانهٔ ژوئن را ۰٫۱ درصد و شاخص را حدود ۱۰ درصد پایینتر از اوج اواخر فوریه گزارش میکند.
ارقام این مقاله از دادههای دایرهٔ اراضی و املاک دبی برای نیمهٔ نخست و ماه جولای ۲۰۲۶ و از گزارشهای کاوندیش ماکسول، ریدین، ولیواسترت و انگل اند وُلکرز، تا تاریخ ۱۳ آگوست ۲۰۲۶، گردآوری شده است. دادههای بازار بازنگری میشوند؛ هر عدد را یک قرائت بدانید، نه یک حقیقت قطعی. این مقاله اطلاعات عمومی دربارهٔ ساختار بازار است و توصیهٔ سرمایهگذاری نیست.