ارزش پروژه‌های جدید و اعلامشدهٔ دبی در نیمهٔ اول ۲۰۲۶ از ۲۷۵ میلیارد درهم گذشت. اما تا پایان مه فقط ۷۵ میلیارد درهم، در ۲۵۰ پروژه، در ادارهٔ زمین دبی (DLD) ثبت و در فروش بود. ۲۰۰ میلیارد باقی، یک طرح Emaar است که ۱۱ ژوئن ۲۰۲۶ اعلام شد و هنوز نه نام دارد، نه قیمت، نه تاریخ فروش.
- ثبت‌شده و در فروش تا پایان مه ۲۰۲۶: ۲۵۰ پروژه، حدود ۷۵ میلیارد درهم، نزدیک ۵۹٬۴۰۰ خانه که حدود ۱۰٬۸۰۰ تای آن ویلاست — نظرسنجی W Capital، به گزارش Zawya، ژوئن ۲۰۲۶.
- مبنای مقایسه، سال ۲۰۲۵: ۶۴۸ پروژه، ۴۶۳ میلیارد درهم، حدود ۱۶۷٬۰۰۰ خانه — همان نظرسنجی. یعنی حدود ۵۴ پروژه در ماه در ۲۰۲۵، در برابر حدود ۵۰ پروژه در ماه تا این‌جای ۲۰۲۶.
- واقعاً تکمیلشده در نیمهٔ اول ۲۰۲۶: ۱۰۴ پروژه به ارزش ۱۱۱ میلیارد درهم و ۲۴٬۵۳۷ خانه، ۳۶٪ بیشتر از سال قبل — آمار ادارهٔ زمین دبی، Khaleej Times، ۲۰ آگوست ۲۰۲۶.
- برنامهریزیشده برای تحویل در ۲۰۲۶: ۹۶٬۵۸۵ خانه که ۸۲٫۹٪ آن از قبل فروخته شده؛ فقط ۵٬۳۷۶ تای آن ویلاست و ۹۵٪ ویلاها فروش رفته — دادههای fäm Properties، Gulf News، ۲۱ آگوست ۲۰۲۶.
- توسعه‌دهنده‌های تازه: ۱۸۶ شرکت توسعه‌دهندهٔ جدید از ژانویه تا نیمهٔ آگوست ۲۰۲۶، حدود ۲۵ شرکت در ماه — ادارهٔ زمین دبی، Gulf News، ۱۵ آگوست ۲۰۲۶.
اعلامشده، عرضهشده یا تحویلشده — تیتر داره کدوم رو می‌شمره؟
در دبی به سه اتفاق متفاوت «عرضه» می‌گویند و تفاوت این سه، مستقیم به پول شما ربط دارد. اعلام یعنی توسعهدهنده برنامه‌اش را گفته است: یک رقم، یک تعداد ساکن، چند تصویر سه‌بعدی. عرضه، به آن معنایی که ادارهٔ زمین دبی می‌شمارد، یعنی پروژهٔ ثبت‌شده. توسعهدهنده باید پیش از امضای هر قرارداد فروش یا دریافت هر پرداختی، پروژه را در DLD ثبت کند، طبق مادهٔ ۶ قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ برای آن حساب اسکروی جداگانه باز کند و پیش از تبلیغ، مجوز RERA بگیرد. تحویل یعنی گواهی تکمیل، و کلید در دست شما.
رقم ۲۷۵ میلیارد درهم، دو مورد اول را با هم قاطی میکند. ۷۵ میلیارد درهم آن ثبت‌شده و در فروش است؛ ۲۰۰ میلیارد درهم آن فقط اعلام شده. هر دو واقعی‌اند؛ فقط یکی را می‌شود خرید.
موج پروژه‌های ۲۰۲۶ واقعاً چقدر بزرگه؟
اگر پروژه‌های ثبت‌شده را بشمارید، ۲۰۲۶ با همان سرعت ۲۰۲۵ پیش می‌رود، نه تندتر: ۲۵۰ پروژهٔ ثبت‌شده تا پایان مه، در برابر ۶۴۸ پروژه در کل ۲۰۲۵. آنچه بی‌سابقه است، ارزش اعلامشده است — و آن هم بیانیهٔ مطبوعاتی یک شرکت است.
تقاضا هنوز عرضه را جذب میکند: فروش نیمهٔ اول به ۲۸۶٫۴ میلیارد درهم رسید، در حدود ۸۶٬۰۰۰ معاملهٔ فروش. اما تعداد فروشنده‌ها تندتر از توان بررسی خریدارها زیاد می‌شود — ۱۸۶ شرکت توسعه‌دهندهٔ جدید در هفت ماه و نیم. سریع‌ترین راه برای فهمیدن این‌که کدام‌یک قبلاً ساختمانی را تمام کرده، صورت‌های مالی منتشرشدهٔ خود توسعهدهنده است؛ نحوهٔ خواندن آن را با اعداد خود Emaar جداگانه توضیح داده‌ایم.
هر توسعهدهنده چی اعلام کرده، چی می‌فروشه و چی تحویل می‌ده؟
Emaar
اعلامشده: طرح ۲۰۰ میلیارد درهمی ۱۱ ژوئن ۲۰۲۶ — جمعیت پیش‌بینی‌شدهٔ نزدیک ۱۵۰٬۰۰۰ نفر، بیش از ۴٫۵ میلیون متر مربع زیربنا، پنج منطقه شامل یک محدودهٔ ویلایی دربسته با خانه‌های پنج و شش‌خوابه. نه نامی، نه محلی، نه قیمتی؛ Gulf News و The National هر دو رونمایی کامل را «قریب‌الوقوع» گزارش کردند و گزارش شش‌ماههٔ Emaar در آگوست هم هنوز از آن به‌عنوان طرحی اعلامشده یاد میکند.
در فروش: نتایج نیمهٔ اول ۲۰۲۶ Emaar از ۱۱ عرضه در Emaar South، Dubai Hills Estate، The Heights Country Club، The Oasis، Rashid Yachts & Marina و Expo Living نام میبرد، با ۲۶٫۶ میلیارد درهم فروش ملک و ۱۶۴٫۹ میلیارد درهم بک‌لاگ درآمدی. هر ۱۱ مورد، فازی درون محله‌ای است که از قبل خیابان، مدرسه و همسایه دارد — Dubai Hills Estate روشن‌ترین نمونه است و یادداشت ما دربارهٔ Creek Haven نشان می‌دهد عرضهٔ یک فاز واقعی Emaar چه شکلی است.
Damac
در فروش: Damac با استناد به آمار ادارهٔ زمین، ۵٬۷۰۶ فروش پیشفروش به ارزش ۱۵٫۶ میلیارد درهم در نیمهٔ اول ۲۰۲۶ گزارش میکند؛ رتبهٔ اول بازار از نظر تعداد. در تحویل: هدفش تحویل بیش از ۸٬۸۰۰ واحد در ۲۰۲۶ است — حدود ۶٬۳۰۰ واحد در Damac Lagoons که زیرساختش از ۸۰٪ پیشرفت گذشته، و بیش از ۱٬۵۰۰ ویلا در Damac Hills ۲. برای خریدار Damac، ۲۰۲۶ به همان اندازه که سال عرضه است، سال تحویل هم هست؛ سؤال مفید این است که هر تحویل چقدر با تاریخی که اول گفته شده بود فاصله دارد.
Sobha Realty
اعلام و شروع فروش: Sobha Sanctuary، ۵۰ میلیارد درهم در حدود ۳۷٫۵ میلیون فوت مربع کنار جادهٔ العین — نزدیک ۲۰٬۰۰۰ خانه، حدود ۱۸٬۰۰۰ آپارتمان و ۲٬۰۰۰ ویلا، تحویل طی چهار تا هشت سال، و اولین تحویل‌ها از سهماههٔ سوم ۲۰۲۹. اولین مرحلهٔ فروش حدود ۲۵۰ خانه از ۳٫۹۹ میلیون درهم بود. در تحویل: Sobha می‌گوید برنامه دارد ۶٬۸۱۹ واحد را در ۲۰۲۶ در دبی تحویل دهد. محله‌ای ۲۰٬۰۰۰ خانه‌ای که اولین تحویلش ۲۰۲۹ است، محصولِ دههٔ آینده است؛ آنچه امروز وجود دارد، همان ۲۵۰ خانه است.
Binghatti
عرضهشده: Mercedes-Benz Places – Binghatti City در Nad Al Sheba — ۱۲ برج، بیش از ۱۳٬۰۰۰ خانه، استودیو از ۱٫۶ میلیون درهم، تکمیل در حدود سه سال و نیم؛ ۶٬۳۲۱ واحد آن استودیو و ۴٬۹۶۳ واحد یک‌خوابه است. Binghatti فقط در سهماههٔ اول، پنج پروژه به ارزش ۸٫۵۸ میلیارد درهم با ۴٬۶۹۶ واحد عرضه کرد. این داستان سرمایه‌گذارِ آپارتمان است؛ برای خانواده‌ای که ویلا می‌خواهد، محصول مناسبی نیست.
Nakheel (Dubai Holding)
عرضهشده: Nakheel در ۲۴ ژوئن ۲۰۲۶، ۲۲۲ واحد ساحلی را در Palm Jebel Ali به فروش گذاشت — یک‌خوابه از ۲٫۷ میلیون درهم، تاون‌هاوس از ۱۴٫۹ میلیون درهم — با زمان‌بندی تکمیل تا سپتامبر ۲۰۳۰، و قراردادهایی به ارزش بیش از ۳٫۵ میلیارد درهم برای ساخت ۵۴۴ ویلا واگذار کرد. تاریخ تکمیل ۲۰۳۰ برای خریدی در ۲۰۲۶ یعنی چهار سال قسط؛ بندی که اهمیت دارد، بند تأخیر است، نه تصویر سه‌بعدی.
Aldar و Dubai Holding
اعلامشده: در ۶ فوریهٔ ۲۰۲۶ این شراکت دو قطعه زمین اضافه کرد — نزدیک ۱۴٬۰۰۰ خانه با ارزش توسعهٔ بیش از ۳۸ میلیارد درهم. محلهٔ خانوادگی روبه‌روی Nad Al Sheba، روی حدود ۴ میلیون متر مربع، برای عرضه در ۲۰۲۶ هدف‌گذاری شده؛ قطعهٔ Palm Jebel Ali تا ۲۰۲۷ به فروش نمی‌رسد. در زمان اعلام، هیچ‌کدام هنوز پروژهٔ ثبت‌شده نبود — قطعهٔ Nad Al Sheba همان عرضه‌ای است که تا پایان سال باید زیر نظر داشت.
توی ۲۰۲۶ واقعاً چی تحویل داده میشه؟
شمارش تکمیل ادارهٔ زمین برای نیمهٔ اول: ۱۰۴ پروژه، ۱۱۱ میلیارد درهم و ۲۴٬۵۳۷ خانه. برنامهٔ کل سال، به گفتهٔ fäm Properties: ۹۶٬۵۸۵ خانه در نوبت تحویل، و ۵۶۴٬۰۷۲ خانه در حال ساخت در سطح شهر که ۷۵٫۵٪ آن از قبل فروخته شده.
این دو را کنار هم بگذارید — حساب ماست، نه هیچ‌کدام از منابع — اگر نیمهٔ دوم هم مثل نیمهٔ اول باشد، حدود ۴۹٬۰۰۰ خانه در برابر ۹۶٬۵۸۵ خانهٔ برنامهریزیشده تحویل می‌شود: تقریباً نصف. این دو رقم از دو منبع متفاوت‌اند و شاید یک‌جور شمرده نشده باشند، اما فاصله‌شان خودش حرف است. تحویلِ برنامهریزیشده یک برنامه است؛ گواهی تکمیل یک تحویل است. بپرسید کدام فازهای قبلی توسعهدهنده از فهرست اول به فهرست دوم رسیده‌اند، و کِی.
ما قبل از این‌که یه عرضه رو پیشنهاد بدیم، چی رو چک می‌کنیم؟
در کار مشاورهٔ ما در محله‌های ویلایی Emaar — Dubai Hills Estate، Dubai Creek Harbour، Arabian Ranches و The Oasis — اولین سؤال دربارهٔ هر «عرضه» این نیست که کدام توسعهدهنده، بلکه این است که در کدام‌یک از آن سه وضعیت قرار دارد. اعلام، محصول نیست. تا وقتی پروژه‌ای ثبت ادارهٔ زمین، حساب اسکروی مشخص و لیست قیمت نداشته باشد، چیزی برای ارزیابی و چیزی برای رزرو وجود ندارد — هر چه پیام یک مشاور بگوید. محمد پیش از آنکه خانه‌ای در دبی بفروشد، دو پروژهٔ آپارتمانی خودش را ساخته و تحویل داده؛ این‌جا برنامهٔ ساخت پیش از بروشور خوانده می‌شود.
فاز مهم‌تر از برند است. ۱۱ عرضهٔ نیمهٔ اول Emaar فازهایی درون محله‌های موجودند؛ طرح ۲۰۰ میلیارد درهمی، یک برنامه است. فازی در Dubai Hills Estate همسایهٔ تکمیل‌شده‌ای دارد که می‌توانید در آن قدم بزنید؛ یک طرح تازه، یک تصویر سه‌بعدی دارد. هر کدام می‌تواند برای مشتری خاصی درست باشد؛ اما ریسک یکسانی ندارند.
ویلا، باریک‌ترین بخش این جریان است. از ۹۶٬۵۸۵ خانهٔ سال ۲۰۲۶، فقط ۵٬۳۷۶ تا ویلاست و ۹۵٪ آن‌ها از قبل فروخته شده، در برابر ۹۱٬۲۰۹ آپارتمان. برای همین فازهای ویلایی زود تمام می‌شوند — و برای همین، برای خانواده‌ای که می‌خواهد همین امسال اسباب‌کشی کند، یک ویلای تکمیلشده در بازار ثانویهٔ همان محله، اغلب جواب بهتری است تا عرضهٔ بعدی.
پیش از آنکه مشتری چیزی را پیش‌خرید کند، پنج چیز را بررسی می‌کنیم: ثبت پروژه در DLD و حساب اسکرو که در قرارداد نام برده شده باشد، نه فقط توصیف؛ مجوز تبلیغ RERA روی آگهی؛ اقساطی که به پیشرفت ساخت وابسته‌اند نه به تاریخ تقویم؛ آخرین تحویل تکمیل‌شدهٔ توسعهدهنده در مقایسه با تاریخی که اول قول داده بود؛ و بند تأخیر. این پنج سؤال را جداگانه نوشته‌ایم، و ملک‌هایی که واقعاً می‌توانیم نشانتان دهیم در صفحهٔ پروژه‌ها هستند.
از محمد بپرس کدوم عرضه‌های امسال رو واقعاً پیشنهاد می‌ده — و کدوم‌ها رو نه. یه تماس بیست‌دقیقه‌ای، فارسی یا انگلیسی: رزرو مشاوره.
ارقام همان‌طور که رسانه‌های لینک‌شده گزارش کرده‌اند آمده و در ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ دوباره بررسی شده‌اند؛ آمار W Capital، fäm Properties و بیانیه‌های توسعهدهندهها شمارش خود آن‌هاست. این مطلب اطلاعات عمومی است، نه توصیهٔ سرمایه‌گذاری؛ پیش از هر تعهدی، ثبت پروژه را در ادارهٔ زمین دبی تأیید کنید.
سؤال‌های پرتکرار
در سال ۲۰۲۶ چقدر پروژهٔ جدید در دبی عرضه شده؟
تا پایان مه ۲۰۲۶، ۲۵۰ پروژه به ارزش حدود ۷۵ میلیارد درهم با نزدیک ۵۹٬۴۰۰ خانه در ادارهٔ زمین دبی ثبت و عرضه شده بود. با احتساب طرح ۲۰۰ میلیارد درهمی Emaar که در ژوئن اعلام شد، ارزش پروژه‌های جدید و اعلامشده از ۲۷۵ میلیارد درهم می‌گذرد — نظرسنجی W Capital به گزارش Zawya، ژوئن ۲۰۲۶.
فرق پروژهٔ اعلامشده با پروژهٔ عرضهشده در دبی چیه؟
یکی نیستند. پروژهٔ اعلامشده فقط برنامهٔ اعلامشدهٔ توسعهدهنده است. پروژهٔ عرضهشده در ادارهٔ زمین دبی ثبت شده، طبق قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ حساب اسکروی مخصوص دارد، مجوز تبلیغ RERA گرفته و واحدهایش در فروش است. توسعهدهنده باید پیش از امضای قرارداد فروش یا دریافت پول، پروژه را ثبت کند (BSA Law، ۲۰۲۵).
کدوم توسعهدهندهها در ۲۰۲۶ بیشترین پروژه رو عرضه کردن؟
رتبهبندی رسمی در دسترس نیست؛ هر توسعهدهنده شمارش خودش را اعلام میکند. Emaar در گزارش نیمهٔ اول ۲۰۲۶ از ۱۱ عرضه نام میبرد؛ Binghatti در سهماههٔ اول پنج پروژه به ارزش ۸٫۵۸ میلیارد درهم عرضه کرد (Gulf News، مه ۲۰۲۶)؛ Damac با ۵٬۷۰۶ فروش پیشفروش، از نظر تعداد اول شد. آمار «تعداد عرضه» در سایتهای جمعآوریکننده را با احتیاط بخوانید.
در سال ۲۰۲۶ چند خانه در دبی تحویل داده میشه؟
طبق دادههای fäm Properties به گزارش Gulf News (۲۱ آگوست ۲۰۲۶)، ۹۶٬۵۸۵ خانه برای تحویل در ۲۰۲۶ برنامهریزی شده که ۸۲٫۹٪ آن از قبل فروخته شده است. آمار ادارهٔ زمین دبی در نیمهٔ اول ۲۴٬۵۳۷ خانهٔ تکمیلشده در ۱۰۴ پروژه را ثبت کرده، ۳۶٪ بیشتر از سال قبل (Khaleej Times، ۲۰ آگوست ۲۰۲۶). برنامهریزیشده یعنی تحویلشده نیست.
طرح ۲۰۰ میلیارد درهمی Emaar فروشش شروع شده؟
اعلام ۱۱ ژوئن ۲۰۲۶ Emaar فقط ارزش (۲۰۰ میلیارد درهم)، مقیاس (نزدیک ۱۵۰٬۰۰۰ ساکن، بیش از ۴٫۵ میلیون متر مربع) و پنج منطقه را گفت؛ نه نام، نه محل، نه قیمت، نه تاریخ عرضه. گزارش شش‌ماههٔ ۷ آگوست هم هنوز آن را طرح اعلامشده می‌خواند. تا پروژه‌ای در DLD ثبت نشود، چیزی از آن قابل خرید نیست.