ویزای اقامت دو سالهٔ ملکی دبی ۲۰۲۶: شرط ۷۵۰ هزار درهم رو برداشتن

نوشتهٔ مینا بیگی، مشاورهٔ سرمایه‌گذاری · بازبینی ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶

دبی حداقل ارزش ۷۵۰ هزار درهم را از ویزای اقامت دو سالهٔ سرمایه‌گذار ملکی برداشته است: اگر تنها مالکِ ملکی در دبی هستید، با هر ارزشی می‌توانید درخواست بدهید. در ملک مشترک، هر شریک باید سهمی دست‌کم ۴۰۰ هزار درهم داشته باشد. این تغییر روی سامانهٔ Cube ادارهٔ زمین دبی (DLD) منتشر شد و ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ گزارش شد.

• مالک انفرادی: دیگر حداقل ارزش ملک وجود ندارد؛ شرط ۷۵۰ هزار درهم برداشته شده است — Gulf News، ۲۹ آوریل ۲۰۲۶.
• ملک مشترک: هر شریک باید سهمی دست‌کم ۴۰۰ هزار درهم داشته باشد، حتی اگر سهم‌ها مساوی باشد — Khaleej Times، ۲۹ آوریل ۲۰۲۶.
• ویزای طلایی تغییری نکرده: مسیر ملکی ویزای ده‌ساله همچنان ۲ میلیون درهم ملک می‌خواهد — راهنمای Gulf News، ۲۹ آوریل ۲۰۲۶.
• ملک فقط در دبی: سند امارت‌های دیگر و DIFC پذیرفته نمی‌شود — Khaleej Times، ۱ مه ۲۰۲۶.
• هزینه، طبق گزارش: ۱۰٬۵۴۵ درهم برای ویزای جدید و ۸٬۲۱۵ درهم برای تمدید — Khaleej Times، ۱ مه ۲۰۲۶.

دقیقاً چی عوض شده؟

ویزای دو سالهٔ سرمایه‌گذار ملکی از سامانهٔ ویزایی سال ۲۰۱۹ امارات می‌آید: اقامتی قابل تمدید برای کسانی که در دبی ملک دارند. پرونده از طریق خدمت «تسکین» ادارهٔ زمین دبی (DLD) بررسی می‌شود و ویزا را ادارهٔ اقامت و امور خارجیان دبی (GDRFA) صادر می‌کند. تا آوریل ۲۰۲۶ یک شرط سخت داشت: ملکی به ارزش دست‌کم ۷۵۰ هزار درهم.

این شرط برای مالک انفرادی برداشته شده است. Gulf News متن تازهٔ سامانهٔ Cube را نقل کرده است: اگر تنها مالک ملکی در دبی باشید، بدون هیچ حداقل ارزشی می‌توانید برای اقامت دو ساله درخواست بدهید. برای ملک مشترک، همان صفحه کفِ ۴۰۰ هزار درهم برای هر مالک گذاشته است و این کف حتی با سهم‌های مساوی هم اعمال می‌شود.

اعلام رسمی در کار نبود. Gulf News و Khaleej Times هر دو در ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ گزارش کردند که تغییر روی مرکز Cube — سامانهٔ خدمات سرمایه‌گذاران ملکی وابسته به DLD — منتشر شده، بی‌آنکه هیچ مرجعی بیانیه‌ای بدهد. مؤسسهٔ حقوقی مهاجرتی Fragomen در ۸ مه ۲۰۲۶ همین دو قاعده را برای مشتریانش تشریح کرد. در ژوئیه هم Khaleej Times نوشت که مشاوران املاک با افزایش پرس‌وجو برای خانه‌های زیر ۷۵۰ هزار درهم روبه‌رو شده‌اند، از خریدارانی که با اولین خرید دنبال اقامت‌اند؛ یعنی قانون تازه فقط منتشر نشده، اجرا هم می‌شود.

الان کی واجد شرایطه و کی هنوز نه؟

ملاک، شکل مالکیت در سند است، نه قیمت ملک. سه حالت بیشترِ خریداران را پوشش می‌دهد:

• یک نام در سند. هر ملک ثبت‌شده در دبی، با هر ارزشی، مالک انفرادی‌اش را واجد شرایط می‌کند — Middle East Briefing، ۲۹ مه ۲۰۲۶.
• دو نام یا بیشتر. هر شریک برای اینکه خودش درخواست بدهد، به سهمی دست‌کم ۴۰۰ هزار درهم نیاز دارد؛ پیش از این تغییر، هر مالک باید به‌تنهایی به ۷۵۰ هزار درهم می‌رسید.
• سهم زیر ۴۰۰ هزار درهم. آن شریک از طریق این ملک واجد شرایط نمی‌شود، هر قدر هم کل ملک گران باشد.

سه شرط دیگر هم هست. ملک باید در دبی باشد؛ سند امارت‌های دیگر یا DIFC پذیرفته نمی‌شود، و برای خریدار خارجی یعنی واحدی در مناطق تملک آزاد — راهنمای ما دربارهٔ مناطق فری‌هولد دبی را ببینید. نام روی سند باید با گذرنامه یکی باشد. و منابع، این مسیر را برای ملک تکمیل‌شده با سند صادرشده توصیف می‌کنند؛ Middle East Briefing می‌نویسد ملک باید تکمیل‌شده باشد، نه صرفاً پیش‌فروش. مسیر ویزای طلایی صراحتاً واحد پیش‌فروش را می‌پذیرد؛ این یکی، طبق متن منتشرشده، برای خانهٔ آماده است — اگر واحدتان هنوز در حال ساخت است، پیش از آنکه هر مسیری را مسلم بگیرید، بپرسید.

ملک وام‌دار تنها جایی است که منابع یکسان نمی‌گویند. Khaleej Times می‌نویسد برای واحد وام‌دار یا قسطی، گواهی عدم مخالفت (NOC) بانک یا توسعه‌دهنده با ذکر مبلغ پرداخت‌شده و ماندهٔ بدهی لازم است، و برای واحد تکمیل‌شدهٔ وام‌دار باید دست‌کم ۵۰ درصد ارزش پرداخت شده باشد. هشدار Fragomen فقط از انعطاف بیشتر برای ملک‌های تأمین‌مالی‌شده می‌گوید. تا وقتی سامانه خلافش را نگفته، شرط ۵۰ درصد را جاری فرض کنید و NOC را پیش از ثبت درخواست بگیرید.

فرقش با ویزای طلایی ۲ میلیون درهمی چیه؟

دبی سه گزینهٔ اقامت مرتبط با ملک دارد و ویزای دو ساله پلهٔ اول است. Gulf News در ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ هر سه را کنار هم گذاشت:

• ویزای دو سالهٔ سرمایه‌گذار ملکی — بدون حداقل ارزش برای مالک انفرادی؛ ۴۰۰ هزار درهم برای هر شریک؛ قابل تمدید، و به گزارش LexisNexis، ۸ مه ۲۰۲۶ تا وقتی ملک را نگه دارید، قابل تمدید می‌ماند.
• ویزای پنج‌سالهٔ بازنشستگی — ۵۵ سال به بالا؛ ۱ میلیون درهم ملک یکی از مسیرهای آن است.
• ویزای طلایی ده‌ساله — ملکی به ارزش دست‌کم ۲ میلیون درهم، یک خانه یا مجموعه‌ای از چند واحد؛ ملک آماده، پیش‌فروش و وام‌دار — با شرایط — همه حساب می‌شوند؛ بدون شرط حداقل اقامت؛ با امکان کفالت همسر، فرزندان و تا سه نفر خدمهٔ خانگی.

یک تغییر قبلی هم اینجا مهم است: به گزارش Gulf News، بخشنامه‌ای فدرال در فوریهٔ ۲۰۲۶ شرط پرداخت پیشاپیشِ ۱ میلیون درهم برای ملک ویزای طلایی را برداشت؛ حالا ملاک، ارزش ثبت‌شده در سند یا قرارداد Oqood است. مسیر ده‌ساله را جداگانه در قانون دو میلیون درهم شرح داده‌ایم.

هزینه‌ش چقدره و چطور درخواست بدیم؟

Khaleej Times در ۱ مه ۲۰۲۶ هزینه‌ها را فهرست کرد: ۱۰٬۵۴۵ درهم برای ویزای جدید سرمایه‌گذار ملکی، ۸٬۲۱۵ درهم برای تمدید و ۱٬۲۳۹ درهم برای ابطال. مؤسسهٔ مهاجرتی آمریکایی Erickson Immigration Group نوشت ویزا ظرف ۱۰ تا ۱۵ روز کاری پس از تکمیل پرونده صادر می‌شود. هر دو رقم گزارشی است، نه اعلام رسمی مرجع.

فهرست مدارک، به گزارش Khaleej Times:

• سند ملک در دبی.
• گذرنامه با بیش از شش ماه اعتبار، عکس دیجیتال مطابق استاندارد ICP، و بیمهٔ درمانی از یک بیمه‌گر اماراتی.
• گواهی حسن سابقه از پلیس دبی، خطاب به ادارهٔ زمین دبی.
• اتباع ایران، پاکستان، عراق، لیبی و افغانستان باید کارت ملی خود را هم ارائه کنند.
• برای ملک وام‌دار یا قسطی: گواهی عدم مخالفت بانک یا صورت‌حساب توسعه‌دهنده.

درخواست‌ها تا امروز از طریق سامانهٔ Cube ادارهٔ زمین ثبت می‌شده است: پذیرش شرایط، اعلام اینکه داخل امارات هستید یا نه، بارگذاری مدارک، ثبت و پرداخت — طبق Khaleej Times. در ۱۱ آوریل ۲۰۲۶ هم GDRFA و DLD تفاهم‌نامه‌ای امضا کردند تا سه خدمت اقامت طلایی، بازنشستگی و ملکی به سامانهٔ GDRFA منتقل شود و از یک کانال انجام گیرد؛ روز درخواست ببینید کدام کانال فعال است. شرایط با تغییر کانال عوض نمی‌شود.

واحد زیر ۷۵۰ هزار درهم رو فقط برای ویزا بخریم؟ نگاه مینا بیگی

پاسخ صادقانه این است که ویزا دیگر نباید انتخاب واحد را هدایت کند. پیش از آوریل، خریداری که اقامت می‌خواست دلیلی داشت که به‌جای ملک درست، خودش را به آستانه برساند. آن اعوجاج رفته است — هر خانهٔ تکمیل‌شدهٔ تک‌مالک در دبی همان اقامت دو ساله را می‌دهد؛ پس ویزا دیگر یک واحد را از واحد دیگر متمایز نمی‌کند. ملک را به خاطر خودِ ملک بخرید؛ ویزا دنبالش می‌آید.

سؤال درست حالا برعکس شده است: واجد شرایط هست، پس خرید خوبی است؟ واجد شرایط بودن، امتیاز نیست. در کار مشاورهٔ ما دو چیز تعیین می‌کند که یک واحد اقتصادی ارزش نگه‌داشتن دارد یا نه، و هیچ‌کدام ربطی به ویزا ندارد. اول، هزینهٔ نگهداری همان ساختمان: شارژ ساختمان مصوب RERA و اینکه سرمایش جداگانه صورت‌حساب می‌شود یا نه؛ شارژی که در برابر قیمت کوچک به نظر می‌رسد، در برابر اجاره می‌تواند بزرگ باشد. دوم، اینکه چه کسی از شما می‌خرد: در این بازهٔ قیمتی، نقدشوندگی در فروش مجدد — نه بازدهی روی کاغذ — عددی است که باید بیشتر به آن فکر کنید. ماشین‌حساب هزینهٔ خرید و راهنمای هزینهٔ واقعی خرید ملک در دبی هزینه‌های خرید را پیش از آنکه پای ویزا وسط بیاید نشان می‌دهد.

از پشت میز توسعه‌دهنده — جایی که مینا بخشی از مسیر کاری‌اش را گذرانده — هشدار دربارهٔ بازاریابی است. چنین قانونی ظرف چند هفته به یک جملهٔ فروش تبدیل می‌شود: منتظر باشید که عرضه‌های اقتصادی با عنوان «واجد شرایط ویزا» شروع شوند. وقتی هر واحد تکمیل‌شدهٔ تک‌مالک واجد شرایط است، این برچسب هیچ ارزش اضافه‌ای ندارد؛ و واحد پیش‌فروش هم تا تکمیل و صدور سند واجد شرایط نیست. برای این کلمه پول ندهید.

معامله‌ای که ارزش فکر کردن دارد، جای دیگری است. اقامت دو ساله قابل تمدید است اما کوتاه، و به ملک گره خورده است. ویزای طلایی ده‌ساله ۲ میلیون درهم ملک می‌خواهد، اما می‌تواند از چند واحد ساخته شود، پیش‌فروش و ملک وام‌دار را می‌پذیرد و شرط حداقل اقامت ندارد. برای خریداری که به هر حال قرار بود یک و نیم میلیون درهم ملک در دبی نگه دارد، رسیدن به ۲ میلیون درهم یک تصمیم سبد سرمایه‌گذاری است که پیامد اقامتی هم دارد — با همین ترتیب تصمیم بگیرید.

قبل از اینکه روش حساب کنی، این‌ها رو چک کن

• شکل مالکیت در سند — یک نام، یا سهم‌های دست‌کم ۴۰۰ هزار درهمی — و اینکه واحد تکمیل‌شده و سند دقیقاً به نام گذرنامه‌ای شماست.
• اگر وام یا شرایط پرداخت دارید: NOC بانک یا توسعه‌دهنده، و اینکه شرط ۵۰ درصد شامل پروندهٔ شما می‌شود یا نه.
• هزینهٔ روز و کانال روز — Cube یا سامانهٔ GDRFA — در روز ثبت درخواست.
• اینکه دارایی شما آن‌قدر به ۲ میلیون درهم نزدیک هست که مسیر ده‌ساله تصمیم بهتری باشد یا نه.

این مطلب اطلاعات عمومی است، نه مشاورهٔ حقوقی، مهاجرتی یا مالی — پیش از هر اقدام، قانون روز را با مرجع رسمی یا مشاور خودتان تأیید کنید.

همین حالا در دبی ملک داری، یا داری واحد انتخاب می‌کنی؟ مستقیم از مینا بیگی بپرس ملکت به کدوم مسیر می‌خوره؛ به فارسی و انگلیسی جواب می‌ده. رزرو مشاوره.