برآوردهای اضافهقیمت برند رزیدنس در دبی از میانگین جهانی ۳۰ تا ۳۵٪ که Knight Frank نقل می‌کند تا ۵۶٪ (Morgan’s International Realty، نیمهٔ اول ۲۰۲۶) و ۶۴٪ (CBRE، دسامبر ۲۰۲۵) فرق می‌کند، چون هر کدام چیز دیگری میسنجند. روی واحد بدون برند ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهمی، این ۶۰۰٬۰۰۰ تا ۷۰۰٬۰۰۰ درهم اضافه است، در برابر ۱٬۱۲۰٬۰۰۰ تا ۱٬۲۸۰٬۰۰۰ (حساب خودمان).
ارقام کلیدی
- ۳۰ تا ۳۵٪
میانگین جهانی اضافهقیمت نسبت به ساختمان‌های بدون برند، به گفتهٔ Louis Harding از Knight Frank
گزارش ۵ اکتبر ۲۰۲۶
AGBI، ۵ اکتبر ۲۰۲۶ - ۵۶٪
اضافهقیمت در دبی: ۳٬۶۶۲ درهم در برابر ۲٬۳۵۴ درهم برای هر فوت مربع؛ ۸۲٪ حجم معاملات برند رزیدنس پیش‌فروش بوده است
نیمهٔ اول ۲۰۲۶
Morgan’s International Realty به نقل از Khaleej Times، ۷ سپتامبر ۲۰۲۶ - ۶۴٪
اضافهقیمت در دبی نسبت به واحدهای بدون برند؛ صفحهٔ منبع بازه، نمونه و مبنای مقایسه را نمی‌گوید
۲۰۲۵ (انتشار ۱۴ دسامبر ۲۰۲۵)
CBRE، ۱۴ دسامبر ۲۰۲۵ - کمی کمتر از ۴٪
میانگین افزایش قیمت هر فوت مربع در پروژه‌های برند رزیدنس (در ۹ پروژه از ۱۲ پروژه قیمت بالا رفت)، در برابر ۶٫۵٪ در کل شهر
آگوست ۲۰۲۶
تحلیل AGBI از دادههای ادارهٔ زمین دبی (DLD)، ۵ اکتبر ۲۰۲۶
- میانگین جهانی: ۳۰ تا ۳۵٪ بالاتر از ساختمان‌های بدون برند، به گفتهٔ Louis Harding، مدیر بخش مسکونی امارات در Knight Frank (AGBI، ۵ اکتبر ۲۰۲۶). Savills در اکتبر ۲۰۲۲ میانگین جهانی بدون وزن‌دهی را ۳۰٪ و برای شهرهای جهانی ۲۴٪ نوشت.
- دبی، نیمهٔ اول ۲۰۲۶: ۳٬۶۶۲ درهم در برابر ۲٬۳۵۴ درهم برای هر فوت مربع (۹۹۷ و ۶۴۱ دلار)، یعنی ۵۶٪ اضافهقیمت؛ ۸۲٪ حجم معاملات برند رزیدنس پیش‌فروش بوده است (Morgan’s International Realty به نقل از Khaleej Times، ۷ سپتامبر ۲۰۲۶).
- دبی، ۲۰۲۵: ۶۴٪ بالاتر از واحدهای بدون برند (CBRE، ۱۴ دسامبر ۲۰۲۵)؛ صفحهٔ منبع بازهٔ زمانی، نمونه و مبنای مقایسه را نمی‌گوید.
- تعداد طرح‌ها: ۶۴ طرح تکمیل‌شده و ۸۷ طرح در راه (Savills، ۳ فوریه ۲۰۲۶)؛ ۱۷۵ طرح که ۶۸ تای آن‌ها فعال و ۱۰۷ تای آن‌ها در راه است (Knight Frank به نقل از Khaleej Times، ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶).
- آگوست ۲۰۲۶: قیمت هر فوت مربع در ۹ پروژه از ۱۲ پروژهٔ برند رزیدنس بالا رفته، بهطور میانگین کمی کمتر از ۴٪، در برابر ۶٫۵٪ در کل شهر (تحلیل AGBI از دادههای ادارهٔ زمین دبی (DLD)، ۵ اکتبر ۲۰۲۶).
چرا برآوردها از اضافهقیمت برند با هم نمی‌خونن؟
چون کلمهٔ «اضافهقیمت» چهار انتخاب را پنهان می‌کند: واحد برند‌دار با چه چیزی مقایسه شده، قیمت‌ها قیمت روز عرضه است یا فروش مجدد، دورهٔ زمانی کدام است، و عدد مال دبی است یا مال کل دنیا. جدول زیر برآوردهای نامدار را بر همین چهار محور کنار هم می‌گذارد.
| منبع و تاریخ | عدد | چه چیزی را می‌سنجد و منبع چه چیزی را نمی‌گوید |
|---|---|---|
| Knight Frank (Louis Harding) به نقل از AGBI، ۵ اکتبر ۲۰۲۶ | ۳۰ تا ۳۵٪ | میانگین جهانی نسبت به ساختمان‌های بدون برند. AGBI مینویسد اضافهقیمت در دبی «به‌مراتب بالاتر» بوده؛ عدد، نمونه یا روش برای دبی داده نمی‌شود. |
| Savills، ۲۰ اکتبر ۲۰۲۲ | ۳۰٪ جهانی؛ ۲۴٪ شهرها؛ ۳۲٪ مقصدهای تفریحی؛ ۵۴٪ بازارهای نوظهور | میانگین بدون وزن‌دهی نسبت به محصول هم‌ردیف بدون برند. عدد برای دبی نیست و روش در صفحه نیامده است. |
| Cushman & Wakefield، ۲۰۲۴ | ۲۵ تا ۳۰٪ | نسبت به خانه‌های بدون برند با کیفیت ساخت مشابه؛ عددی برای اضافه‌قیمتی که برند رزیدنس‌ها «معمولاً» دارند، نه اندازه‌گیری دبی. |
| Betterhomes به نقل از Gulf News، ۲۵ آگوست ۲۰۲۵ | ۴۰٪ | میانگین قیمت هر فوت مربع در دبی نسبت به خانه‌های بدون برند همان اطراف. همین گزارش یک پروژه را نزدیک ۲۰۰٪ بالاتر از پروژه‌های معمولی همان محله می‌آورد: موردهای پرت میانگین نیستند. |
| Morgan’s International Realty به نقل از Khaleej Times، ۷ سپتامبر ۲۰۲۶ | ۵۶٪ | معاملات دبی در نیمهٔ اول ۲۰۲۶ در برابر «ملک‌های بدون برند هم‌ردیف» که مقاله تعریفشان نمی‌کند. بیشتر پیش‌فروش (۸۲٪ حجم)؛ اندازهٔ نمونهٔ این عدد گفته نشده است. |
| CBRE، ۱۴ دسامبر ۲۰۲۵ | ۶۴٪ | دبی، «بالاتر از واحدهای بدون برند». بازه، نمونه و مبنای مقایسه در صفحه نیست. |
| Morgan’s International Realty به نقل از Khaleej Times، ۴ آگوست ۲۰۲۴ | ۶۹٪ | قیمت هر فوت مربع نسبت به خانه‌های بدون برند در همان محله‌ها. مقاله اضافهقیمت را در محله‌های ویلایی زیر ۱۰٪ و در ساحل از همه بیشتر مینویسد. |
دو نتیجه می‌گیریم (برداشت ما). میانگین جهانی و عدد دبی دو پرسش متفاوت را جواب می‌دهند، پس ۳۰ تا ۳۵٪ و ۵۶ تا ۶۴٪ با هم تناقض ندارند. و میانگین کل شهر محصولات خیلی متفاوت را در هم می‌ریزد، برای همین کمتر واحدی را درست توصیف می‌کند.
این درصدها به درهم چقدر می‌شه؟
یک واحد بدون برند هم‌ردیف را ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم بگیرید؛ مثالی فرضی، نه آگهی و نه طرح مشخص. هر اضافهقیمت منتشرشده قیمت پرداختی متفاوتی می‌دهد. دو ستون آخر پرسش دیگری است: اگر هنگام فروش اضافهقیمت ۱۰ نقطهٔ درصد کمتر باشد و واحد هم‌ردیف همان قیمت قبلی را داشته باشد، واحد برند‌دار چه قیمتی می‌گیرد؟
| اضافهقیمت برند (منبع) | قیمت واحد برند‌دار | مبلغ اضافه نسبت به واحد بدون برند | قیمت فروش اگر اضافهقیمت ۱۰ نقطهٔ درصد کمتر شود | سهم این ۱۰ نقطه از مبلغ اضافه |
|---|---|---|---|---|
| ۲۴٪ — Savills، شهرهای جهانی (۲۰۲۲) | ۲٬۴۸۰٬۰۰۰ | ۴۸۰٬۰۰۰ | ۲٬۲۸۰٬۰۰۰ | ۴۲٪ |
| ۲۵٪ — Cushman & Wakefield، حد پایین بازهٔ ۲۵ تا ۳۰٪ (۲۰۲۴) | ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۵۰۰٬۰۰۰ | ۲٬۳۰۰٬۰۰۰ | ۴۰٪ |
| ۳۰٪ — میانگین جهانی Savills (۲۰۲۲)؛ حد بالای بازهٔ Cushman & Wakefield؛ حد پایین بازهٔ Knight Frank به نقل از AGBI | ۲٬۶۰۰٬۰۰۰ | ۶۰۰٬۰۰۰ | ۲٬۴۰۰٬۰۰۰ | ۳۳٪ |
| ۳۵٪ — Knight Frank به نقل از AGBI، حد بالای بازهٔ ۳۰ تا ۳۵٪ (۲۰۲۶) | ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ | ۷۰۰٬۰۰۰ | ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۲۹٪ |
| ۴۰٪ — Betterhomes به نقل از Gulf News (۲۰۲۵) | ۲٬۸۰۰٬۰۰۰ | ۸۰۰٬۰۰۰ | ۲٬۶۰۰٬۰۰۰ | ۲۵٪ |
| ۵۶٪ — Morgan’s International Realty، نیمهٔ اول ۲۰۲۶ | ۳٬۱۲۰٬۰۰۰ | ۱٬۱۲۰٬۰۰۰ | ۲٬۹۲۰٬۰۰۰ | ۱۸٪ |
| ۶۴٪ — CBRE (دسامبر ۲۰۲۵) | ۳٬۲۸۰٬۰۰۰ | ۱٬۲۸۰٬۰۰۰ | ۳٬۰۸۰٬۰۰۰ | ۱۶٪ |
| ۶۹٪ — Morgan’s International Realty، گزارش آگوست ۲۰۲۴ | ۳٬۳۸۰٬۰۰۰ | ۱٬۳۸۰٬۰۰۰ | ۳٬۱۸۰٬۰۰۰ | ۱۴٪ |
حساب خودمان. ۱۰ نقطه روی این واحد ۲۰۰٬۰۰۰ درهم است، هر اضافه‌قیمتی که از آن شروع کرده باشید (۵ نقطه ۱۰۰٬۰۰۰ درهم، ۲۰ نقطه ۴۰۰٬۰۰۰ درهم). اضافهقیمت اولیه فقط تعیین می‌کند این مبلغ چه سهمی از پول اضافه‌ای را که داده‌اید می‌خورد: ۴۲٪ در اضافهقیمت ۲۴٪، ۱۸٪ در ۵۶٪ و ۱۴٪ در ۶۹٪. این یک سناریوست، نه پیش‌بینی، و کارمزدها، هزینهٔ تأمین مالی و هر تغییر قیمت واحد هم‌ردیف را کنار گذاشته است.
فقط برای تصور اندازه: ارقام آگوست AGBI، کمی کمتر از ۴٪ در برابر ۶٫۵٪، حدود ۲٫۵ نقطه فاصله است. یک بار روی این واحد اعمال شود، حدود ۵۰٬۰۰۰ درهم میشود (حساب خودمان). این فقط یک ماه و ۱۲ پروژه است، نه روند.
هجوم پروژه‌های جدید اضافهقیمت برند رو پایین می‌کشه؟
تعداد طرح‌ها به این بستگی دارد که چه کسی می‌شمارد. Savills ۶۴ طرح تکمیل‌شده و ۸۷ طرح در راه می‌شمارد؛ Knight Frank ۱۷۵ طرح؛ Morgan’s در ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶، ۱۸۳ پروژه و ۶۴٬۷۴۴ واحد، در برابر ۵۹٬۵۶۰ واحد در پایان ۲۰۲۵. تعریف‌ها فرق دارند، پس آن‌ها را جمع نکنید.
جهت روشن‌تر از اندازه است. Harding به AGBI می‌گوید برند رزیدنس‌ها در گذشته کمیاب بوده‌اند، این بخش در یک دهه در جهان سه برابر شده و قرار است ظرف پنج یا شش سال دوباره دو برابر شود، و همین بر مدت ماندگاری اضافهقیمت اثر می‌گذارد. Knight Frank تعداد طرح‌های جهان را ۳۵۴ در ۲۰۱۵، ۹۰۳ در پایان ۲۰۲۵ و حدود ۱٬۰۸۸ تا پایان ۲۰۲۶ می‌شمارد.
Morgan’s می‌پرسد آیا اضافه‌قیمت‌ها پس از پایان اقساط دوران ساخت دوام می‌آورند. ما مطالعهای نیافتیم که اضافهقیمت همان واحدها را تا زمان فروش مجدد دنبال کرده باشد.
به نوشتهٔ AGBI، Harding نسبت به بخش بالای بازار، یعنی محصولات پشتیبانی‌شده با هتل و خریداران کم‌حساس به قیمت، بسیار خوش‌بین است و دربارهٔ بخش پایین‌تر، به‌ویژه طرح‌های برندهای مد، نگران‌تر. Knight Frank سهم برندهای هتلی را حدود ۷۰٪ طرح‌های بهره‌برداری‌شده می‌داند و سهم غیرهتلی را از حدود ۳۰٪ در ۲۰۲۵ به نزدیک ۴۰٪ تا ۲۰۲۸ می‌رساند.
پیش از پرداخت اضافهقیمت برند چی رو باید چک کنی؟
این دیدگاه مشاورهٔ املاک جلیلی است. استدلال خودمان از روی منابع و حساب بالاست، نه گزارشی از معاملات برند رزیدنسی که انجام داده باشیم.
بپرسید عدد با چه چیزی مقایسه شده. اضافهقیمت سرخط یک میانگین است. برای واحدی که بررسی می‌کنید، قیمت فروش ثبت‌شدهٔ هر فوت مربع واحدهای بدون برند با متراژ مشابه را در همان ساختمان یا محله بخواهید، نه قیمت آگهی. اگر پرسش شما محله است، از بیزینس بی، پالم جمیرا یا همهٔ محله‌ها شروع کنید.
اضافهقیمت روز عرضه همان اضافهقیمت روز فروش نیست. بیشتر حجم برند رزیدنس در دادههای Morgan’s پیش‌فروش است، پس ۵۶٪ بیشتر همان چیزی است که خریداران روز عرضه پذیرفتند. آنچه برمی‌گردد قیمتی است که خریدار روز فروش مجدد می‌دهد، و هیچ منبعی این را به ما نمی‌دهد. اینکه شرایط پرداخت دورهٔ ساخت چه مبلغی را پیش از تحویل از شما می‌گیرد، در اقساط پیش‌فروش دبی ۲۰۲۶ آمده است. طبق جدول، هر نقطه روی این واحد ۲۰٬۰۰۰ درهم است (حساب خودمان).
هزینه‌های جاری را جدا بخوانید. Gulf News در گزارش مطالعهٔ Betterhomes مینویسد امکانات ممکن است شارژ ساختمان را بالا ببرد. بودجهٔ ساختمان و آنچه را پوشش می‌دهد بخواهید. هزینه‌هایی که درصدی از قیمت‌اند هم با قیمت بالا می‌روند؛ ماشین‌حساب هزینهٔ خرید آن‌ها را نشان می‌دهد. برای اینکه اضافهقیمت روی درآمد چه اثری دارد، واحد را در ماشین‌حساب بازدهی امتحان کنید.
بپرسید برند از چه نوعی است و اگر برند برود چه میشود. Trowers & Hamlins (۱ ژوئیه ۲۰۲۵) پایان قراردادها، پایان قرارداد مدیریت هتل و اختلاف را از دلایل کناره‌گیری برند می‌شمارد و مینویسد قرارداد فروش ممکن است واحد را «صرفاً مرتبط» با برند معرفی کند. ببینید قرارداد شما چه می‌گوید.
بده‌بستان روشن است. اضافهقیمت بزرگ‌تر یعنی مبلغ بیشتری که باید هنگام فروش برگردد، و شاید کیفیت واقعی بیشتری پشتش باشد؛ از روی عدد سرخط نمی‌شود این دو را جدا کرد.
این مطلب نمی‌گوید برند رزیدنس ارزشش را دارد یا ندارد. می‌گوید پیش از تصمیم چه عددهایی را باید روی کاغذ آورد؛ برای دیدن آنچه اکنون عرضه میشود هم صفحهٔ پروژه‌ها را ببینید.
ارقام به تاریخ منابع ذکرشده‌اند؛ جدول درهمی حساب یک واحد فرضی است، نه پیش‌بینی و نه وعدهٔ بازدهی.
از ما بپرس برند روی ملکی که بررسی می‌کنی چی اضافه می‌کنه و موقع فروش چقدرش برمی‌گرده، به فارسی یا انگلیسی. رزرو مشاوره.
این مطلب اطلاعات عمومی است، نه توصیهٔ مالی یا حقوقی؛ پیش از هر تصمیم، ارقام را با مشاور خودتان بررسی کنید.
دبی چند برند رزیدنس دارد؟
بستگی دارد چه کسی بشمارد. Savills (۳ فوریه ۲۰۲۶) ۶۴ طرح تکمیل‌شده و ۸۷ طرح در راه می‌شمارد؛ گزارش Knight Frank برای ۲۰۲۶–۲۰۲۷ به نقل از Khaleej Times (۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶) ۱۷۵ طرح، شامل ۶۸ فعال و ۱۰۷ در راه. تعریف‌ها فرق دارد و نباید اعداد را جمع کرد. منابع: Savills، Khaleej Times.
برند رزیدنس در دبی چقدر از ملک بدون برند گرانتر است؟
برآوردهای نامدار فرق دارند، چون چیزهای متفاوتی میسنجند. ۳۰ تا ۳۵٪ میانگین جهانی است (Knight Frank به نقل از AGBI، ۵ اکتبر ۲۰۲۶)؛ عددهای دبی ۴۰٪ (Betterhomes به نقل از Gulf News، آگوست ۲۰۲۵)، ۵۶٪ (Morgan's International Realty، نیمهٔ اول ۲۰۲۶) و ۶۴٪ (CBRE، دسامبر ۲۰۲۵) است. روی ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم، ۳۰٪ یعنی ۶۰۰٬۰۰۰ و ۶۴٪ یعنی ۱٬۲۸۰٬۰۰۰ درهم (حساب خودمان).
آیا اضافهقیمت برند رزیدنس در دبی دارد کم میشود؟
مطالعهای که اضافهقیمت را در طول زمان دنبال کند نیافتیم. AGBI با تحلیل دادههای ادارهٔ زمین دبی مینویسد در آگوست ۲۰۲۶ قیمت هر فوت مربع در ۹ پروژه از ۱۲ پروژه بالا رفته، بهطور میانگین کمی کمتر از ۴٪ در برابر ۶٫۵٪ در کل شهر: یک ماه و ۱۲ پروژه، نه روند (AGBI، ۵ اکتبر ۲۰۲۶).
منابع
