طبق گزارش Gulf News، برای ویزای طلایی ده‌ساله با ملک پیشفروش یا ملکی که با وام مسکن خریده‌اید، دیگر شرط پرداخت پیشاپیش در کار نیست؛ بخشنامهای فدرال در فوریهٔ ۲۰۲۶ آن را برداشته است. شرط قبلی، به نوشتهٔ CEOWORLD، پرداخت ۵۰ درصد قیمت یا ۱ میلیون درهم بود. حد نصاب رسمی، ملکی به ارزش دستکم ۲ میلیون درهم است.
خلاصهٔ خبر
- چه اتفاقی افتاد
- طبق گزارش Gulf News، برای ویزای طلایی ده‌ساله با ملک پیشفروش یا ملکی که با وام مسکن خریده‌اید، دیگر شرط پرداخت پیشاپیش در کار نیست؛ بخشنامهای فدرال در فوریهٔ ۲۰۲۶ آن را برداشته است.
- برای شما یعنی چه
- اگر این گزارشها درست باشد، برای خریدار پیشفروش دو تصمیم از زمان‌بندی اقساط مهم‌تر میشود: ارزشی که قرار است تأیید شود، و نامی که در قرارداد می‌آید.
- حالا چه کنید
- پیش از آنکه روی قرارداد پیشفروش حساب کنید، از مرکز درخواست بپرسید برای آن کدام گواهی را قبول می‌کند.
- حد نصاب: یک ملک یا چند ملک با ارزش کل دستکم ۲ میلیون درهم، با گواهی ادارهٔ زمین دبی (DLD) یا ارزیاب مجاز آن — ادارهٔ کل اقامت و امور خارجیان دبی (GDRFA)، خوانده‌شده در ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶.
- آنچه گزارش شده: شرط پرداخت پیشاپیش برداشته شده است — Gulf News، ۲۹ آوریل ۲۰۲۶؛ CEOWORLD، ۲۴ آوریل ۲۰۲۶. به گزارش Gulf News، برای پیشفروش ارزش ثبتشده در قرارداد پیشفروش (Oqood) ملاک است. متن رسمی بخشنامه را پیدا نکردیم.
- ملک وامدار: پذیرفته میشود؛ طبق رویههای ادارهٔ زمین، در تمام مدت اعتبار اقامت روی ملک قید (lien) ثبت میشود — GDRFA دبی، خوانده‌شده در ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶.
- مالکیت مشترک: سهم هر شریک باید به‌تنهایی دستکم ۲ میلیون درهم باشد — GDRFA دبی، خوانده‌شده در ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶.
- خود ویزا: ده‌ساله و قابل تمدید، بدون شرط حداقل اقامت — راهنمای اقامت Gulf News، ۲۹ آوریل ۲۰۲۶.
این خبر از کجا اومده و چقدر میشه بهش تکیه کرد؟
سه منبع این تغییر را گزارش کرده‌اند. Gulf News در ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ نوشت که با بخشنامهٔ فدرال فوریهٔ ۲۰۲۶ شرط پرداخت پیشاپیش ۱ میلیون درهمی برداشته شده و ادارهٔ زمین و GDRFA آن را اجرا کرده‌اند؛ از آن پس ارزش کل ملک، همان‌طور که در سند یا قرارداد پیشفروش ثبت شده، ملاک است. CEOWORLD در ۲۴ آوریل نوشته بود که شرایط پرداخت، نحوهٔ تأمین مالی و پیشفروش بودن ملک دیگر دلیل رد درخواست نیست. Polaris هم در ۵ مه ۲۰۲۶ همین تغییر فوریه را تکرار کرد.
آن شرط قدیمی را CEOWORLD و توسعه‌دهنده‌ای به نام Grovy (ژوئن ۲۰۲۶) این‌طور شرح داده‌اند: اگر ملک را قسطی یا با وام می‌خریدید، باید پیش از درخواست دستکم نیمی از قیمت یا ۱ میلیون درهم را پرداخته بودید. اما این ماجرا سابقه دارد. Khaleej Times در ژانویهٔ ۲۰۲۴ از قول دو فعال بازار نوشته بود که برای ملک بالای ۲ میلیون درهم که با اقساط یا وام خریده شده، آن حداقل ۱ میلیون درهمی دیگر لازم نیست و پیشفروش مورد به مورد بررسی میشود. گزارش‌های ۲۰۲۶ یک قدم جلوتر می‌روند: پیشفروش بودن را دیگر مانع نمی‌دانند، و Gulf News ارزش قرارداد پیشفروش را صریحاً ملاک می‌گذارد.
دو چیز را پیدا نکردیم: متن رسمی این بخشنامه از ادارهٔ زمین یا GDRFA، و تاریخ اجرای رسمی آن. گزارشها فقط ماه فوریهٔ ۲۰۲۶ را می‌گویند. آنچه رسمی است، صفحهٔ خدمت اقامت طلایی سرمایه‌گذاران در سایت GDRFA دبی است که ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶ خواندیم. این صفحه ملکی به ارزش ۲ میلیون درهم می‌خواهد، ملک وامدار را می‌پذیرد و هیچ حداقل مبلغ پرداخت‌شده‌ای تعیین نمی‌کند.
این ۲ میلیون درهم رو با کدوم عدد می‌سنجن؟
منابع دو تعریف دارند. Gulf News از ارزشی میگوید که در سند یا قرارداد پیشفروش ثبت شده است. GDRFA دبی از ارزشی میگوید که گواهی وضعیت ملک صادرشده از ادارهٔ زمین، یا گواهی ارزیابی از دفتری که ادارهٔ زمین مجوزش را داده، تأیید کند. در بیشتر خریدها این دو یک عددند؛ وقتی قیمت به ۲ میلیون درهم نزدیک است، فرقشان اهمیت پیدا می‌کند.
Gulf News در راهنمای اقامت آوریل ۲۰۲۶ ملک پیشفروش را، با شرایطی، واجد شرایط می‌داند. اما واحد پیشفروش تا روز تحویل سند ندارد و تا آن موقع، ثبت خرید شما نزد ادارهٔ زمین همان قرارداد پیشفروش است؛ مراحلش را در راهنمای خرید پیشفروش در دبی آورده‌ایم. صفحهٔ GDRFA هم فقط از «همهٔ انواع ملک» حرف می‌زند و اسمی از پیشفروش نمی‌برد. پس پیش از آنکه روی قرارداد پیشفروش حساب کنید، از مرکز درخواست بپرسید برای آن کدام گواهی را قبول می‌کند.
ارزش را میشود از چند ملک جمع کرد؛ لازم نیست یک واحد به‌تنهایی به حد نصاب برسد. در مالکیت مشترک اما حساب فرق می‌کند: سهم هر شریک باید خودش دستکم ۲ میلیون درهم باشد.
وام مسکن دارم؛ باز هم میشه ویزای طلایی گرفت؟
بله، و این را متن رسمی میگوید: GDRFA دبی ملک وامدار را می‌پذیرد، به شرط آنکه طبق رویههای ادارهٔ زمین روی ملک قید (lien) ثبت شود تا مالکیت شما در تمام مدت اعتبار اقامت طلایی ادامه داشته باشد. نامهٔ بانک اما در متن رسمی نیامده است؛ دو توسعه‌دهنده، Grovy و Ellington، در ژوئن ۲۰۲۶ نوشته‌اند که گواهی عدم مخالفت (NOC) از بانک وام‌دهنده لازم است. این گزارش بازار است، نه متن رسمی؛ نامه را زود از بانک بخواهید و متنش را با مرکز درخواست چک کنید. برای هزینهٔ خودِ وام، نرخ پایهٔ ۳٫۹٪ و وام مسکن دبی را ببینید.
قبل از رزرو، تکلیف چی رو باید روشن کنی؟ نگاه ما
اگر این گزارشها درست باشد، برای خریدار پیشفروش دو تصمیم از زمان‌بندی اقساط مهم‌تر میشود: ارزشی که قرار است تأیید شود، و نامی که در قرارداد می‌آید. هر دو را باید پیش از امضای قرارداد روشن کنید، نه روز درخواست ویزا.
با ارزش شروع کنید. یک مثال فرضی: واحدی ۲٫۱ میلیون درهمی که ۵ درصد تخفیفش در قیمت قرارداد اعمال شود، با ۱٫۹۹۵ میلیون درهم ثبت میشود؛ کمی زیر حد نصاب. پس اگر ویزا برایتان مهم است، پیش از مذاکره بپرسید هر تخفیف یا مشوقی چه اثری روی قیمت ثبتشده دارد. راه دیگر، واحدی با فاصلهٔ بیشتر از ۲ میلیون درهم است، یا ملک دومی که مجموع را کامل کند. برای اینکه قیمت‌ها کجا ایستاده‌اند، قیمت ملک در دبی ۲۰۲۶ را ببینید.
بعد، نام‌ها. باز هم فرضی: دو شریک که ملکی ۴ میلیون درهمی را با سهم مساوی می‌خرند، هر کدام ۲ میلیون درهم سهم دارند؛ طبق متن GDRFA هر سهم درست روی حد نصاب است، و اگر ارزش تأییدشده کمی پایین‌تر بیاید، هر دو سهم زیر آن می‌روند. شکل مالکیت را پیش از رزرو تعیین کنید، از توسعه‌دهنده بپرسید تغییر نام در قرارداد بعداً چه مراحلی دارد، و دربارهٔ پیامدهای دیگر این انتخاب مشاورهٔ حقوقی بگیرید.
و آخر، خودِ شرایط پرداخت. طبق این گزارشها، ویزا می‌تواند به ملکی تکیه کند که هنوز پولش را کامل نداده‌اید و در طول اقامت روی آن قید ثبت است؛ اگر اقساط متوقف شود، پایهٔ ویزا هم زیر سؤال می‌رود. شرایط پرداخت پروژه‌ها را بر اساس اینکه چه مبلغی و چه زمانی بدهکار می‌شوید، در کنار بودجه‌تان مقایسه کنید؛ و کنار آن پتانسیل رشد، موقعیت و ارزش خرید. ویزا نباید معیار انتخاب شرایط پرداخت باشد.
یک چیز با این خبر عوض نشده است: ریسک تحویل. ویزا توسعه‌دهنده را محک نمی‌زند، و پنج سؤالی که نشان می‌دهد یک پروژهٔ پیشفروش واقعی است هنوز قدم اول است.
اگه بودجه‌ت به ۲ میلیون درهم نمی‌رسه چی؟
مسیر جداگانه‌ای هست: ویزای دو سالهٔ ملکی، که به گزارش Gulf News از آوریل ۲۰۲۶ برای مالک انفرادی حداقل ارزش ندارد. جزئیاتش را در راهنمای ویزای دو سالهٔ ملکی نوشته‌ایم. ویزای طلایی ده‌ساله اما مزیت‌های دیگری دارد: به نوشتهٔ راهنمای اقامت Gulf News، می‌توانید همسر، فرزندان و تا سه خدمهٔ خانگی را تحت کفالت بگیرید. کل این مسیر را در قانون دو میلیون درهم شرح داده‌ایم.
قبل از امضا چی‌ها رو بپرسی؟
- مرکز درخواست برای واحد پیشفروش کدام گواهی را قبول می‌کند: گواهی وضعیت ملک از ادارهٔ زمین، یا ارزیابی دفتر مجاز؟
- درخواست از کدام کانال ثبت میشود؟ GDRFA و ادارهٔ زمین در ۱۱ آوریل ۲۰۲۶ توافق کردند خدمت اقامت طلایی به سامانهٔ GDRFA منتقل شود.
- قیمتی که قرارداد پیشفروش ثبت می‌کند، بعد از هر تخفیف یا مشوق، هنوز دستکم ۲ میلیون درهم است؟
- قرارداد به نام چه کسی است: یک نفر، یا شریک‌هایی که سهم هر کدام دستکم ۲ میلیون درهم است؟
- اگر وام دارید: نامهٔ عدم مخالفت بانک کی آماده میشود، و قید اقامت در کنار ثبت وام بانکی چطور ثبت میشود؟
پیش از هر اقدام، قانون روز را با مرجع رسمی یا مشاور خودتان تأیید کنید.
چند تا پیشفروش جلوته و اقامت هم برات مهمه؟ از آناهیتا چاوشی بپرس کدومشون با ارزشی که ادارهٔ زمین تأیید می‌کنه به ۲ میلیون درهم می‌رسه و کدوم نه. رزرو مشاوره.
این مطلب اطلاعات عمومی است، نه توصیهٔ مالی یا حقوقی؛ پیش از هر تصمیم، ارقام را با مشاور خودتان بررسی کنید.
برای ویزای طلایی با ملک پیشفروش، باید ۵۰ درصد قیمت رو داده باشم؟
طبق گزارشها، دیگر نه. Gulf News در ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ نوشت بخشنامهای فدرال در فوریهٔ ۲۰۲۶ شرط پرداخت پیشاپیش را برداشته است و ملاک، ارزش ثبتشده در قرارداد پیشفروش (Oqood) است که باید دستکم ۲ میلیون درهم باشد. ما متن این بخشنامه را در منابع رسمی پیدا نکردیم؛ پیش از تکیه بر آن، از مرکز درخواست بپرسید.
با ملکی که وام مسکن داره هم میشه ویزای طلایی گرفت؟
بله. صفحهٔ خدمت GDRFA دبی، که ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شد، میگوید ملک وامدار پذیرفته میشود، به شرط آنکه ارزش ملک یا مجموع ملکها با تأیید ادارهٔ زمین دبی دستکم ۲ میلیون درهم باشد. در تمام مدت اعتبار اقامت، طبق رویههای ادارهٔ زمین روی ملک قید (lien) ثبت میشود. راهنمای توسعهدهندگان هم میگوید گواهی عدم مخالفت بانک لازم است.
حد نصاب ۲ میلیون درهم ویزای طلایی عوض شده؟
نه. تغییری که Gulf News و CEOWORLD در آوریل ۲۰۲۶ گزارش کردند به شرط پرداخت مربوط است، نه به حد نصاب. مسیر ملکی همچنان یک ملک یا مجموعه‌ای از چند ملک با ارزش کل دستکم ۲ میلیون درهم می‌خواهد؛ این را صفحهٔ خدمت GDRFA دبی (خوانده‌شده در ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶) و راهنمای اقامت Gulf News (۲۹ آوریل ۲۰۲۶) می‌گویند.
اگه ملک رو دو نفری بخریم، هر دومون ویزای طلایی می‌گیریم؟
فقط اگر سهم هر نفر خودش ۲ میلیون درهم باشد. صفحهٔ GDRFA دبی (خوانده‌شده در ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶) میگوید در ملک مشترک، ارزش سهم هر مالک نباید کمتر از ۲ میلیون درهم باشد. مثلاً دو مالک با سهم مساوی در ملکی ۳ میلیون درهمی، هر کدام ۱٫۵ میلیون درهم سهم دارند و از این ملک به‌تنهایی واجد شرایط نمی‌شوند.
شرط ۵۰ درصد از کی برداشته شد؟
ما تاریخ اجرای رسمیای پیدا نکردیم. Gulf News و CEOWORLD در آوریل ۲۰۲۶ این تغییر را به بخشنامهای فدرال در فوریهٔ ۲۰۲۶ نسبت دادند. پیشتر، در ژانویهٔ ۲۰۲۴، Khaleej Times از قول فعالان بازار نوشته بود حداقل پرداخت ۱ میلیون درهمی دیگر لازم نیست و پیشفروش مورد به مورد بررسی میشود.
منابع
