در پایان ۲۰۲۵، ۳۲٬۲۹۴ مشاور املاک ثبت‌شده در دبی از ۹٬۷۸۵ دفتر کار می‌کردند. برای انتخاب یکی از آن‌ها، پیش از اولین بازدید پنج سؤال بپرسید: شمارهٔ BRN مشاور و ORN دفتر، اختیار فروش دست کیست، در غیابش چه کسی کار را ادامه می‌دهد، چه کسی واحد را نشان می‌دهد، و اگر اختلاف شد چه می‌شود.
در یک نگاه
- برای چه کسی
- خریدارانی که روی یک ملک مشخص در دبی بین چند مشاور مردد شده‌اند
- هزینه
- کمیسیون در قرارداد کتبی تعیین می‌شود و با امضا و ثبت معامله به مشاور تعلق می‌گیرد
- زمان
- یک پیام برای گرفتن دو شماره، یک جست‌وجو در فهرست ادارهٔ زمین
- اندازهٔ بازار: ۳۲٬۲۹۴ مشاور ثبت‌شده و ۹٬۷۸۵ دفتر مشاور املاک در پایان ۲۰۲۵، و ۱۳٬۰۸۳ مشاور تازه در همان سال — Dubai Media Office، داده‌های ادارهٔ زمین دبی، ۹ مارس ۲۰۲۶.
- چه کسی مجوز می‌دهد: RERA، وابسته به ادارهٔ زمین دبی (DLD)، فعالان بازار ملک را ثبت می‌کند، برای افراد کارت شناسایی صادر می‌کند و به شکایت از آن‌ها رسیدگی می‌کند — قانون شمارهٔ ۴ سال ۲۰۱۹، مادهٔ ۲ و ۵.
- قاعدهٔ مجوز: هیچ‌کس بدون مجوز و ثبت در دفتر ثبت مشاوران املاک حق کار مشاوره در دبی را ندارد، و ثبت هر سال تمدید می‌شود؛ درخواست تمدید دست‌کم ۳۰ روز پیش از انقضا — آیین‌نامهٔ شمارهٔ ۸۵ سال ۲۰۰۶، مادهٔ ۳ و ۱۳.
- کمیسیون: قرارداد مشاوره باید کتبی باشد، کمیسیون با توافق تعیین می‌شود و اگر قرارداد چیز دیگری نگوید، با امضا و ثبت معامله در DLD به مشاور تعلق می‌گیرد — آیین‌نامهٔ ۸۵، مادهٔ ۲۶ تا ۲۸.
- راه بررسی: پرتال دولت امارات خریداران دبی را به فهرست مشاوران مجاز ادارهٔ زمین دبی می‌فرستد — u.ae، به‌روزشده ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶.
چرا اصلاً ثبت مشاور رو چک کنی؟
هر کسی می‌تواند یک شمارهٔ واتساپ بگیرد، عکس یک آگهی را از سایت‌های ملکی بردارد و خودش را مشاور املاک معرفی کند. بیشترِ این افراد کاملاً قانونی کار می‌کنند. بعضی نه؛ و این دو گروه در پنجرهٔ چت عین هم‌اند. تفاوت فقط وقتی پیدا می‌شود که بپرسید.
این فهرست هم سریع عوض می‌شود. طبق آمار خود ادارهٔ زمین، از ۳۲٬۲۹۴ مشاوری که در پایان ۲۰۲۵ ثبت بودند، ۱۳٬۰۸۳ نفر در همان سال وارد شده بودند؛ به حساب ما، حدود چهار نفر از هر ده نفر. بسیاری از خریداران هم ساکن امارات نیستند و اولین تماس معمولاً در واتساپ شکل می‌گیرد، نه در دفتر. هیچ‌کدام از این‌ها بازار را غیرقابل‌اعتماد نمی‌کند؛ فقط یعنی بررسی طرف معامله کمی بیشتر به عهدهٔ خودتان است.
ORN و BRN چه فرقی دارند؟
RERA مشاوره املاک را در دو سطح ثبت می‌کند؛ دو سطحی که بیشتر خریداران یکی می‌بینند. خودِ دفتر ثبت می‌شود و شمارهٔ ORN دارد: شمارهٔ ثبت دفتر. کسی که به شما پیام می‌دهد جداگانه ثبت می‌شود و شمارهٔ BRN دارد: شمارهٔ ثبت مشاور، روی کارتی که نام و شمارهٔ ثبت او را نشان می‌دهد. طبق آیین‌نامه، این شماره باید روی همهٔ مکاتبات و گزارش‌های مشاور بیاید (مادهٔ ۱۲). معتبر بودن ORN یک دفتر یعنی دفتر ثبت است، نه اینکه هر کسی از آنجا پیام می‌دهد BRN معتبر دارد.
جزئیات کامل این دو شماره و روش جست‌وجوی آن‌ها در راهنمای ORN و BRN آمده است. این نوشته نسخهٔ کوتاه و عملی است: همان سؤال‌هایی که باید بپرسید، به ترتیب اهمیت.
قبل از اولین بازدید از مشاور چی بپرسی؟
۱. «شمارهٔ BRN شما چنده؟ دفترتون با کدوم ORN کار می‌کنه؟»
چرا مهم است: سریع‌ترین راه برای جدا کردن کسی که واقعاً ثبت شده، از کسی که آگهی‌های یک آشنا را پخش می‌کند یا با کارت منقضی کار می‌کند. مشاور قانونی هر دو شماره را بدون گشتن به شما می‌دهد.
نشانهٔ هشدار: مکث، شماره‌ای که با نام روی کارت نمی‌خواند، یا جوابی که فقط نام یک شرکت است.
۲. «اختیار فروش این ملک دست خودتونه یا آگهیِ یکی دیگه‌ست؟»
چرا مهم است: بازار دبی تا حد زیادی روی آگهی‌های مشترک می‌چرخد. کسی که اول پیام داده، همیشه اختیار مذاکره ندارد و همیشه با مالک در تماس مستقیم نیست. اگر چند مشاور برای یک طرف معامله کار کنند، آیین‌نامه همه را مشترکاً مسئول می‌داند، مگر اینکه جداگانه اختیار گرفته باشند (مادهٔ ۲۴).
نشانهٔ هشدار: همان عکس‌ها زیر نام چند مشاور مختلف، یا جوابی کلی مثل «با مالک ارتباط نزدیک دارم» به‌جای جواب صریح.
۳. «اگه وسط معامله چند روز در دسترس نباشید، کی کار رو دست می‌گیره؟»
چرا مهم است: یک شمارهٔ تلفن بدون پشتوانه تا لحظه‌ای مشکلی ندارد که پیش‌پرداخت را داده‌اید و سؤالی دارید که نمی‌تواند صبر کند. دفتری که ساختار واقعی دارد، کسی را دارد که کار را از همان‌جا ادامه دهد، نه از صفر.
نشانهٔ هشدار: اینکه نامی ندهند، یا نامی بدهند که وقتی زنگ می‌زنید پروندهٔ شما را نمی‌شناسد.
۴. «کسی که برای بازدید میاد، همونیه که باهاش پیام می‌دم؟»
چرا مهم است: گاهی یک دستیار بدون مجوز، چت را با نام یک مشاور ثبت‌شده پیش می‌برد. بهتر است مستقیم بپرسید، نه اینکه فرض کنید.
نشانهٔ هشدار: فرد دیگری سر قرار بیاید و تا خودتان نپرسید، توضیحی ندهد.
۵. «اگه بعد از امضا اختلاف پیدا کنیم، چی می‌شه؟»
چرا مهم است: RERA به شکایت از مشاوران دارای مجوز رسیدگی می‌کند (قانون شمارهٔ ۴ سال ۲۰۱۹، مادهٔ ۵). مشاور مسئول خسارتی است که از فریب یا زیر پا گذاشتن آیین‌نامه پیش بیاید، و اگر به نفع طرف مقابل و به ضرر شما کار کند، حق کمیسیونش را از دست می‌دهد (مادهٔ ۲۲ و ۲۳). بیشترِ چیزی که ثبت‌شدن برای شما می‌خرد، همین پاسخ‌گویی است.
نشانهٔ هشدار: جوابی مثل «اصلاً همچین چیزی پیش نمیاد» به‌جای یک جواب واقعی.
اگه از بیرون امارات می‌خری، مشاور رو چطور چک کنی؟
بسیاری از خریداران دبی پیش از سپردن کار، مشاور را از نزدیک نمی‌بینند؛ رابطه ماه‌ها روی واتساپ و تماس تصویری پیش می‌رود. این اینجا عادی است و دقیقاً به همین دلیل، نپرسیدن سؤال‌های بالا گران‌تر تمام می‌شود. اگر وقتی خارج از کشورید مشکلی پیش بیاید، دفتری ثبت‌شده با نشانی واقعی و بیش از یک نفر برای تماس، یعنی جایی برای پیگیری شکایت دارید.
هر دو شماره را کتبی و روی همان کانالی که پیام می‌دهید بخواهید، پیش از اینکه چیز دیگری بفرستید. بعد آن‌ها را در فهرست مشاوران مجاز ادارهٔ زمین دبی جست‌وجو کنید و نام، دفتر و تاریخ انقضا را با گفته‌های او مقایسه کنید. کمیسیون را پیش از هر بازدید در قرارداد کتبی مشاوره بنویسید؛ در هزینهٔ واقعی خرید ملک در دبی جای کمیسیون مشاور را کنار بقیهٔ هزینه‌ها نشان داده‌ایم.
دفتر املاک یا مشاور مستقل؟
هر دو در دبی رایج و قانونی‌اند. دفتر جاافتاده معمولاً تداوم می‌دهد: اگر مشاور اصلی در دسترس نبود، کار نمی‌خوابد. مشاور مستقل معمولاً یک نفر است که پرونده را از اول تا آخر می‌شناسد. هیچ‌کدام خودبه‌خود امن‌تر نیست. نقاط قوت و ضعف هر دو و سؤال‌های مخصوص هرکدام در دفتر املاک یا مشاور مستقل در دبی آمده است.
نظر ما: چیزی که شمارهٔ ثبت نمی‌گه
این برداشت ماست، نه یک قاعده. شمارهٔ ثبت فقط می‌گوید مشاور از حداقل شرط نهاد ناظر گذشته است. نمی‌گوید اختیار فروش یک آگهی همین حالا معتبر است، قیمت با ساختمان می‌خواند یا زمان‌بندی‌ای که به شما قول داده‌اند واقع‌بینانه است. برای واحد پیش‌فروش، خود پروژه هم بررسی جداگانه می‌خواهد؛ آن‌ها را در پنج سؤال برای شناخت پروژهٔ پیش‌فروش واقعی نوشته‌ایم.
شماره‌های املاک جلیلی هم ثبت و در دسترس است: ORN 39894 و BRN 54893؛ همان جفتی که این صفحه می‌گوید از هر دفتری بخواهید، از جمله از ما.
شماره‌های مشاور و آگهی رو بفرست تا بگیم چی درسته؛ به فارسی یا انگلیسی.
این مطلب اطلاعات عمومی است، نه توصیهٔ مالی یا حقوقی؛ پیش از هر تصمیم، ارقام را با مشاور خودتان بررسی کنید.
چطور بفهمم یک مشاور املاک در دبی مجوز دارد؟
شمارهٔ BRN مشاور و ORN دفتر را کتبی بخواهید و هر دو را در فهرست مشاوران مجاز ادارهٔ زمین دبی جست‌وجو کنید؛ همان فهرستی که پرتال دولت امارات به آن لینک می‌دهد. تاریخ انقضا را هم ببینید: مشاور ثبت‌شده باید هر سال تمدید کند و دست‌کم ۳۰ روز پیش از انقضا درخواست بدهد (آیین‌نامهٔ ۸۵ سال ۲۰۰۶، مادهٔ ۱۳).
کمیسیون مشاور املاک در دبی کی به او تعلق می‌گیرد؟
فقط وقتی قرارداد فروش بسته شود. اگر قرارداد مشاوره چیز دیگری نگوید، کمیسیون با امضای قرارداد فروش و ثبت آن در ادارهٔ زمین دبی به مشاور تعلق می‌گیرد. قرارداد مشاوره باید کتبی باشد و مبلغ کمیسیون با توافق تعیین می‌شود (آیین‌نامهٔ ۸۵ سال ۲۰۰۶، مادهٔ ۲۶ تا ۲۸).
می‌توانم از مشاور املاک در دبی شکایت کنم؟
بله. RERA، زیرمجموعهٔ ادارهٔ زمین دبی، به شکایت از دارندگان مجوز فعالیت ملکی رسیدگی می‌کند (قانون شمارهٔ ۴ سال ۲۰۱۹، مادهٔ ۵). طبق آیین‌نامهٔ مشاوران، مشاور مسئول خسارتی است که از فریب یا زیر پا گذاشتن قواعد پیش بیاید، و اگر به نفع طرف مقابل و به ضرر شما کار کند، حق کمیسیونش را از دست می‌دهد (مادهٔ ۲۲ و ۲۳).
به‌روزرسانی این راهنما را ۲۰ اکتبر ۲۰۲۶ از نو نوشتیم: آمار مشاوران و دفترهای ثبت‌شده در پایان ۲۰۲۵ اضافه شد؛ قواعد مجوز، تمدید، کمیسیون و شکایت حالا به قانون شمارهٔ ۴ سال ۲۰۱۹ و آیین‌نامهٔ ۸۵ سال ۲۰۰۶ استناد می‌کنند؛ وبلاگ یک شرکت مشاوره و مقالهٔ ۲۰۲۳ یک دفتر حقوقی از منابع حذف شد.
منابع
