خرید ملک آماده در دبی این ترتیب را دارد: امضای Form F با سپردهٔ معمولاً ۱۰ درصدی؛ تسویهٔ شارژ ساختمان و NOC (گواهی عدم‌مخالفت) توسط فروشنده؛ ثبت انتقال در دفتر ثبت معامله (تراستی)؛ و سند جدید. کارمزد ۴٪ انتقال سند معمولاً با خریدار است. فروش ملک آماده در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ ۱۶٪ رشد کرد.
در یک نگاه
- برای چه کسی
- خریداران ملک آماده (دست‌دوم)، مقیم یا غیرمقیم، که پیش از امضای Form F ترتیب کار را می‌خواهند
- هزینه
- حدود ۶٫۳٪ بیرون از قیمت در خرید نقدی (۱۲۶٬۷۸۰ درهم روی ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم، حساب ما)؛ Property Finder با وام و هزینه‌های دیگر ۷ تا ۱۰٪ میگوید
- زمان
- ۱ تا ۲ هفته بدون وام و ۳ تا ۵ هفته با وام، با مدارک آماده (Real Estate Club Dubai)؛ betterhomes برای بیشتر فروش‌ها ۴ تا ۸ هفته مینویسد
مراحل خرید ملک آماده در دبی به ترتیب چیه؟
ثبت رسمی انتقال کار ادارهٔ زمین دبی (DLD) است و از راه دفتر ثبت معامله انجام میشود. طبق گزارش betterhomes در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ ۱۰٬۰۵۵ معاملهٔ ملک آماده ثبت شد (Khaleej Times، ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶). جدول زیر نشان میدهد هر مرحله کار کیست و منابع چه زمانی گزارش کرده‌اند.
| مرحله | کار چه کسی | سند و پول | زمانِ گزارش‌شده |
|---|---|---|---|
| ۱. بررسی ملک و مشاور | شما، با مشاور یا وکیل | نام روی سند با گذرنامهٔ فروشنده یکی باشد (betterhomes)؛ وضعیت ملک را در اپ Dubai REST ببینید (REC)؛ بررسی کنید مشاور در RERA ثبت شده باشد (LY Lawyers) | استعلام وضعیت: حدود ۱۰ دقیقه |
| ۲. امضای Form F | شما و فروشنده | قرارداد Form F (MOU)؛ سپردهٔ معمولاً ۱۰٪ (Binghatti) | همان روز یا ۱ تا ۲ روز |
| ۳. تسویه و NOC | فروشنده | گواهی تسویهٔ شارژ ساختمان و قبض‌ها (LY Lawyers)؛ NOC توسعه‌دهنده ۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم | ۳ تا ۷ روز کاری یا ۵ تا ۲۱ روز بسته به توسعه‌دهنده؛ معمولاً ۳۰ روز اعتبار |
| ۴. تسویهٔ وام فروشنده | فروشنده، یا بانک شما | نامهٔ مانده، بعد نامهٔ ترخیص؛ چک بانکی برای بانک (LY Lawyers، betterhomes) | ۵ تا ۱۰ یا ۷ تا ۱۴ روز کاری |
| ۵. وام خریدار | شما و بانک | ارزیابی مستقل پیش از هر تعهد قطعی وام (بانک مرکزی امارات)؛ ثبت وام همراه انتقال (REC) | ارزیابی ۳ تا ۵ روز کاری |
| ۶. قرار در دفتر ثبت معامله | شما و فروشنده، یا وکیل با وکالت‌نامه | اصل سند، NOC، Form F امضاشده، گواهی‌های تسویه و مدارک هویتی (LY Lawyers)؛ پرداخت نهایی معمولاً با چک بانکی (betterhomes) | وقت‌گرفتن ۱ تا ۳ روز کاری؛ خودِ قرار کمتر از یک ساعت |
| ۷. ثبت و صدور سند | دفتر ثبت معامله و DLD | سند جدید به نام شما (LY Lawyers)؛ نسخهٔ دیجیتال در Dubai REST (REC) | حدود ۱ روز کاری وقتی مدارک کامل باشد؛ بیشتر وقت‌ها همان روز |
Form F چیه و پیش از دادن سپرده چی رو باید بخونم؟
Form F قرارداد خرید و فروش ملک آماده است و منابع آن را «تفاهمنامه» (MOU) هم می‌نامند؛ Real Estate Club Dubai (REC) مینویسد تفاهم‌نامه‌ای که از راه مشاور دارای ثبت RERA بسته شود Form F نام دارد. Binghatti آن را برای همهٔ فروش‌های دست‌دوم الزامی می‌خواند و Property Finder مینویسد همهٔ طرف‌ها باید امضایش کنند؛ هیچ‌کدام مقرره‌ای ذکر نمی‌کنند. ما خودِ مقرره را پیدا نکردیم؛ از دفتر ثبت معامله یا وکیل بپرسید معاملهٔ شما به چیز دیگری هم نیاز دارد یا نه.
Form F قیمت، سپرده، برنامهٔ پرداخت، تاریخ انتقال و مسئولیت هر هزینه را ثبت می‌کند. سپرده را Binghatti «معمولاً ۱۰ درصد» و Property Finder «حداقل ۱۰ درصد» مینویسد، اما اینکه پیش چه کسی بماند یکدست نیست: فروشنده (Property Finder)، مشاور یا دفتر ثبت معامله تا زمان انتقال (betterhomes)، یا فروشنده یا حساب امانی (REC).
دربارهٔ الزام‌آور بودن هم اختلاف هست. LY Lawyers و betterhomes آن را الزام‌آور می‌دانند و LY پیش از امضا بررسی حقوقی را توصیه می‌کند. یک صفحهٔ Property Finder مینویسد الزام‌آور نیست و همان صفحه از مهلتی ۳۰ روزه میگوید که پس از آن فرم باطل میشود؛ Binghatti مدت اعتبار را «حدود ۳۰ تا ۶۰ روز» مینویسد. تاریخِ نوشته‌شده در Form F خودتان تعیین‌کننده است؛ آن را قراردادی بدانید که شما را متعهد می‌کند.
فروشنده پیش از انتقال چی رو باید تسویه کنه؟
فروشنده باید شارژ ساختمان معوق را با توسعه‌دهنده تسویه کند، گواهی تسویه بگیرد و قبض‌های DEWA، Empower و du را پاک کند. بعد NOC (گواهی عدم‌مخالفت) می‌گیرد: توسعه‌دهنده بدهی‌های ملک را بررسی می‌کند و تأیید می‌کند ملک قابل فروش است. شارژ ساختمان این ملک را از فروشنده بپرسید و با آنچه مالکان واقعاً می‌پردازند مقایسه کنید.
هزینهٔ NOC را ۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم به‌علاوهٔ مالیات نوشته‌اند و REC میگوید در بیشتر قراردادها فروشنده می‌پردازد. زمان صدور فرق می‌کند: ۳ تا ۷ روز کاری در یک صفحهٔ REC و ۵ تا ۲۱ روز بسته به توسعه‌دهنده در صفحهٔ دیگرش. REC مینویسد NOC معمولاً ۳۰ روز اعتبار دارد؛ اگر انتقال از این مهلت بگذرد، فروشنده باید دوباره درخواست بدهد و دوباره هزینه بپردازد.
اگر ملک وام دارد، فروشنده باید وام را تسویه کند و چک بانکی (manager’s cheque) به مبلغ مانده به بانک بدهد. betterhomes نامهٔ مانده و بعد نامهٔ ترخیص بانک را «هفت تا چهارده روز کاری» مینویسد؛ REC ۵ تا ۱۰ روز کاری مینویسد و میگوید دست‌کم ۲ هفته در نظر بگیرید.
اگه وام بگیرم چی عوض می‌شه؟
بانک مرکزی امارات در ضوابط وام مسکن برای اتباع غیراماراتی (expatriates) که خانهٔ اولشان زیر ۵ میلیون درهم است حداکثر ۸۰٪ وام و برای خانهٔ دوم یا سرمایه‌گذاری ۶۰٪ تعیین کرده است. همان ضوابط می‌گویند بانک پیش از هر تعهد قطعی باید ارزیابی مستقل در محل انجام دهد، و بانک مرکزی انتظار دارد پیش‌پرداخت از منابع خود وام‌گیرنده باشد، نه از وام شخصی یا کارت اعتباری. سقف یعنی حداکثر و بانک می‌تواند کمتر بدهد؛ اینکه خریدار غیرمقیم چه سقفی می‌گیرد را در ضوابط پیدا نکردیم، پس از بانک بپرسید.
REC ارزیابی را ۳ تا ۵ روز کاری مینویسد و میگوید وام شما همزمان با انتقال روی سند جدید ثبت میشود؛ هزینهٔ ثبت وام در همان قرار دفتر ثبت معامله پرداخت میشود. جدول سقف‌ها و هزینهٔ ثبت وام در راهنمای هزینهٔ خرید ما آمده است.
روز انتقال در دفتر ثبت معامله چه اتفاقی می‌افته و سند کی دستم می‌رسه؟
هر دو طرف یا نمایندهٔ آن‌ها با وکالت‌نامه حاضر می‌شوند؛ وقت را از اپ Dubai REST یا تلفن می‌گیرید. دفتر ثبت معامله مدارک و پرداخت را بررسی می‌کند و پرونده را برای تأیید به DLD می‌فرستد. پرداخت نهایی معمولاً با چک بانکی است، و REC مینویسد کارمزد DLD نقد پذیرفته نمی‌شود.
طبق قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی دربارهٔ ثبت املاک، معاملهٔ انتقال حق ملکی تا در دفتر ثبت املاک ثبت نشود معتبر شمرده نمی‌شود (ماده ۹) و ادارهٔ زمین سند را بر پایهٔ همان ثبت صادر می‌کند (ماده ۲۲)؛ متن انگلیسی پورتال ترجمه است و متن عربی ملاک است. LY Lawyers سند جدید را حدود یک روز کاری پس از آماده بودن مدارک مینویسد و REC میگوید بیشتر وقت‌ها همان روز و دیجیتال در Dubai REST صادر میشود.
کارمزد ۴٪ انتقال سند و بقیهٔ هزینه‌ها رو کی میده؟
منابع یک‌صدا نیستند؛ تکلیف هر ردیف را در Form F بنویسید.
- کارمزد ۴٪ DLD: Property Finder (۳ ژوئیه ۲۰۲۶) مینویسد از نظر قانونی ۲٪ با خریدار و ۲٪ با فروشنده است اما معمولاً خریدار همه را میدهد؛ REC آن را عرف می‌خواند، نه الزام قانونی؛ و اعلامیهٔ DLD در ۳۱ مه ۲۰۲۱، که برای توسعهدهندهها نوشته شده، میگوید ۴٪ «طبق توافق میان فروشنده و خریدار» پرداخت میشود. روی ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم، ۴٪ یعنی ۸۰٬۰۰۰ درهم و فرق «همه با خریدار» و «نصف‌نصف» ۴۰٬۰۰۰ درهم است (حساب ما).
- کمیسیون مشاور (۲٪ به‌علاوهٔ ۵٪ مالیات): Property Finder و LY Lawyers آن را با خریدار می‌دانند، betterhomes با فروشنده، و REC «فروشنده یا نصف‌نصف».
- دفتر ثبت معامله: LY Lawyers «معمولاً ۲٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم» مینویسد؛ Property Finder ۲٬۰۰۰ درهم زیر ۵۰۰ هزار درهم و ۴٬۰۰۰ درهم بالاتر از آن، به‌علاوهٔ ۵٪ مالیات.
جمع این هزینه‌ها در حساب ما برای خرید نقدی یک آپارتمان ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهمی حدود ۶٫۳٪ یعنی ۱۲۶٬۷۸۰ درهم بیرون از قیمت است، بدون NOC؛ Property Finder با وام و هزینه‌های دیگر ۷ تا ۱۰٪ میگوید. عدد خودتان را در ماشین‌حساب هزینهٔ خرید بزنید.
کل ماجرا چقدر طول میکشه؟
REC (۵ آوریل ۲۰۲۶) از امضای تفاهمنامه تا سند جدید ۱ تا ۲ هفته مینویسد، به شرط آماده بودن مدارک و نبودن وام، و ۳ تا ۵ هفته با وام. betterhomes (۱۵ مارس ۲۰۲۶) میگوید بیشتر فروش‌ها ۴ تا ۸ هفته (در بخش پرسش‌ها ۳۰ تا ۶۰ روز) طول می‌کشد و آن صفحه نمی‌گوید شمارش از کجا شروع میشود؛ پس دو عدد را مستقیم با هم مقایسه نکنید.
از خارج امارات هم می‌شه خرید؟ آنلاین چی؟
REC میگوید اگر یکی از طرف‌ها نتواند حاضر شود وکالت‌نامه لازم است. betterhomes میگوید باید محضری و مورد پذیرش DLD باشد، و REC اضافه می‌کند اگر در خارج از امارات امضا شود باید در سفارت یا کنسولگری امارات گواهی شود و وکالت‌نامهٔ مبهم رد میشود. متن را پیش از امضا به تأیید دفتر ثبت معامله برسانید.
DLD در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۵ مرحلهٔ اول «فروش دیجیتال» را در اپ Dubai Now راه انداخت که معامله را آنلاین و با UAE Pass انجام میدهد. اما هر دو طرف باید Emirates ID معتبر و حساب فعال UAE Pass داشته باشند و ملک فری‌هولد، بدون وام و تک‌مالک باشد؛ پس خریداری که Emirates ID ندارد در این مسیر نمی‌گنجد. گزارشی دربارهٔ مرحلهٔ بعدی پیدا نکردیم؛ شرایط جاری را در Dubai Now بپرسید.
ما پیش از امضای Form F چی رو چک می‌کنیم؟
این بخش دیدگاه مشاورانهٔ املاک جلیلی است و فقط از همین منابع ساخته شده، نه از پروندهٔ مشتری. اول زمان: چند مهلت همزمان در کار است و هر کدام جدا تمام میشود: مهلت تکمیل Form F (۳۰ روز در یک منبع و ۳۰ تا ۶۰ روز در منبع دیگر)، اعتبار NOC (معمولاً ۳۰ روز)، نامهٔ بانک فروشنده (تا ۱۴ روز کاری) و ارزیابی وام شما (۳ تا ۵ روز کاری). ۱۴ روز کاری حدود سه هفتهٔ تقویمی است و NOC ۲۱ روزه بیشترِ یک مهلت ۳۰ روزه را می‌خورد (حساب ما)؛ NOC منقضی‌شده یعنی NOC دوم و هزینهٔ دوم. از فروشنده تاریخ بخواهید، نه «به‌زودی».
دوم، سپرده. ۱۰٪ روی ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم یعنی ۲۰۰٬۰۰۰ درهم (حساب ما)، و پیش از آن از شما جدا میشود که معلوم باشد NOC صادر میشود، وام فروشنده تسویه میشود و وام شما تأیید میشود. Property Finder مینویسد تفاهمنامه می‌تواند شرط‌هایی مثل تأیید وام یا بازرسی ملک را هم بیاورد؛ بپرسید Form F شما چنین شرطی دارد یا نه. از منابع نمی‌توانیم بگوییم سپرده در هر حالت برمی‌گردد یا نه؛ این را وکیل از متن قرارداد میگوید.
مشاور را پیش از هر امضا با ORN و BRN بررسی کنید؛ مسیر پیش‌فروش ترتیب دیگری دارد و در خرید پیش‌فروش در دبی، از ابتدا تا انتها آمده است. هر مرحله و هزینه را پیش از امضا با دفتر ثبت معامله و یک وکیل دارای صلاحیت در امارات تأیید کنید. مالیات را پوشش نمی‌دهیم؛ از مشاور مالیاتی بپرسید.
این مطلب اطلاعات عمومی است، نه توصیهٔ مالی یا حقوقی؛ پیش از هر تصمیم، ارقام را با مشاور خودتان بررسی کنید.
Form F در خرید ملک آماده دبی چیه؟
Form F قرارداد خرید و فروش ملک آماده است و منابع آن را تفاهمنامه (MOU) هم می‌نامند. Binghatti (۲۴ ژوئیه ۲۰۲۶) مینویسد قیمت، سپرده، برنامهٔ پرداخت و تاریخ انتقال را ثبت می‌کند و سپرده معمولاً ۱۰ درصد است. منابع دربارهٔ نگه‌دارندهٔ سپرده و الزام‌آور بودن اختلاف دارند؛ پیش از امضا یک وکیل آن را بخواند.
کارمزد ۴ درصدی DLD در خرید ملک آماده رو کی میده؟
Property Finder (۳ ژوئیه ۲۰۲۶) مینویسد از نظر قانونی ۲ درصد با خریدار و ۲ درصد با فروشنده است اما معمولاً خریدار همه را میدهد. اعلامیهٔ DLD در ۳۱ مه ۲۰۲۱، که برای توسعهدهندهها نوشته شده، میگوید طبق توافق فروشنده و خریدار پرداخت میشود. روی ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم یعنی ۸۰٬۰۰۰ درهم؛ تقسیم را در Form F بنویسید.
انتقال سند ملک در دبی چقدر طول میکشه؟
Real Estate Club Dubai (۵ آوریل ۲۰۲۶) از امضای تفاهمنامه تا سند جدید ۱ تا ۲ هفته مینویسد، با مدارک آماده و بدون وام، و ۳ تا ۵ هفته با وام. LY Lawyers (۵ فوریه ۲۰۲۶) ثبت در دفتر ثبت معامله را حدود یک روز کاری پس از آماده بودن مدارک مینویسد.
منابع
