در راهنماهای ۲۰۲۶، مدیر اجاره در دبی برای اجارهٔ بلندمدت ۵ تا ۸ درصد اجارهٔ سالانه می‌گیرد (betterhomes: ۵ تا ۷ درصد)؛ پیدا کردن مستأجر، تمدید، بازدید و تعمیرات جدا حساب می‌شود. در آپارتمان فرضی ما با ۱٫۵ میلیون درهم، بازدهی خالص با هزینهٔ ۵ درصدی ۴٫۶۹٪ و با هزینهٔ ۸ درصدی ۴٫۴۹٪ می‌شود (حساب ما).
جمع‌بندی ما
انتخاب کنید
خودتان اجاره بدهید
اگر در دبی هستید، برای بازدید، تعمیرات و تمدید وقت دارید و صرفه‌جویی هزینهٔ مدیر به ریسک خالی ماندن و تعمیرات می‌ارزد.
انتخاب کنید
مدیر اجاره بگیرید
اگر خارج از دبی زندگی می‌کنید یا وقت کمی دارید و بازدهی خالص بعد از درصد مدیریت، هزینهٔ پیدا کردن مستأجر و هزینهٔ تمدیدی که در پیشنهاد نوشته شده هنوز برایتان قابل‌قبول است.
- بازهٔ هزینه: ۵ تا ۸ درصد اجارهٔ سالانه در Property Finder (۱۶ فوریهٔ ۲۰۲۶)، Real Estate Club Dubai (ژوئن ۲۰۲۶) و Realty Hunting (به‌روز شده ۶ اکتبر ۲۰۲۶)؛ ۵ تا ۷ درصد در betterhomes (۲۳ آگوست ۲۰۲۶).
- هزینهٔ ثابت: حدود ۳٬۹۵۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم در سال، معمولاً برای اجارهٔ زیر ۱۰۰٬۰۰۰ درهم و اغلب بدون یافتن مستأجر، بازدید و هماهنگی تعمیرات — Property Finder.
- جدا از درصد: تمدید ۵۰۰ تا ۲٬۵۰۰ درهم، بازدید ۵۰۰ تا ۱٬۰۰۰ درهم برای هر بار و ۱۰ تا ۲۰ درصد اضافه روی فاکتور تعمیرات — Property Finder.
- سقف قانونی: ندارد؛ RERA برای هزینهٔ مدیریت سقف نگذاشته و این هزینه باید در قرارداد کتبی با شرکتی دارای مجوز بیاید — Property Finder.
- اثر بر بازدهی: در مثال ما هر یک درصد هزینهٔ مدیریت ۹۹۰ درهم در سال است؛ یعنی هر سال حدود ۰٫۰۷٪ قیمت خرید از بازدهی خالص کم می‌شود (حساب ما).
مدیریت اجاره در دبی چقدر هزینه داره؟
چهار راهنمای ۲۰۲۶ بازه‌هایی نزدیک به هم می‌دهند. در هر چهار، درصد روی اجارهٔ سالانه حساب می‌شود، نه روی قیمت ملک.
| منبع و تاریخ | درصد اجارهٔ سالانه | هزینهٔ ثابت سالانه | پیدا کردن مستأجر | تمدید |
|---|---|---|---|---|
| Property Finder، ۱۶ فوریهٔ ۲۰۲۶ | ۵ تا ۸٪ | ۳٬۹۵۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم، برای اجارهٔ زیر حدود ۱۰۰٬۰۰۰ درهم | معمولاً معادل اجارهٔ یک ماه | ۵۰۰ تا ۲٬۵۰۰ درهم |
| Real Estate Club Dubai، ژوئن ۲۰۲۶ | ۵ تا ۸٪ (بسیاری از شرکت‌ها ۵ تا ۷٪) | حدود ۳٬۹۵۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم | اغلب اجارهٔ یک ماه؛ بعضی شرکت‌ها ۵٪ اجارهٔ سال اول | ۵۰۰ تا ۲٬۵۰۰ درهم (۵۰۰ تا ۱٬۰۰۰ رایج) |
| Realty Hunting، ۱۶ سپتامبر ۲۰۲۶، به‌روز شده ۶ اکتبر | ۵ تا ۸٪ به‌علاوهٔ ۵٪ VAT | ۴٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم، گاهی | حدود ۵٪ اجارهٔ سال اول، حداقل ۵٬۰۰۰ درهم؛ معمولاً مستأجر می‌پردازد | ذکر نشده |
| betterhomes، ۲۳ آگوست ۲۰۲۶ | ۵ تا ۷٪ | نمونه: ۶٬۰۰۰ درهم برای اجارهٔ زیر ۱۲۰٬۰۰۰ درهم | ذکر نشده | ۵۰۰ تا ۱٬۰۰۰ درهم |
هیچ مرجع رسمی این درصد را تعیین نمی‌کند. Property Finder می‌نویسد RERA برای هزینهٔ مدیریت سقف نگذاشته و این هزینه باید در قرارداد کتبی با شرکتی دارای مجوز بیاید؛ Real Estate Club Dubai هم می‌گوید هیچ مقرراتی درصد را ثابت نمی‌کند. پس این عددها قیمت بازارند، نه تعرفه.
هر چهار منبع را شرکت‌ها و پرتال‌های ملکی منتشر کرده‌اند: betterhomes خودش مدیریت اجاره می‌فروشد و Real Estate Club Dubai فهرست شرکت‌های مدیریت اجاره دارد؛ بازه‌ها را با همین نگاه بخوانید. مدیریت اجارهٔ کوتاه‌مدت و خانهٔ تعطیلاتی موضوع دیگری است (Property Finder: ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد؛ betterhomes: ۲۰ تا ۳۰ درصد) و در این صفحه نیست.
۵ تا ۸ درصد چی شامل می‌شه و چی جدا حساب می‌شه؟
Property Finder بستهٔ معمول را هماهنگی با مستأجر، وصول اجاره با گزارش ساده، هماهنگی تعمیرات معمولی و بازدیدهای دوره‌ای می‌داند؛ Real Estate Club Dubai بازاریابی، بررسی مستأجر و ثبت در سامانهٔ Ejari را هم اضافه می‌کند. این‌ها معمولاً جدا حساب می‌شوند:
- پیدا کردن مستأجر. Property Finder آن را معادل اجارهٔ یک ماه و «حدود ۵ تا ۸ درصد اجارهٔ سالانه» می‌نویسد؛ ولی یک ماه ۸٫۳۳ درصد سال است (حساب ما). Real Estate Club Dubai هم از اجارهٔ یک ماه می‌گوید و از شرکت‌هایی که ۵ درصد اجارهٔ سال اول می‌گیرند؛ Realty Hunting حدود ۵ درصد با حداقل ۵٬۰۰۰ درهم می‌نویسد و می‌گوید معمولاً مستأجر می‌پردازد. منابع هم‌نظر نیستند؛ مبلغ و اینکه به عهدهٔ کیست را بپرسید.
- تمدید. ۵۰۰ تا ۲٬۵۰۰ درهم در Property Finder، و ۵۰۰ تا ۱٬۰۰۰ درهم در betterhomes.
- بازدید. ۵۰۰ تا ۱٬۰۰۰ درهم برای هر بازدید در Property Finder؛ Real Estate Club Dubai می‌گوید یک تا دو بازدید در سال اغلب داخل بسته است؛ betterhomes برای خدمات دقیق‌تر ۱٬۰۰۰ تا ۲٬۰۰۰ درهم می‌نویسد.
- تعمیرات. ۱۰ تا ۲۰ درصد اضافه روی فاکتور پیمانکار (Property Finder، betterhomes)؛ Realty Hunting می‌گوید بعضی شرکت‌ها ۱۰ تا ۱۵ درصد اضافه می‌کنند. یعنی ۱۰۰ تا ۲۰۰ درهم به‌ازای هر ۱٬۰۰۰ درهم تعمیر (حساب ما).
- VAT. فقط Realty Hunting می‌نویسد ۵ تا ۸ درصد «به‌علاوهٔ ۵ درصد VAT» است؛ سه منبع دیگر چیزی نمی‌گویند. بپرسید عدد پیشنهادی با VAT است یا بدون آن.
هزینهٔ مدیریت با شارژ ساختمان یکی نیست. betterhomes می‌گوید هزینهٔ مدیریت بابت اداره کردن واحد شماست و شارژ ساختمان را برای بخش‌های مشاع به انجمن مالکان می‌دهید؛ Real Estate Club Dubai می‌گوید شارژ را مالک می‌پردازد، چه واحد اجاره رفته باشد چه نه. ریز آن در راهنمای شارژ ساختمان در دبی ۲۰۲۶ آمده است.
هزینهٔ مدیریت چقدر از بازدهی خالص رو می‌خوره؟
همان واحد فرضی مطلب بازدهی ناخالص و خالص را دوباره حساب کرده‌ایم: قیمت ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهم، اجارهٔ سالانهٔ ۹۹٬۰۰۰ درهم، ۱٬۰۰۰ فوت مربع، شارژ ساختمان ۱۵٬۵۲۰ درهم (میانهٔ ۲۰۲۶ برابر ۱۵٫۵۲ درهم برای هر فوت مربع در نمایهٔ Continental Club Property) و یک ماه خالی ماندن، یعنی ۸٬۲۵۰ درهم. قیمت، اجاره و خالی ماندن فرض ماست و فقط هزینهٔ مدیریت تغییر می‌کند. این حساب‌وکتاب روی مبانی گفته‌شده است، نه پیش‌بینی و نه قیمت هیچ ساختمانی.
| حالت | هزینهٔ مدیریت | اجارهٔ خالص | بازدهی خالص روی قیمت |
|---|---|---|---|
| خودتان اجاره می‌دهید | ۰ | ۷۵٬۲۳۰ | ۵٫۰۲٪ |
| هزینهٔ ثابت ۳٬۹۵۰ درهم | ۳٬۹۵۰ | ۷۱٬۲۸۰ | ۴٫۷۵٪ |
| ۵ درصد اجاره | ۴٬۹۵۰ | ۷۰٬۲۸۰ | ۴٫۶۹٪ |
| هزینهٔ ثابت ۵٬۰۰۰ درهم | ۵٬۰۰۰ | ۷۰٬۲۳۰ | ۴٫۶۸٪ |
| ۷ درصد اجاره | ۶٬۹۳۰ | ۶۸٬۳۰۰ | ۴٫۵۵٪ |
| ۸ درصد اجاره | ۷٬۹۲۰ | ۶۷٬۳۱۰ | ۴٫۴۹٪ |
هر یک درصد هزینهٔ مدیریت ۹۹۰ درهم در سال است؛ یعنی هر سال حدود ۰٫۰۷٪ قیمت خرید از بازدهی خالص کم می‌شود. رفتن از ۵ به ۸ درصد ۲٬۹۷۰ درهم در سال می‌برد و بازدهی خالص را از ۴٫۶۹٪ به ۴٫۴۹٪ می‌رساند. در مقایسه با اینکه خودتان اجاره بدهید، هزینهٔ ۸ درصدی هر سال ۰٫۵۳٪ قیمت خرید از بازدهی خالص کم می‌کند (حساب ما).
روی این اجاره، هزینهٔ ثابت ۳٬۹۵۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم معادل ۴٫۰ تا ۵٫۱ درصد اجاره است، یعنی تقریباً همان ۵ درصد؛ Property Finder هم می‌گوید بستهٔ ثابت اغلب یافتن مستأجر، بازدید یا هماهنگی تعمیرات را شامل نمی‌شود.
سال اول با مستأجر جدید و سال تمدید چقدر فرق دارن؟
درصد، همهٔ صورت‌حساب نیست. جدول زیر برای همان واحد از دو سر بازه‌های بالا یک پیشنهاد کم‌هزینه و یک پیشنهاد پرهزینه ساخته است: درصد پایه، هزینهٔ پیدا کردن مستأجر در سالی که مدیر مستأجر جدید می‌آورد (با این فرض که شما آن را می‌پردازید)، و هزینهٔ تمدید در سالی که مستأجر می‌ماند. عددها حدِ بازه‌اند، نه پیشنهاد هیچ شرکتی؛ تعمیرات، بازدیدهای اضافه و VAT در آن نیست.
| قلم | پیشنهاد کم‌هزینه | پیشنهاد پرهزینه |
|---|---|---|
| درصد مدیریت روی ۹۹٬۰۰۰ درهم | ۵٪ = ۴٬۹۵۰ | ۸٪ = ۷٬۹۲۰ |
| پیدا کردن مستأجر (سال مستأجر جدید) | ۵٪ اجارهٔ سال اول = ۴٬۹۵۰ | اجارهٔ یک ماه = ۸٬۲۵۰ |
| تمدید (سال تمدید) | ۵۰۰ | ۲٬۵۰۰ |
| جمع در سال مستأجر جدید | ۹٬۹۰۰ (۱۰٫۰٪ اجاره) | ۱۶٬۱۷۰ (۱۶٫۳٪ اجاره) |
| بازدهی خالص در سال مستأجر جدید | ۴٫۳۶٪ | ۳٫۹۴٪ |
| جمع در سال تمدید | ۵٬۴۵۰ (۵٫۵٪ اجاره) | ۱۰٬۴۲۰ (۱۰٫۵٪ اجاره) |
| بازدهی خالص در سال تمدید | ۴٫۶۵٪ | ۴٫۳۲٪ |
Real Estate Club Dubai می‌نویسد ۵ درصد به‌علاوهٔ هزینه‌های جانبی ممکن است از ۸ درصدِ شامل همه‌چیز گران‌تر دربیاید. در مثال ما نتیجه به نوع محاسبهٔ هزینهٔ پیدا کردن مستأجر بستگی دارد. در دو سال (یک سال مستأجر جدید و یک سال تمدید)، هزینهٔ ۵ درصدی با ۵۰۰ درهم تمدید در مجموع ۱۸٬۶۵۰ درهم می‌شود اگر پیدا کردن مستأجر اجارهٔ یک ماه باشد، و ۱۵٬۳۵۰ درهم اگر ۵ درصد اجارهٔ سال اول باشد. برای ۸ درصدی که یافتن مستأجر و تمدید را هم شامل شود، جمع دو سال ۱۵٬۸۴۰ درهم است (حساب ما). پیشنهادها را با صورت‌حساب دو ساله مقایسه کنید، نه با درصد تیتر.
درصد از اجارهٔ قرارداد گرفته می‌شه یا اجارهٔ وصول‌شده؟
Property Finder می‌نویسد درصد روی اجارهٔ سالانهٔ ناخالص است و نمی‌گوید اجارهٔ قرارداد یا وصول‌شده. Real Estate Club Dubai می‌گوید روی اجارهٔ ناخالص، پیش از شارژ ساختمان، تعمیرات و خالی ماندن حساب می‌شود و معمولاً از اجارهٔ وصول‌شده کسر می‌شود؛ یکی از هشدارهای قراردادش هم هزینه گرفتن در ماه‌های خالی است. betterhomes می‌گوید در اجارهٔ بلندمدت معمولاً برای ماه خالی هزینه‌ای گرفته نمی‌شود.
در مثال ما با یک ماه خالی، ۸ درصدِ اجارهٔ وصول‌شده (۹۰٬۷۵۰ درهم) می‌شود ۷٬۲۶۰ درهم، نه ۷٬۹۲۰؛ یعنی ۶۶۰ درهم در سال و حدود ۰٫۰۴٪ قیمت خرید (حساب ما). مبلغ کوچک است، اما مبنا و تکلیف ماه خالی باید کتبی روشن شود.
خودم اجاره بدم یا مدیر بگیرم؟ نظر ما
این نظر املاک جلیلی است، فقط بر پایهٔ منابع و حساب بالا. پیش‌بینی نیست و بدون دیدن ساختمان و قرارداد شما نمی‌توانیم به‌جای شما انتخاب کنیم.
هزینه را به هفته‌های اجاره تبدیل کنید. اجارهٔ مثال ما هفته‌ای حدود ۱٬۹۰۴ درهم است (۹۹٬۰۰۰ تقسیم بر ۵۲). هزینهٔ ۵ تا ۸ درصد، یعنی ۴٬۹۵۰ تا ۷٬۹۲۰ درهم، برابر ۲٫۶ تا ۴٫۲ هفته اجاره است (حساب ما). اگر مدیر واحد را به همین اندازه زودتر اجاره بدهد، هزینه‌اش جبران می‌شود. ولی هیچ‌یک از چهار راهنما خالی ماندن واحدهای دارای مدیر را با واحدهای بدون مدیر اندازه نگرفته است، و Real Estate Club Dubai این استدلال را از منبعی دیگر نقل می‌کند. آن را سؤالی برای شرکت مدیریت بدانید، نه واقعیتی ثابت‌شده.
بدانید حرف چه کسی را می‌خوانید. betterhomes مدیر را برای مالکی که خارج از امارات زندگی می‌کند یا شغل پرمشغله دارد «ضرورت» می‌نامد، و خودش مدیریت اجاره می‌فروشد. دلیل فروشنده را با همین احتیاط بخوانید.
مدیر ریسک را منتقل نمی‌کند. Real Estate Club Dubai می‌نویسد قرارداد مدیریت یک قرارداد نمایندگی است، نه انتقال ریسک؛ اگر مستأجر نپردازد، ضرر مال مالک است.
افت اجاره را در حساب بیاورید. طبق گزارش سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ Savills (Khaleej Times، ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶)، اجارهٔ آپارتمان نسبت به سال قبل در دبی مارینا ۱۲٫۸ درصد، در بیزنس‌بی ۱۲٫۲ درصد و در JVC ۱۰٫۴ درصد پایین‌تر بود و سهم قراردادهای جدید از ۳۶ به ۴۴ درصد رسید؛ هزینهٔ پیدا کردن مستأجر در قرارداد جدید پیش می‌آید. Savills می‌گوید تغییرات فصلی نسبتاً کوچک است و «نشانه‌های اولیهٔ تثبیت» را نشان می‌دهد. درصد با افت اجاره کم می‌شود و مبلغ ثابت نه: با اجارهٔ ۱۰ درصد پایین‌تر، یعنی ۸۹٬۱۰۰ درهم، ۸ درصد می‌شود ۷٬۱۲۸ درهم و مبلغ ثابت ۵٬۰۰۰ درهم می‌شود ۵٫۶ درصد اجاره (حساب ما).
برای تصمیم، از دو شرکت دارای مجوز پیشنهاد کتبی بگیرید و برای هر دو صورت‌حساب سال اول و سال تمدید را بسازید. اگر اولین بار اجاره می‌دهید، راهنمای اجاره دادن ملک در دبی دربارهٔ Ejari، سقف افزایش اجاره و اخطار ۹۰ روزه توضیح می‌دهد.
حساب واحد خودت رو چطور انجام بدی؟
- پیشنهاد کتبی را بگیرید: درصد، مبنا و همهٔ هزینه‌های جدا.
- شارژ مصوب ساختمان خودتان را از راهنمای شارژ ساختمان پیدا کنید.
- در ماشین‌حساب بازدهی عدد پیشنهادی را در خانهٔ «مدیریت اجاره ٪ اجاره» بگذارید و شارژ ساختمان، تعمیرات و خالی ماندن را هم وارد کنید.
- سه حالت را اجرا کنید: خودتان، پیشنهاد کم‌هزینه و پیشنهاد پرهزینه؛ بعد اجاره را ۱۰ درصد پایین‌تر بگذارید و دوباره حساب کنید.
عددهای این صفحه بازه‌هایی است که شرکت‌ها و پرتال‌ها در تاریخ‌های ذکرشده منتشر کرده‌اند، نه تعرفهٔ رسمی؛ قرارداد شما تعیین می‌کند چه می‌پردازید. وضعیت مالیاتی شما را پوشش نمی‌دهیم؛ از مشاور مالیاتی بپرسید.
این مطلب اطلاعات عمومی است، نه توصیهٔ مالی یا حقوقی؛ پیش از هر تصمیم، ارقام را با مشاور خودتان بررسی کنید.
مدیریت اجاره در دبی چقدر هزینه داره؟
Property Finder (۱۶ فوریهٔ ۲۰۲۶)، Real Estate Club Dubai (۱۱ ژوئن ۲۰۲۶) و Realty Hunting (به‌روز شده ۶ اکتبر ۲۰۲۶) مدیریت اجارهٔ بلندمدت را ۵ تا ۸ درصد اجارهٔ سالانه می‌نویسند؛ betterhomes (۲۳ آگوست ۲۰۲۶) ۵ تا ۷ درصد. برای اجاره‌های پایین‌تر هزینهٔ ثابت حدود ۳٬۹۵۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم در سال هم هست. این‌ها راهنمای شرکت‌هاست، نه تعرفهٔ مرجع رسمی.
علاوه بر درصد مدیریت چه چیزی جدا حساب می‌شه؟
Property Finder (۱۶ فوریهٔ ۲۰۲۶) پیدا کردن مستأجر را حدود اجارهٔ یک ماه، تمدید را ۵۰۰ تا ۲٬۵۰۰ درهم، بازدید را ۵۰۰ تا ۱٬۰۰۰ درهم برای هر بار و اضافهٔ تعمیرات را ۱۰ تا ۲۰ درصد می‌نویسد. Realty Hunting (به‌روز شده ۶ اکتبر ۲۰۲۶) ۵ تا ۸ درصدش را به‌علاوهٔ ۵ درصد VAT می‌گوید. همهٔ هزینه‌ها را کتبی بگیرید.
هزینهٔ مدیریت از اجارهٔ قرارداد گرفته می‌شه یا اجارهٔ وصول‌شده؟
راهنماها فرق دارند. Property Finder (۱۶ فوریهٔ ۲۰۲۶) اجارهٔ سالانهٔ ناخالص را می‌نویسد؛ Real Estate Club Dubai (۱۱ ژوئن ۲۰۲۶) اجارهٔ ناخالص را می‌گوید که معمولاً از اجارهٔ وصول‌شده کسر می‌شود، و از هزینه گرفتن در ماه‌های خالی هشدار می‌دهد. در مثال ما با یک ماه خالی، ۸ درصدِ اجارهٔ وصول‌شده سالی ۶۶۰ درهم کمتر است. مبنا را کتبی بگیرید.
منابع
