در آگوست ۲۰۲۶، میانگین ارزش یک آپارتمان در دبی طبق شاخص ValuStrat حدود ۱٫۷۸ میلیون درهم بود و ارزش آپارتمانها ۵٫۳ درصد کمتر از یک سال قبل شد. میانگین قیمت فروش املاک مسکونی هم به گزارش Cavendish Maxwell به ۱٬۶۳۶ درهم برای هر فوت مربع رسید؛ ۱٫۷ درصد افت سالانه، و اولین افت از فوریهٔ ۲۰۲۱.
ارقام کلیدی
- ۱٬۶۳۶ درهم هر فوت مربع
میانگین قیمت فروش؛ ۱٫۷ درصد کمتر از سال قبل و ۱٫۳ درصد کمتر از سه ماه قبل
آگوست ۲۰۲۶
Cavendish Maxwell، به نقل از Khaleej Times، ۷ سپتامبر ۲۰۲۶ - ۲۱۸٫۶ واحد
شاخص ValuStrat؛ ۴٫۵ درصد کمتر از سال قبل؛ آپارتمانها ۶٫۴ درصد و ویلاها ۳٫۴ درصد کمتر
سپتامبر ۲۰۲۶
ValuStrat، سپتامبر ۲۰۲۶ - ۶۱ درصد
مناطق آپارتمانی تملک آزاد ارزششان را حفظ کردند؛ در مناطق ویلایی ۷۳ درصد
آگوست ۲۰۲۶
Property Portfolio Investor، ۱۶ سپتامبر ۲۰۲۶ - ۳۷۹٫۴ میلیارد درهم
ارزش فروش در ۱۲۳٬۴۱۶ معامله؛ دومین رقم تاریخ بازار بعد از ۲۰۲۵
ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶
Emirates 24|7، ۱ اکتبر ۲۰۲۶، بر پایهٔ دادههای ادارهٔ زمین دبی (DLD)
- آپارتمان: ارزش آپارتمانها ۵٫۳ درصد و کل شاخص مسکونی ۳٫۱ درصد کمتر از یک سال قبل — ValuStrat، آگوست ۲۰۲۶.
- تازه‌ترین رقم، سپتامبر: شاخص ValuStrat روی ۲۱۸٫۶ واحد بود؛ ۴٫۵ درصد کمتر از یک سال قبل. ارزش آپارتمانها ۶٫۴ درصد و ارزش ویلاها ۳٫۴ درصد کمتر از سال قبل بود — ValuStrat، سپتامبر ۲۰۲۶.
- میانگین قیمت فروش: به گزارش Cavendish Maxwell، ۱٬۶۳۶ درهم هر فوت مربع؛ ۱٫۷ درصد کمتر از سال قبل و ۱٫۳ درصد کمتر از سه ماه قبل — Khaleej Times، ۷ سپتامبر ۲۰۲۶.
- اولین بار از ۲۰۲۱: به گزارش Cavendish Maxwell، این اولین افت سالانهٔ میانگین قیمت فروش از فوریهٔ ۲۰۲۱ است — Khaleej Times، ۷ سپتامبر ۲۰۲۶.
- همه جا یکسان نیست: ۶۱ درصد مناطق آپارتمانی و ۷۳ درصد مناطق ویلایی تملک آزاد در آگوست ارزششان را حفظ کردند — Property Portfolio Investor، ۱۶ سپتامبر ۲۰۲۶.
- ارزش فروش هنوز بالاست: ۳۷۹٫۴ میلیارد درهم فروش در ۱۲۳٬۴۱۶ معامله از ژانویه تا سپتامبر؛ از نظر ارزش فروش، دومین رقم تاریخ بازار بعد از ۲۰۲۵، طبق دادههای ادارهٔ زمین دبی (DLD) — Emirates 24|7، ۱ اکتبر ۲۰۲۶.
قیمت آپارتمان در دبی الان چقدره؟
پاسخ کوتاه این است: بستگی دارد کجا. شاخص ValuStrat میانگین وزنی ارزش یک آپارتمان در کل دبی را در آگوست ۲۰۲۶ برابر ۱٬۷۸۲٬۸۷۹ درهم گزارش کرد. اما همین شاخص نشان می‌دهد قیمت هر فوت مربع از یک منطقه تا منطقهٔ دیگر چند برابر فرق میکند، و جهت تغییرش هم یکی نیست:
- محدودهٔ برج خلیفه: یک آپارتمان معمولی حدود ۲٬۸۵۴٬۸۰۰ درهم، یعنی ۳٬۰۵۰ درهم هر فوت مربع؛ ۲۰٫۴ درصد کمتر از یک سال قبل.
- جمیرا بیچ رزیدنس (JBR) و پالم جمیرا: آپارتمانها در یک سال به‌ترتیب ۱۶٫۹ و ۸٫۶ درصد ارزش از دست دادند.
- دبی سیلیکون اوسیس: یک واحد معمولی حدود ۶۶۹٬۱۳۰ درهم، یعنی ۷۹۰ درهم هر فوت مربع؛ ۴٫۳ درصد بیشتر از یک سال قبل.
- دبی اسپورتس سیتی: ۴٫۲ درصد رشد سالانه.
این فهرست همان واگرایی است که در دبی ۲۰۲۶: چرخش به منطق از آن نوشتیم: بازار دبی دیگر یکپارچه حرکت نمی‌کند و هر منطقه راه خودش را می‌رود.
مناطق جاافتاده هم هنوز پرمعامله‌اند. دبی مارینا در آگوست ۵٫۹ درصد از فروش ملک‌های آماده را داشت و فقط جمیرا ویلج سیرکل و بیزینس بی از آن جلوتر بودند. اگر در چنین منطقه‌ای خرید می‌کنید، سابقهٔ معاملات همان ساختمان را ببینید، نه میانگین کل شهر را.
آپارتمان یا ویلا: کدوم بیشتر افت کرده؟
آپارتمان. در شاخص ValuStrat، ارزش آپارتمانها در آگوست ۲۰۲۶ ۵٫۳ درصد کمتر از یک سال قبل بود و ارزش ویلاها ۱٫۷ درصد. همین افت کوچک‌تر، برای ویلاها اولین افت سالانه از ۲۰۲۱ است.
با این حال، بیشتر مناطق سر جایشان ماندند. به گزارش Property Portfolio Investor از دادههای ValuStrat، در آگوست ۷۳ درصد مناطق ویلایی تملک آزاد و ۶۱ درصد مناطق آپارتمانی ارزششان را حفظ کردند.
کل شاخص مسکونی ValuStrat در آگوست روی ۲۱۸٫۸ واحد بود؛ ۰٫۲ درصد کمتر از ماه قبل و ۳٫۱ درصد کمتر از آگوست ۲۰۲۵. از فوریه تا آگوست ۲۰۲۶، ارزش املاک در این شاخص روی هم ۱۰٫۲ درصد پایین آمده است.
رقم سپتامبر هم، که بعد از آن منتشر شد، همین جهت را نشان می‌دهد. شاخص ValuStrat روی ۲۱۸٫۶ واحد بود؛ ۰٫۱ درصد کمتر از ماه قبل و ۴٫۵ درصد کمتر از یک سال قبل. ارزش آپارتمانها ۶٫۴ درصد و ارزش ویلاها ۳٫۴ درصد کمتر از سال قبل بود. به گفتهٔ ValuStrat، افت ماهانه حالا به صفر نزدیک شده است.
قیمت هر فوت مربع ملک تو دبی چقدر شده؟
به گزارش مؤسسهٔ مشاورهٔ املاک Cavendish Maxwell، میانگین قیمت فروش املاک مسکونی دبی در آگوست ۲۰۲۶ ۱٬۶۳۶ درهم برای هر فوت مربع بود. این رقم ۱٫۷ درصد کمتر از آگوست سال قبل و ۱٫۳ درصد کمتر از سه ماه پیش است. آخرین باری که این میانگین نسبت به سال قبل پایین آمده بود، فوریهٔ ۲۰۲۱ و دوران همه‌گیری کرونا بود. پس «اولین افت از ۲۰۲۱» نقطهٔ عطفی در همین یک سری داده است.
فرق این عدد با شاخص ValuStrat از روش کار می‌آید. Cavendish Maxwell میانگین قیمت فروش را حساب میکند. در ValuStrat، ارزیاب‌های ثبت‌شدهٔ RICS ارزش روز نمونه‌ای از املاک را تعیین می‌کنند؛ نمونه‌ای که به گفتهٔ Property Portfolio Investor بیش از ۹۰ درصد بازار مسکونی و تجاری دبی را نمایندگی میکند. برای همین یکی ۱٫۷ درصد افت سالانه نشان می‌دهد و دیگری ۳٫۱ درصد.
از نگاه رونن آرتور، مدیر و رئیس ارزش‌گذاری مسکونی Cavendish Maxwell، دادههای آگوست نشان می‌دهد قیمتها نرم‌تر شده‌اند و بازار وارد چرخه‌ای پخته‌تر شده است (Khaleej Times، ۷ سپتامبر ۲۰۲۶). او پایه‌های تقاضای ملک در دبی را سالم می‌داند و سه عامل را نام می‌برد که مسیر کوتاه‌مدت بازار را شکل میدهند: پروژه‌های تازهٔ کمتر، ابهام منطقه‌ای و عادی‌شدن رفتار خریداران.
پیش‌فروش یا ملک آماده: کندی بازار کجا بیشتره؟
بیشتر در پیش‌فروش. به گزارش Property Portfolio Investor از آمار ادارهٔ زمین دبی، در آگوست ۸٬۰۱۶ قرارداد پیش‌فروش ثبت شد که ۴۰٫۴ درصد کمتر از آگوست ۲۰۲۵ است. فروش ملک آماده ۳٬۰۳۸ معامله بود، با ۲۰٫۶ درصد افت سالانه. با این همه، پیش‌فروش هنوز بیشتر بازار را در دست دارد: به گزارش Cavendish Maxwell، حدود ۷۵ درصد فروش مسکونی آگوست پیش‌فروش بود.
کل آگوست هم ماه آرامی بود. حدود ۱۰٬۹۰۰ خانه فروخته شد، نزدیک ۱۴ درصد کمتر از ژوئیه؛ Cavendish Maxwell بخشی از این کاهش را به کندی همیشگی تابستان نسبت می‌دهد. مقایسهٔ این دو بازار با دادههای نیمهٔ اول سال را در پیش‌فروش تعداد را می‌برد، ملک آماده پول را آورده‌ایم.
آیا این یعنی رکود؟ اعداد کل سال جواب دقیق‌تری میدهند. به گزارش Cavendish Maxwell، ارزش معاملات مسکونی از ژانویه تا آگوست ۲۰۲۶ به نزدیک ۲۷۰ میلیارد درهم رسید؛ ۲۴ درصد کمتر از همین ماه‌ها در ۲۰۲۵.
با این حال، ارزش کل فروش ثبتشده در ادارهٔ زمین دبی از ژانویه تا سپتامبر به ۳۷۹٫۴ میلیارد درهم در ۱۲۳٬۴۱۶ معامله رسید؛ از نظر ارزش فروش، دومین رقم تاریخ بازار ملک دبی بعد از ۲۰۲۵. در خود سپتامبر بیش از ۲۹٫۶۶ میلیارد درهم فروش ثبت شد و با احتساب ثبت وام بانکی و هبه، کل معاملات این ماه ۱۶٬۴۹۰ مورد به ارزش بیش از ۵۰٫۷۸ میلیارد درهم بود. خلاصه اینکه بازار از اوج ۲۰۲۵ پایین‌تر آمده، اما متوقف نشده است؛ این اعداد گزارش ماه‌های گذشته‌اند و دربارهٔ ماه‌های بعد پیش‌بینی‌ای نمی‌کنند. هزینهٔ وام هم عوض شد: نرخ پایهٔ ۳٫۹٪ و وام مسکن دبی را ببینید.
واحدی که نظرت روشه، چه قیمتی براش درسته؟ نگاه ما
برای این واحد چه قیمتی درست است؟ افت میانگین شهر به این سؤال جواب نمی‌دهد. در همین آگوست، ارزش آپارتمان‌های دبی سیلیکون اوسیس ۴٫۳ درصد بالاتر از یک سال قبل بود و ارزش آپارتمان‌های محدودهٔ برج خلیفه ۲۰٫۴ درصد پایین‌تر. عدد شهری فقط زمینهٔ گفت‌وگوست؛ استدلال شما در مذاکره باید از شواهد همان واحد بیاید.
ما یک ملک را همان‌طور می‌سنجیم که صاحب یک کسب‌وکار کسب‌وکارش را: چقدر درآمد دارد، نگه داشتنش چقدر خرج دارد و قیمت در مذاکره چقدر جا دارد؛ و این‌ها را پیش از تصمیم شما روشن مطرح می‌کنیم. برای سنجیدن هر واحد، این سه را کنار هم بگذارید: قیمت‌هایی که واحدهای مشابه در همان ساختمان اخیراً با آن ثبت شده‌اند؛ فاصلهٔ قیمت آگهی‌شده با همین قیمتها و مدتی که آگهی در بازار مانده؛ و درآمدی که بعد از شارژ ساختمان، تعمیر و نگهداری، خالی ماندن واحد و مدیریت اجاره برایتان می‌ماند. اگر یکی از این سه با قیمت پیشنهادی جور درنیاید، افت بازار آن را جبران نمی‌کند. اجاره‌ها هم کم شده‌اند؛ حساب اثرش را در افت اجارهٔ دبی و بازدهی خالص ببینید.
می‌خوای سر قیمت مذاکره کنی؟ بسته به واحدت، اول اینا رو بسنج
- اگر واحد آماده است: قیمت‌های ثبت‌شدهٔ چند ماه اخیر در همان ساختمان را کنار قیمت آگهی‌شده بگذارید. میانگین منطقه یا شهر جای این مقایسه را نمی‌گیرد.
- اگر قیمت آگهی قبلاً پایین آمده: ببینید از چه عددی، به چه عددی و در چه مدتی. قیمت آگهیِ کم‌شده هنوز قیمت ثبتشده نیست.
- اگر فروشنده عجله دارد: بپرسید چرا می‌فروشد و تا کی باید بفروشد. فروشنده‌ای که قسط تحویل یک واحد پیش‌فروش را پیش رو دارد، با کسی که فقط قیمت بازار را امتحان میکند فرق دارد.
- اگر واحد پیش‌فروش است: شرایط پرداخت باقی‌مانده و قیمت را با واحدهای آمادهٔ همان اطراف مقایسه کنید، و ببینید تا تحویل چقدر دیگر باید بپردازید.
- اگر برای اجاره می‌خرید: بازدهی خالص را با اجاره‌ای حساب کنید که بتوانید مستند کنید، نه با بازدهیِ آگهی. راهنمای بازدهی ناخالص و خالص اجاره و راهنمای شارژ ساختمان در دبی این حساب را قدم‌به‌قدم نشان میدهند.
ارقام بازار مربوط به تاریخ‌های ذکرشده است.
واحدی که نظرت روشه رو با محمد سعیدی حساب کن: معاملات ثبت‌شدهٔ همون ساختمون، شارژش و درآمد خالصش؛ به فارسی. رزرو مشاوره.
این مطلب اطلاعات عمومی است، نه توصیهٔ مالی یا حقوقی؛ پیش از هر تصمیم، ارقام را با مشاور خودتان بررسی کنید.
قیمت ملک در دبی تو ۲۰۲۶ واقعاً اومد پایین؟
بله. به گزارش Cavendish Maxwell، میانگین قیمت فروش املاک مسکونی در آگوست ۲۰۲۶ به ۱٬۶۳۶ درهم برای هر فوت مربع رسید؛ ۱٫۷ درصد کمتر از سال قبل و اولین افت سالانه از فوریهٔ ۲۰۲۱ (Khaleej Times، ۷ سپتامبر ۲۰۲۶). شاخص ValuStrat هم در آگوست ۳٫۱ درصد و در سپتامبر ۴٫۵ درصد افت سالانه نشان داد.
قیمت آپارتمان در دبی الان چقدره؟
بستگی زیادی به منطقه دارد. طبق دادههای آگوست ۲۰۲۶ ValuStrat، میانگین وزنی ارزش یک آپارتمان در کل دبی ۱٬۷۸۲٬۸۷۹ درهم بود و شاخص آپارتمانها نسبت به یک سال قبل ۵٫۳ درصد پایین آمده بود. قیمت هر فوت مربع از حدود ۷۹۰ درهم در دبی سیلیکون اوسیس تا ۳٬۰۵۰ درهم در محدودهٔ برج خلیفه فرق میکند (Property Portfolio Investor، ۱۶ سپتامبر ۲۰۲۶).
بازار ملک دبی داره میره تو رکود؟
دادهها کندی بازار بعد از یک سال رکوردی را نشان میدهند، نه توقفش. به گزارش Cavendish Maxwell، ارزش معاملات مسکونی ژانویه تا آگوست ۲۰۲۶، ۲۴ درصد کمتر از ۲۰۲۵ بود؛ اما فروش ثبتشده در ادارهٔ زمین دبی از ژانویه تا سپتامبر، ۳۷۹٫۴ میلیارد درهم، از نظر ارزش دومین رقم تاریخ بعد از ۲۰۲۵ است (Emirates 24|7، ۱ اکتبر ۲۰۲۶).
حالا که قیمتها اومده پایین، رو هر واحدی میشه چونه زد؟
نه بهتنهایی. میانگین شهری همهٔ مناطق را با هم ترکیب میکند؛ در آگوست ۲۰۲۶ ValuStrat در مناطق آپارتمانی از ۴٫۳ درصد رشد سالانه تا ۲۰٫۴ درصد افت را ثبت کرد. جای مذاکره به شواهد خود واحد بستگی دارد: معاملات اخیر واحدهای مشابه در همان ساختمان، مدت ماندن در بازار، وضعیت فروشنده و درآمد خالص پس از هزینهها.
منابع
