به گزارش CBRE، میانگین اجارهٔ مسکونی دبی نسبت به سهماههٔ قبل ۶٫۲٪ و نسبت به سال قبل ۲٫۶٪ کمتر شده است (سهماههٔ دوم ۲۰۲۶). چون شارژ ساختمان با اجاره کم نمی‌شود، بازدهی خالص به نسبت بیشتر از بازدهی ناخالص افت میکند: در مثال محاسباتیِ همین صفحه (محاسبهٔ خودمان)، با ۶٫۲٪ اجارهٔ کمتر، درآمد خالص ۷٫۳۲٪ کم میشود.
ارقام کلیدی
- ۶٫۲٪ · ۲٫۶٪
میانگین اجارهٔ مسکونی، کمتر نسبت به سهماههٔ قبل و سال قبل
سهماههٔ دوم ۲۰۲۶
CBRE از طریق Gulf News - ۶٫۸۱٪
اجارهٔ دبی نسبت به سال قبل (آپارتمان ۶٫۹۳٪ و ویلا ۵٫۶۶٪)
سپتامبر ۲۰۲۶
REIDIN - ۵۵٬۶۰۰ واحد
واحد در راه تحویل در دبی (حدود ۳۲٬۰۰۰ واحد در نیمهٔ دوم)
۲۰۲۶
Khaleej Times - از ۴٫۲۸٪ به ۳٫۹۷٪
بازدهی خالص واحد نمونه با اجارهٔ ۶٫۲٪ کمتر (حساب ما، نه پیش‌بینی)
ماشینحساب بازدهی جلیلی
- CBRE، سهماههٔ دوم ۲۰۲۶: میانگین اجارهٔ مسکونی نسبت به سهماههٔ قبل ۶٫۲٪ و نسبت به سال قبل ۲٫۶٪ کمتر شده، در حالی که قیمت فروش هنوز ۱٫۹٪ بالاتر از سال قبل بوده — Gulf News، ۲۹ ژوئیه ۲۰۲۶.
- پس از سهماههٔ دوم: شاخص سپتامبر ۲۰۲۶ مؤسسهٔ REIDIN اجارهٔ دبی را ۶٫۸۱٪ کمتر از سال قبل نشان میدهد (آپارتمان ۶٫۹۳٪ و ویلا ۵٫۶۶٪ کمتر) — REIDIN، ۱۲ اکتبر ۲۰۲۶؛ اجارهٔ آگهی‌شده در Property Finder در سهماههٔ سوم، در ۶ محله از ۷ محلهٔ آپارتمانی که Gulf News فهرست کرده (یکی ثابت مانده)، کمتر از سهماههٔ سوم ۲۰۲۵ بوده — Gulf News، ۱۸ اکتبر ۲۰۲۶.
- مؤسسه‌های دیگر، رقم‌های دیگر: Cushman & Wakefield Core میانگین اجاره را حدود ۶٪ کمتر از سهماههٔ قبل گزارش کرده (Khaleej Times، ۹ آگوست ۲۰۲۶)؛ Colliers اجارهٔ آپارتمان را ۴٪ و اجارهٔ ویلا را ۲٪ کمتر گزارش کرده (Gulf Construction Online، ۲۶ آگوست ۲۰۲۶).
- اجارهٔ آپارتمان بر حسب منطقه، سهماههٔ دوم ۲۰۲۶: داون‌تاون ۱۴٪ کاهش، دبی هیلز استیت و دبی مارینا هرکدام ۱۰٪، پالم جمیرا ۹٪ — Cushman & Wakefield Core به نقل از Khaleej Times، ۹ آگوست ۲۰۲۶.
- عرضهٔ در راه: حدود ۵۵٬۶۰۰ واحد در ۲۰۲۶ که حدود ۳۲٬۰۰۰ واحدش در نیمهٔ دوم سال است، و بیش از ۶۰٬۰۰۰ واحد برای ۲۰۲۷ — Khaleej Times، ۲۰ آگوست ۲۰۲۶.
- مثال محاسباتی ما (حساب نمونه، نه پیش‌بینی): روی یک واحد فرضی، ۶٫۲٪ اجارهٔ کمتر بازدهی خالص را از ۴٫۲۸٪ به ۳٫۹۷٪ می‌رساند، با روش ماشینحساب بازدهی ما.
اجارههای دبی واقعاً پایین اومده؟
مرور سهماههٔ دوم CBRE که Gulf News گزارش کرده، میانگین اجارهٔ مسکونی را نسبت به سه ماه قبل ۶٫۲٪ پایین‌تر و نسبت به سال قبل ۲٫۶٪ پایین‌تر نشان میدهد. این دو عدد دو بازهٔ متفاوت‌اند: ۶٫۲٪ حرکت یک سه‌ماهه است و ۲٫۶٪ حرکت دوازده‌ماهه.
مؤسسه‌های دیگر عدد دیگری می‌دهند. Cushman & Wakefield Core افت سهماههٔ میانگین اجاره را حدود ۶٪ مینویسد، نزدیک به CBRE؛ ولی افت قیمت فروش در کل شهر را ۴٪ نسبت به سهماههٔ قبل گزارش میکند. Colliers اجارهٔ آپارتمان را ۴٪ و اجارهٔ ویلا را ۲٪ کمتر می‌داند؛ در متنی که ما دیدیم، روشن نیست این مقایسه با سهماههٔ قبل است یا با سال قبل. betterhomes هم میگوید اجارهها بالاتر از سطح سال قبل ماند و عددی نمی‌دهد.
پس در سهماههٔ دوم، منابع در اینکه اجارهها نرم شده‌اند هم‌نظر بودند، ولی در اندازه و در اینکه اجاره از پارسال کمتر است یا نه اختلاف داشتند. به همین دلیل مثال پایین‌تر سه اجاره را کنار هم می‌گذارد، نه یک اجاره.
داده‌های بعدی هم همین جهت را نشان می‌دهند. شاخص سپتامبر ۲۰۲۶ مؤسسهٔ REIDIN که ۱۲ اکتبر منتشر شد، اجارهٔ دبی را نسبت به ماه قبل ۱٫۴۷٪ و نسبت به سال قبل ۶٫۸۱٪ کمتر نشان میدهد: آپارتمان ۶٫۹۳٪ و ویلا ۵٫۶۶٪ کمتر. اجارهٔ آگهی‌شده در Property Finder در سهماههٔ سوم ۲۰۲۶، در ۶ محله از ۷ محلهٔ آپارتمانی که Gulf News فهرست کرده (یکی ثابت مانده)، کمتر از همین دوره در ۲۰۲۵ بوده است. بیشترین افت در داون‌تاون (۲۱٫۷۴٪) و دبی مارینا (۱۶٫۱۳٪) بوده و دبی هیلز استیت ثابت مانده است. در همین حال، تعداد آپارتمان‌هایی که در سپتامبر هر روز برای اجاره آگهی می‌شد، ۵۵٫۱٪ بیشتر از سال قبل بوده است (Gulf News، ۱۸ اکتبر ۲۰۲۶). اجارهٔ آگهی‌شده قیمت پیشنهادی است، نه قرارداد امضاشده؛ و شاخص کل شهر، ساختمان شما نیست.
برنامهٔ عرضه هم فشار را توضیح میدهد. Cushman & Wakefield در سهماههٔ دوم بیش از ۱۳٬۲۰۰ واحد تکمیل‌شده ثبت کرده و حدود ۳۲٬۰۰۰ واحد دیگر را برای نیمهٔ دوم انتظار دارد؛ جمع سال ۲۰۲۶ حدود ۵۵٬۶۰۰ واحد و بیشترین رقم از ۲۰۰۸ است. این‌ها برنامهٔ تحویل است، نه تحویل انجام‌شده.
چرا افت اجاره به بازدهی خالص بیشتر از ناخالص ضربه میزنه؟
تعریفی که اینجا به کار می‌بریم: بازدهی ناخالص یعنی اجارهٔ سالانه تقسیم بر قیمت خرید. بازدهی خالص یعنی اجارهٔ وصول‌شده، منهای شارژ ساختمان، مدیریت اجاره و تعمیر و نگهداری، تقسیم بر قیمت به‌علاوهٔ کارمزد انتقال سند، کمیسیون مشاور و هزینهٔ دفتر ثبت معامله (تراستی)؛ همان روشی که ماشینحساب بازدهی ما به کار می‌برد، و همهٔ رقم‌های پایین را روی آن می‌توانید دوباره حساب کنید.
بیشتر این هزینه‌ها با اجاره بالا و پایین می‌شوند: مدیریت اجاره و تعمیر و نگهداری درصدی از اجاره‌اند و خالی ماندن واحد هم سهمی از اجارهٔ سال است. یکی‌شان نه. شارژ ساختمان بر اساس فوت مربع واحد صورتحساب میشود و ساختمان همان مبلغ را می‌خواهد، مستأجر هرچه بدهد. وقتی اجاره کم میشود، همان هزینه روی درآمد کمتری مینشیند و درآمد خالص به نسبت بیشتر از خود اجاره کم میشود.
تفاوت کلی بازدهی ناخالص و خالص را اینجا دوباره نمی‌نویسیم؛ آن در بازدهی ناخالص در مقابل بازدهی خالص آمده، شواهد هزینهٔ هر ساختمان در بازدهی ناخالص، بازدهی شما نیست، و خود شارژ در راهنمای شارژ ساختمان. کار این صفحه یک چیز است: یک افت مشخص در اجاره با نتیجهٔ حساب چه میکند.
روی یه واحد نمونه، این افت چقدر می‌شه؟
واحد نمونه فرضی است؛ نه آگهی است و نه ساختمان مشخصی. رقم‌ها همان رقم‌های اولیهٔ ماشینحساب بازدهی است: قیمت ۱٬۶۵۰٬۰۰۰ درهم، ۹۰۰ فوت مربع و اجارهٔ پارسال ۱۰۸٬۰۰۰ درهم. با باز کردن ابزار همین واحد را می‌بینید، و برای تکرار هر ستون فقط اجاره را عوض می‌کنید.
فرض‌ها از ماست و داده‌های بازار نیست. شارژ ساختمان ۱۵ درهم برای هر فوت مربع است، یعنی سالی ۱۳٬۵۰۰ درهم، در محدودهٔ ۳ تا ۳۰ درهمِ راهنمای ما و ۱۰ تا ۳۵ درهمی که Realty Hunting برای آپارتمان مینویسد (به‌روزرسانی ۶ اکتبر ۲۰۲۶). کارمزد انتقال سند (DLD) ۴٪ و کمیسیون مشاور ۲٪ است، مطابق راهنمای هزینهٔ خرید ما، به‌علاوهٔ ۴٬۲۰۰ درهم هزینهٔ دفتر ثبت معامله (تراستی) که ماشینحساب به‌طور پیش‌فرض اضافه میکند. مدیریت اجاره و تعمیر و نگهداری هرکدام ۵٪ اجاره‌اند و خالی ماندن واحد ۸٪ سال؛ همان مقدارهای اولیهٔ خود ماشینحساب.
| در سال | اجارهٔ پارسال | اجارهٔ ۲٫۶٪ کمتر | اجارهٔ ۶٫۲٪ کمتر |
|---|---|---|---|
| اجارهٔ سالانه (AED) | ۱۰۸٬۰۰۰ | ۱۰۵٬۱۹۲ | ۱۰۱٬۳۰۴ |
| بازدهی ناخالص | ۶٫۵۵٪ | ۶٫۳۸٪ | ۶٫۱۴٪ |
| افت بازدهی ناخالص (تفاوت ٪ با ستون اول) | — | ۰٫۱۷ | ۰٫۴۱ |
| درآمد خالص پس از هزینه‌ها (AED) | ۷۵٬۰۶۰ | ۷۲٬۷۵۷ | ۶۹٬۵۶۹ |
| بازدهی خالص | ۴٫۲۸٪ | ۴٫۱۵٪ | ۳٫۹۷٪ |
| افت بازدهی خالص (تفاوت ٪ با ستون اول) | — | ۰٫۱۳ | ۰٫۳۱ |
| کاهش اجاره | — | ۲٫۶٪ | ۶٫۲٪ |
| کاهش درآمد خالص | — | ۳٫۰۷٪ | ۷٫۳۲٪ |
این‌ها سناریوهای فرضی‌اند، نه پیش‌بینی. عدد ۲٫۶٪ تغییر سالانهٔ CBRE است و ۶٫۲٪ تغییر نسبت به سهماههٔ قبل؛ دومی افت سالانه نیست، هرچند شاخص سپتامبر REIDIN افت دوازده‌ماهه را رقمی نزدیک به آن، ۶٫۸۱٪، نشان میدهد؛ و هیچ‌چیز در این صفحه نمی‌گوید اجارهٔ واحد شما به این اندازه تغییر میکند. ستون‌ها فقط نشان می‌دهند اگر اجارهٔ واحدی به این اندازه تعدیل شود، حساب چه میشود.
از روی جدول (محاسبهٔ خودمان): بازدهی ناخالص دقیقاً به اندازهٔ اجاره کم میشود. درآمد خالص بیشتر کم میشود: ۷٫۳۲٪ در برابر ۶٫۲٪، یعنی ۵٬۴۹۱ درهم از ۷۵٬۰۶۰ درهم. اگر در همین فرض‌ها شارژ ساختمان صفر بود، درآمد خالص هم ۶٫۲٪ کم می‌شد؛ شارژ ثابت ۱۳٬۵۰۰ درهمی آن را به ۷٫۳۲٪ می‌رساند. اگر فقط خودِ عدد بازدهی را بسنجید، بازدهی خالص کمتر جابه‌جا میشود (از ۴٫۲۸٪ به ۳٫۹۷٪، در برابر ۶٫۵۵٪ به ۶٫۱۴٪ برای ناخالص)، چون از عدد کوچک‌تری شروع میکند؛ از نظر نسبت، بیشتر.
کدوم آپارتمان‌ها بیشتر افت کردن؟
در آمار Cushman & Wakefield Core، اجارهٔ آپارتمان بیشترین افت را در داون‌تاون (۱۴٪) داشته؛ بعد دبی هیلز استیت و دبی مارینا (هرکدام ۱۰٪) و پالم جمیرا (۹٪) می‌آیند، در گزارشی که رقم کل شهر در آن نسبت به سهماههٔ قبل است. برای ویلا، همین گزارش دبی هیلز استیت را با ۱۲٪ تندترین افت سه‌ماهه نام می‌برد. گزارش انتظار دارد محله‌های مسکونیِ جاافتاده «نسبتاً مقاوم» بمانند؛ این یک انتظار است، نه اندازه‌گیری.
این یک سه‌ماهه از یک مؤسسه است، آن هم از روی گزارش یک روزنامه. رتبه‌بندی برای خرید نیست. دربارهٔ خود محله‌ها صفحه‌های منطقهٔ ما را ببینید: داون‌تاون، دبی مارینا و دبی هیلز استیت. رقم یک منطقه میانگین ساختمان‌های متعدد است؛ اجاره و شارژ ساختمان خودتان حساب شما را تعیین میکند. برای ویلا، ویلا یا آپارتمان در دبی؟ بازدهی خالص را ببینید.
قبل از اعتماد به بازدهیِ حساب‌شده روی اجارهٔ پارسال، ما چی رو چک می‌کنیم؟
این بخش نظر مشاوره‌ای املاک جلیلی است. چهار بررسی از همین حساب بیرون می‌آید.
یکم، اجارهٔ پارسال را با اجارهٔ امروز عوض کنید. قراردادی که پارسال بسته شده، نشان میدهد مستأجر همان روز چه پذیرفته است. برای دوازده ماه آینده، آنچه اهمیت دارد عددی است که مستأجر جدید امضا میکند یا تمدید روی آن جمع میشود. تاریخ قرارداد و مدرکِ هر اجاره‌ای را که به شما نشان می‌دهند، بخواهید.
دوم، سه اجاره را کنار هم حساب کنید. اجارهٔ پارسال، یک قدم پایین‌تر و یک قدم بزرگ‌تر، مثل جدول بالا. اگر حساب فقط با اجارهٔ پارسال درمی‌آید، همین خودش نتیجه است؛ دلیلی نیست که ستون خوش‌بینانه‌تر را انتخاب کنید.
سوم، شارژ ساختمان را جدا و با نرخ همان ساختمان بنویسید. این تنها هزینه‌ای است که با افت اجاره کم نمی‌شود. میانگین منطقه نرخ ساختمان را پنهان میکند؛ پیش از حساب، نرخ فعلی همان ساختمان را بپرسید. اگر ساختمان قبض چیلر جدا دارد، آن را هم یک سطر جدا بنویسید؛ حسابش در هزینهٔ چیلر در دبی و بازدهی خالص آمده است.
چهارم، یک سه‌ماهه را یک سال نخوانید. ۶٫۲٪ حرکت یک سه‌ماهه است و رقم سالانهٔ CBRE کوچک‌تر و ۲٫۶٪ بود؛ تا سپتامبر، رقم دوازده‌ماههٔ REIDIN به ۶٫۸۱٪ رسید، و مؤسسه‌های دیگر با هم اختلاف دارند. این تصمیم دو روی دارد: کسی که چند سال نگه می‌دارد، لازم نیست به‌خاطر یک سهماههٔ ضعیف تصمیمش را عوض کند؛ کسی که در دوازده ماه اول به درآمد اجاره تکیه دارد، باید ردیف اجاره را از همه بیشتر با سناریوی بدتر بسنجد. واحد خودتان را با سه اجاره در ماشینحساب بازدهی بگذارید، پیش از آنکه به هر بازدهی‌ای که به شما می‌گویند تکیه کنید.
ارقام مربوط به تاریخ منابع ذکرشده‌اند و منابع با هم اختلاف دارند؛ مثال محاسباتی حساب نمونه است، نه پیش‌بینی و نه وعدهٔ بازدهی.
از ما بخواه واحدت رو با اجارههای امروز از فرمول بازدهی خالص رد کنه؛ به فارسی یا انگلیسی. رزرو مشاوره.
این مطلب اطلاعات عمومی است، نه توصیهٔ مالی یا حقوقی؛ پیش از هر تصمیم، ارقام را با مشاور خودتان بررسی کنید.
اجارههای دبی در ۲۰۲۶ کم شده؟
به گزارش CBRE، میانگین اجارهٔ دبی در سهماههٔ دوم ۲۰۲۶ نسبت به سهماههٔ قبل ۶٫۲٪ و نسبت به سال قبل ۲٫۶٪ کمتر شده (Gulf News، ۲۹ ژوئیه ۲۰۲۶). Cushman & Wakefield Core حدود ۶٪ نسبت به سهماههٔ قبل مینویسد (Khaleej Times، ۹ آگوست ۲۰۲۶)؛ betterhomes میگوید اجارهها بالاتر از سال قبل ماند. منابع در نرمشدن اجاره همنظرند، نه در اندازهاش؛ شاخص سپتامبر REIDIN اجارهٔ دبی را ۶٫۸۱٪ کمتر از سال قبل نشان میدهد.
افت اجاره به بازدهی خالص بیشتر از ناخالص ضربه میزنه؟
بله، به نسبت. شارژ ساختمان بر اساس فوت مربع حساب میشود، نه بر اساس اجاره؛ پس با اجارهٔ کمتر، همان هزینه روی درآمد کمتری مینشیند. در واحد فرضی ما (۱۵ درهم برای هر فوت مربع)، ۶٫۲٪ اجارهٔ کمتر بازدهی ناخالص را ۶٫۲٪ و درآمد خالص را ۷٫۳۲٪ کم میکند (محاسبهٔ خودمان، با روش ماشینحساب بازدهی).
کدوم آپارتمان‌ها در دبی بیشترین افت اجاره رو داشتن؟
طبق Cushman & Wakefield Core به نقل از Khaleej Times (۹ آگوست ۲۰۲۶)، اجارهٔ آپارتمان بیشترین افت را در داون‌تاون (۱۴٪) داشته، بعد دبی هیلز استیت و دبی مارینا (هرکدام ۱۰٪) و پالم جمیرا (۹٪). این یک سه‌ماهه از یک مؤسسه است، از روی گزارش یک روزنامه؛ رتبه‌بندی برای خرید نیست.
منابع
