قیمت هر فوت مربع ویلا در دبی حدود ۲۹٪ بالاتر از آپارتمان است (REIDIN، مه ۲۰۲۶: ۲٬۳۴۱ درهم در برابر ۱٬۸۱۵ درهم)، اما بازدهی ناخالص ویلا کمتر است: ۴٫۴۲٪ در برابر ۶٫۶۱٪ (سپتامبر ۲۰۲۶). در حساب نمونهٔ ما، هزینه‌ها این فاصله را از ۲٫۱۹٪ به ۱٫۲۷٪ می‌رسانند (بازدهی خالص: آپارتمان ۴٫۳۲٪، ویلا ۳٫۰۵٪).
ارقام کلیدی
- آپارتمان ۱٬۸۱۵ درهم · ویلا ۲٬۳۴۱ درهم
قیمت هر فوت مربع
مه ۲۰۲۶
REIDIN - آپارتمان ۶٫۶۱٪ · ویلا ۴٫۴۲٪
بازدهی ناخالص
سپتامبر ۲۰۲۶
REIDIN - آپارتمان ۴٫۳۲٪ · ویلا ۳٫۰۵٪
بازدهی خالص واحد نمونه (حساب ما، نه آگهی)
ماشین‌حساب بازدهی جلیلی
- قیمت هر فوت مربع، مه ۲۰۲۶: آپارتمان ۱٬۸۱۵ درهم، ویلا ۲٬۳۴۱ درهم؛ فاصله ۵۲۶ درهم، یعنی حدود ۲۹٪ (تقسیم خودمان) — REIDIN. برداشتی از آمار Property Monitor برای ژانویه تا اوایل ژوئن ۲۰۲۶ حدود ۱۴٪ میدهد (تقسیم خودمان) — Realtyhunting.
- بازدهی ناخالص: آپارتمان ۶٫۶۱٪ و ویلا ۴٫۴۲٪ در سپتامبر ۲۰۲۶ — REIDIN؛ ۶٫۹٪ و ۴٫۵٪ در ژوئن ۲۰۲۶ — Engel & Völkers.
- شارژ ساختمان به ازای هر فوت مربع در سال، آنچه سایت‌های مشاور املاک منتشر می‌کنند: آپارتمان بیشتر ۱۰ تا ۳۰ درهم، ویلا بیشتر ۲ تا ۶ درهم — Realtyhunting، به‌روزشده در ۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- برداشت‌ها از رشد قیمت با هم نمیخوانند: شاخص سپتامبر REIDIN قیمت ویلا را ۱٫۰۶٪ بالاتر و آپارتمان را ۱٫۶۵٪ پایینتر از سال قبل نشان میدهد؛ شاخص آگوست ValuStrat ویلا را ۱٫۷٪ و آپارتمان را ۵٫۳٪ پایینتر از سال قبل میداند؛ گزارش ژوئیهٔ REIDIN قیمت‌های ثبت‌شدهٔ ویلا را ۵٫۷٪ پایینتر از سال قبل میداند؛ پیشبینی ژانویهٔ ۲۰۲۶ مؤسسهٔ ValuStrat برای ویلا ۱۷٫۷٪ و برای آپارتمان ۷٫۴٪ رشد بود، و پیشبینی اندازهگیری نیست.
- حساب نمونهٔ ما (محاسبه، نه آگهی): بازدهی خالص آپارتمان ۴٫۳۲٪ و ویلا ۳٫۰۵٪، با روش ماشین‌حساب بازدهی ما.
قیمت هر فوت مربع ویلا در دبی چقدر از آپارتمان گرونتره؟
مرور مه ۲۰۲۶ مؤسسهٔ REIDIN میانگین کل شهر را برای ویلا ۲٬۳۴۱ درهم و برای آپارتمان ۱٬۸۱۵ درهم به ازای هر فوت مربع میدهد؛ فاصله ۵۲۶ درهم است. اگر این فاصله را بر قیمت آپارتمان تقسیم کنیم، حدود ۲۹٪ می‌شود (محاسبهٔ خودمان).
برداشت دیگری هم هست. Realtyhunting آمار Property Monitor برای ژانویه تا اوایل ژوئن ۲۰۲۶ را چنین نقل می‌کند: آپارتمان ۱٬۹۶۹ درهم و ویلا ۲٬۲۴۱ درهم، یعنی اختلافی حدود ۱۴٪ (تقسیم خودمان). این دو عدد از دو ارائه‌دهندهٔ داده و دو بازهٔ زمانی آمده‌اند و ما تطبیقشان نداده‌ایم؛ پس یک بازه بگویید، نه یک عدد.
قیمت هر فوت مربع با قیمت یک ملک یکی نیست. در همین گزارش REIDIN، ویلا در مه ۱۱٪ تعداد فروش‌ها و ۳۴٪ ارزش آن‌ها را داشته؛ یعنی میانگین هر معاملهٔ ویلا حدود ۷٫۲ میلیون درهم بوده و میانگین هر معاملهٔ آپارتمان حدود ۱٫۷ میلیون درهم (تقسیم ارزش بر تعداد، محاسبهٔ خودمان).
بازدهی اجاره کدوم بیشتره، ویلا یا آپارتمان؟
از نظر بازدهی ناخالص، آپارتمان. گزارش سپتامبر ۲۰۲۶ مؤسسهٔ REIDIN بازدهی آپارتمان را ۶٫۶۱٪، ویلا را ۴٫۴۲٪ و کل خانه‌ها را ۶٫۱۷٪ می‌نویسد. این رقم‌ها در آوریل ۷٫۰۸٪، ۴٫۵۴٪ و ۶٫۵۷٪ بودند و با افت اجاره پایین آمده‌اند: شاخص اجارهٔ همین مؤسسه برای آپارتمان ۶٫۹۳٪ و برای ویلا ۵٫۶۶٪ کمتر از سال قبل است. گزارش نیمهٔ اول ۲۰۲۶ شرکت Engel & Völkers برای ژوئن، آپارتمان را ۶٫۹٪، تاونهاوس را ۵٫۱٪ و ویلا را ۴٫۵٪ آورده. یک وبلاگ مشاور املاک برای آپارتمان حدود ۷٫۱۵٪ و برای ویلا حدود ۴٫۹۸٪ در آوریل می‌نویسد، بی‌آنکه منبعش را بگوید.
همهٔ این‌ها ناخالص‌اند، پیش از کم‌کردن هر هزینه‌ای؛ خود Engel & Völkers هم می‌گوید بازدهی واقعی به هزینه‌های نگهداری ملک بستگی دارد. تفاوت ناخالص و خالص را در یادداشت بازدهی ناخالص و خالص توضیح داده‌ایم؛ این صفحه هزینهٔ نگه‌داشتن هر نوع را اضافه می‌کند.
نگه‌داشتن هر کدوم چقدر خرج داره؟
دو دسته هزینه در کار است. شارژ ساختمان را ساختمان یا مجتمع به ازای هر فوت مربع تعیین می‌کند. سایت‌های مشاور املاک آپارتمان را بیشتر ۱۰ تا ۳۰ درهم و ویلا را بیشتر ۲ تا ۶ درهم می‌نویسند (Realtyhunting؛ Provident Estate بازه‌های ۱۰ تا ۳۰ و ۲ تا ۸ را میدهد). دربارهٔ محله‌ها اختلاف هست: یک منبع شارژ ویلاهای دبی هیلز استیت را ۸ تا ۱۰ درهم می‌نویسد و Realtyhunting یادآوری می‌کند که بعضی منابع برای آرابین رنچز و دبی هیلز ۱۲ تا ۱۸ درهم گفته‌اند.
دستهٔ دوم شخصی است: استخر، باغ، سقف و تهویهٔ ویلا بیرون از شارژ ساختمان‌اند. Realtyhunting قرارداد سالانهٔ تعمیر و نگهداری یک ویلای سه یا چهارخوابه را حدود ۱۲٬۰۰۰ تا ۲۲٬۰۰۰ درهم می‌نویسد و برای ویلای بزرگ با استخر کامل و باغ پرسال ۲۲٬۰۰۰ تا ۴۰٬۰۰۰ درهم. به نقل از Aigents Realty، باغبانی ۶٬۰۰۰ تا ۱۵٬۰۰۰ درهم و استخر ۴٬۰۰۰ تا ۸٬۰۰۰ درهم در سال خرج دارد. Bayut (به‌روزرسانی ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶) باغبانی را پایینتر می‌نویسد، ۳٬۰۰۰ تا ۸٬۰۰۰ درهم در سال، و نظافت استخر را ۴٬۰۰۰ تا ۶٬۰۰۰ درهم. در مجموع باغبانی از ۳٬۰۰۰ تا ۱۵٬۰۰۰ درهم و استخر از ۴٬۰۰۰ تا ۸٬۰۰۰ درهم می‌رسد. هیچکدام منبعی برای رقم‌هایش نمی‌آورد؛ این‌ها برآورد هستند، نه اندازهگیری.
بعد از کم‌کردن هزینه‌ها، فاصلهٔ بازدهی چقدر می‌شه؟
یک آپارتمان و یک ویلا را با روش ماشین‌حساب بازدهی خودمان حساب کردیم تا هر ستون را خودتان روی آن تکرار کنید. این دو واحد فرضی‌اند: نه آگهی‌اند و نه ساختمان یا محلهٔ مشخص. بازدهی ناخالص هر کدام همان رقم سپتامبر REIDIN است و اجاره از روی آن به دست آمده؛ قیمت‌ها عددهای گرد نزدیک به میانگینهای مه REIDIN هستند (۱٬۸۰۰ و ۲٬۳۳۳ درهم به ازای هر فوت مربع).
هزینه‌ها فرض خودمان است، نه دادهٔ بازار. کارمزد انتقال سند (DLD) ۴٪ و کمیسیون مشاور ۲٪ قیمت است، مطابق هزینهٔ خرید، به‌علاوهٔ ۴٬۲۰۰ درهم هزینهٔ دفتر ثبت معامله (تراستی). این هزینهٔ تراستی، مدیریت اجاره با ۵٪ اجاره و خالی ماندن واحد با ۸٪ سال، مقدارهای اولیهٔ ماشین‌حساب‌اند. شارژ ساختمان آپارتمان ۱۵ درهم به ازای هر فوت مربع است و تعمیر و نگهداری‌اش همان ۵٪ اجارهٔ ماشین‌حساب. شارژ ساختمان ویلا ۴ درهم است، میانهٔ بازه؛ تعمیر و نگهداری شخصی‌اش را در خانهٔ «تعمیر و نگهداری» ماشین‌حساب با ۱۰٪ اجاره گذاشته‌ایم، یعنی سالی ۳۰٬۹۴۰ درهم، داخل بازهٔ ۲۲٬۰۰۰ تا ۴۰٬۰۰۰ درهم که بالاتر آمد.
| در سال | آپارتمان | ویلا |
|---|---|---|
| متراژ (فوت مربع) | ۱٬۰۰۰ | ۳٬۰۰۰ |
| قیمت (AED) | ۱٬۸۰۰٬۰۰۰ | ۷٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| اجارهٔ سالانه، محاسبه‌شده از بازدهی ناخالص (AED) | ۱۱۸٬۹۸۰ | ۳۰۹٬۴۰۰ |
| بازدهی ناخالص | ۶٫۶۱٪ | ۴٫۴۲٪ |
| خالی ماندن واحد، ۸٪ سال (AED) | ۹٬۵۱۸ | ۲۴٬۷۵۲ |
| شارژ ساختمان (AED) | ۱۵٬۰۰۰ | ۱۲٬۰۰۰ |
| مدیریت اجاره، ۵٪ اجاره (AED) | ۵٬۹۴۹ | ۱۵٬۴۷۰ |
| تعمیر و نگهداری: ۵٪ / ۱۰٪ اجاره (AED) | ۵٬۹۴۹ | ۳۰٬۹۴۰ |
| درآمد خالص پس از هزینه‌ها (AED) | ۸۲٬۵۶۴ | ۲۲۶٬۲۳۸ |
| هزینه‌های خرید که به سرمایه‌گذاری اضافه می‌شود، ۶٪ قیمت به‌علاوهٔ ۴٬۲۰۰ درهم (AED) | ۱۱۲٬۲۰۰ | ۴۲۴٬۲۰۰ |
| بازدهی خالص | ۴٫۳۲٪ | ۳٫۰۵٪ |
از روی جدول (محاسبهٔ خودمان): از ناخالص به خالص، آپارتمان از ۶٫۶۱٪ به ۴٫۳۲٪ می‌رسد و ویلا از ۴٫۴۲٪ به ۳٫۰۵٪؛ پس فاصلهٔ ناخالص ۲٫۱۹٪ به ۱٫۲۷٪ می‌رسد. تعمیر و نگهداری شخصی ویلا ۲٫۵۸ برابر شارژ ساختمان آن است.
اگر هر بار یک فرض را در بازه‌های بالا جابه‌جا کنید (برای تعمیر و نگهداری ویلا، بازهٔ آزمایشی خودمان: ۵٪ تا ۱۵٪ اجاره)، فاصلهٔ خالص، که در حالت پایه ۱٫۲۷٪ است، بین ۰٫۴۹٪ و ۱٫۶۹٪ می‌ماند.
| فرضی که عوض شد | بازهٔ آزمایش‌شده | فاصله در حد پایین بازه | فاصله در حد بالای بازه |
|---|---|---|---|
| شارژ ساختمان آپارتمان | ۱۰ تا ۳۰ درهم به ازای هر فوت مربع | ۱٫۵۳ | ۰٫۴۹ |
| تعمیر و نگهداری ویلا | ۵٪ تا ۱۵٪ اجاره | ۱٫۰۶ | ۱٫۴۸ |
| بازدهی ناخالص ویلا | ۴٫۴۲٪ تا ۴٫۹۸٪ | ۱٫۲۷ | ۰٫۸۶ |
| شارژ ساختمان ویلا | ۲ تا ۱۰ درهم به ازای هر فوت مربع | ۱٫۱۹ | ۱٫۵۱ |
| بازدهی ناخالص آپارتمان | ۶٫۶۱٪ تا ۷٫۱۵٪ | ۱٫۲۷ | ۱٫۶۹ |
شارژ ساختمان آپارتمان بیشتر از همه جواب را تکان میدهد، چون بازه‌اش از همه وسیع‌تر است. اگر انتهای هر بازه‌ای را که به نفع ویلاست با هم بگذارید، ویلا جلو می‌افتد: ۳٫۷۷٪ در برابر ۳٫۵۳٪ برای آپارتمان؛ اگر انتهای دیگر بازه‌ها را بگذارید، فاصله به ۲٫۴۰٪ می‌رسد (محاسبهٔ خودمان). این حساب هزینه‌هاست، نه پیشبینی: دربارهٔ رشد قیمت چیزی نمی‌گوید.
ویلاها واقعاً سریعتر از آپارتمان رشد میکنن؟
تا اینجای ۲۰۲۶، هیچکدام رشد چشمگیری نداشتهاند. شاخص سپتامبر ۲۰۲۶ مؤسسهٔ REIDIN قیمت ویلا را ۱٫۰۶٪ بالاتر و آپارتمان را ۱٫۶۵٪ پایینتر از سال قبل نشان میدهد؛ همین شاخص در آوریل ویلا را ۹٫۸۶٪ و آپارتمان را ۵٫۴۹٪ بالاتر نشان می‌داد. شاخص خود ValuStrat برای آگوست ویلا را ۱٫۷٪ و آپارتمان را ۵٫۳٪ پایینتر از سال قبل میداند؛ به نوشتهٔ Khaleej Times (۹ سپتامبر ۲۰۲۶) این نخستین افت سالانهٔ ویلا در پنج سال است. گزارش ژوئیهٔ REIDIN دربارهٔ قیمت‌های ثبت‌شدهٔ هر فوت مربع بخش ویلا را ۵٫۷٪ پایینتر از ژوئن ۲۰۲۵ میداند و می‌گوید میانگین معاملهٔ ویلای آماده به سمت واحدهای ارزان‌تر رفته است. این سری‌ها چیزهای متفاوتی را اندازه می‌گیرند. در هر دو شاخص، ویلا امسال بهتر از آپارتمان دوام آورده است؛ دوام آوردن با رشد کردن یکی نیست.
چشم‌انداز ValuStrat که در ژانویهٔ ۲۰۲۶ منتشر شد، برای همین سال رشد ۱۷٫۷٪ برای ویلا و تاونهاوس و ۷٫۴٪ برای آپارتمان انتظار دارد، بر پایهٔ ۱۳۱٬۲۳۴ واحدِ در راه که حدود ۸۱٪ آن آپارتمان است؛ و خودش هشدار میدهد که عرضهٔ واقعی ممکن است از رقم‌های اعلام‌شده کمتر باشد. شاخص خود این مؤسسه از آن زمان در جهت دیگری رفته است. پیشبینی اندازهگیری نیست و ما آن را نمی‌پذیریم.
قبل از انتخاب بین ویلا و آپارتمان، چی رو باید روشن کنیم؟
این بخش دیدگاه مشاوره‌ای املاک جلیلی است؛ صفحه‌های منطقهٔ ما محله‌های ویلایی مثل دبی هیلز استیت، آرابین رنچز و ذا اواسیس را پوشش می‌دهند. این نکته‌ها از همین حساب بیرون می‌آید و هیچکدام توصیه به یکی از این دو نوع نیست.
اول روشن کنید پول برای چیست. جدول درآمد را قیمت‌گذاری می‌کند، نه زمین و فضا و خانه‌ای با حیاط را. در این نمونه، انتخاب ویلا برای درآمد، به ازای هر ۱۰۰ درهمی که می‌گذارید، سالی حدود ۱٫۲۷ درهم از درآمد خالص را نسبت به آپارتمان کم می‌کند، یعنی در پنج سال ۶٫۴ درهم (محاسبهٔ خودمان، ساده، پیش از هزینهٔ فروش). کسی که اجاره باید خرج خرید را بدهد و کسی که برای زمین و فضا نگه می‌دارد، دو چیز متفاوت می‌خرند.
هزینهٔ ویلا را در دو سطر بخواهید. فاکتور شارژ ساختمان پارسال و خرج واقعی تعمیر و نگهداری پارسال را بخواهید: استخر، باغ، تهویه، سقف. در نمونهٔ ما دومی ۲٫۵۸ برابر اولی است و همان است که در اختیار خودتان است.
شارژ ساختمان آپارتمان را اول وارسی کنید. بیشترین اثر را روی جواب داشت و ساختمان به ساختمان تعیین می‌شود. پیش از هر محاسبه، نرخ مصوب فعلی همان ساختمان را بگیرید؛ راهنمای ما می‌گوید از کجا. اگر ساختمان سرمایش مرکزی دارد، قبض سرمایش را هم یک سطر جدا بنویسید: هزینهٔ چیلر در دبی و بازدهی خالص.
مقایسه را هم‌سطح انجام دهید. جدول یک واحد آماده را فرض کرده که اجاره داده شده است؛ واحد پیش‌فروش تا تحویل اجاره‌ای نمی‌دهد (پیش‌فروش یا آماده را ببینید). بده‌بستان روشن است: با این حساب، آپارتمان به ازای هر درهم درآمد بیشتری میدهد و مبلغ خرید کوچک‌تری دارد، و دلیل انتخاب ویلا زمین است، فضا، و ورود ویلای نوی کمتر به بازار (حدود ۸۱٪ واحدهای در راهِ پیشبینی ValuStrat آپارتمان است). دومی بحثی دربارهٔ آینده است و هیچ عددی اینجا آن را اندازه نمی‌گیرد.
ارقام مربوط به تاریخ منابع ذکرشده‌اند و منابع جاهایی با هم اختلاف دارند؛ این مقایسه حساب نمونه است، نه آگهی، نه پیشبینی و نه وعدهٔ بازدهی.
از ما بپرس کدوم محلهٔ ویلایی با مدت نگه‌داریِ مدنظرت جور درمیاد؛ به فارسی یا انگلیسی. رزرو مشاوره.
این مطلب اطلاعات عمومی است، نه توصیهٔ مالی یا حقوقی؛ پیش از هر تصمیم، ارقام را با مشاور خودتان بررسی کنید.
ویلا در دبی هر فوت مربع چقدر از آپارتمان گرونتره؟
طبق میانگینهای مه ۲۰۲۶ مؤسسهٔ REIDIN، هر فوت مربع ویلا ۲٬۳۴۱ درهم و هر فوت مربع آپارتمان ۱٬۸۱۵ درهم است؛ فاصله ۵۲۶ درهم یا حدود ۲۹٪ (تقسیم خودمان). آمار Property Monitor برای ژانویه تا اوایل ژوئن ۲۰۲۶ که Realtyhunting نقل کرده، ۱٬۹۶۹ و ۲٬۲۴۱ درهم است؛ اختلاف حدود ۱۴٪.
بازدهی اجاره کدوم بیشتره، ویلا یا آپارتمان؟
از نظر بازدهی ناخالص، آپارتمان. گزارش سپتامبر ۲۰۲۶ مؤسسهٔ REIDIN برای آپارتمان ۶٫۶۱٪ و برای ویلا ۴٫۴۲٪ می‌نویسد؛ Engel & Völkers برای ژوئن ۲۰۲۶ ۶٫۹٪ و ۴٫۵٪ آورده. هر دو پیش از کم‌کردن شارژ ساختمان، مدیریت اجاره، خالی ماندن واحد و برای ویلا تعمیر و نگهداری شخصی‌اند؛ همین‌ها فاصله را کم می‌کنند.
ویلاهای دبی در ۲۰۲۶ سریعتر از آپارتمان رشد میکنن؟
منابع با هم نمیخوانند و تا اینجا هیچکدام رشد چشمگیری نداشتهاند. پیشبینی ژانویهٔ ۲۰۲۶ مؤسسهٔ ValuStrat برای ویلا و تاونهاوس ۱۷٫۷٪ و برای آپارتمان ۷٫۴٪ رشد بود، اما شاخص آگوست همین مؤسسه ویلا را ۱٫۷٪ و آپارتمان را ۵٫۳٪ پایینتر از سال قبل نشان میدهد. شاخص سپتامبر REIDIN ویلا را ۱٫۰۶٪ بالاتر و آپارتمان را ۱٫۶۵٪ پایینتر میداند. پیشبینی اندازهگیری نیست.
منابع
