در ساختمانی که سرمایش مرکزی (چیلر) جدا از شارژ ساختمان حساب میشود، صورتحساب دو بخش دارد: هزینهٔ ثابت برای هر تن تبرید و هزینهٔ مصرف. صفحهٔ تعرفهٔ Empower نرخ را سالی ۷۵۰ درهم برای هر تن و «۰٫۵۶۸ فلس برای هر تن‌ساعت» نوشته است (واحد در خود صفحه مبهم است؛ آن را روی یک قبض واقعی کنترل کنید). اگر آن را ۰٫۵۶۸ درهم بخوانیم، روی واحد نمونهٔ ما قبض سالی ۷٬۶۸۶ درهم است، یعنی ۰٫۴۴٪ از کل پولی که گذاشته‌اید، و بازدهی خالص به همین اندازه کم میشود (محاسبهٔ خودمان).
در یک نگاه
- برای چه کسی
- خریداران و مالکانی که برج با قبض چیلر جدا را با برج چیلر فری مقایسه می‌کنند
- هزینه
- سالی ۷٬۶۸۶ درهم روی واحد نمونهٔ ما، یعنی ۰٫۴۴٪ از کل پولی که گذاشته‌اید، و بازدهی خالص به همین اندازه کم میشود (محاسبهٔ خودمان)
- قبض دوبخشی: هزینهٔ ظرفیت روی تن تبریدِ قراردادی، «صرفنظر از اتصال یا مصرف»، بهعلاوهٔ هزینه‌ای برای هر تن‌ساعتِ مصرف‌شده — پرسشهای متداول Emicool؛ Gulf News، ۳ ژوئیه ۲۰۲۶.
- صفحهٔ تعرفهٔ Empower: هزینهٔ ظرفیت ۷۵۰ درهم برای هر تن تبرید در سال که ماهانه و پیشپرداخت صورتحساب میشود؛ هزینهٔ مصرف با عبارت «AED 0.568 fils per RT per hour» چاپ شده و واحدش در خود صفحه مبهم است (درهم و فلس صد برابر فرق دارند) — Empower، توضیح هزینه‌ها، مشاهده‌شده در ۲۰ اکتبر ۲۰۲۶. همین رقمها را Gulf News، بهروزرسانی ۳ ژوئیه ۲۰۲۴؛ Property Finder، ۲۳ ژانویه ۲۰۲۶ و Bayut، بهروزرسانی ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ هم گزارش کردهاند.
- چه کسی می‌پردازد: در ساختمان چیلر فری مالک هزینهٔ سرمایش را میدهد؛ در ساختمان با سرمایش مرکزی شرکت ارائهدهنده قبض را برای مستأجر میفرستد — Gulf News، ۳ ژوئیه ۲۰۲۶.
- اجاره‌ها: CBRE میانگین اجارهٔ مسکونی دبی را در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ نسبت به سه‌ماههٔ قبل ۶٫۲٪ و نسبت به سال قبل ۲٫۶٪ کمتر گزارش کرده — Gulf News، ۲۹ ژوئیه ۲۰۲۶.
- مثال محاسباتی ما (حساب نمونه، نه پیش‌بینی): با فرض ۴ تن تبرید و ۸٬۲۵۰ تن‌ساعت، قبض سالی ۷٬۶۸۶ درهم میشود، با روش ماشین‌حساب بازدهی ما.
ساختمان «چیلر فری» با ساختمانی که قبض چیلر جدا داره چه فرقی داره؟
«چیلر فری» نوعی سیستم سرمایش نیست، ویژگیِ یک ملک اجاره‌ای است: مالک هزینهٔ سرمایش را می‌پردازد و مستأجر قبض جداگانه‌ای برای آن نمی‌گیرد. در ساختمان دارای سرمایش مرکزی، یعنی ساختمانی که چیلرش جدا حساب میشود، شرکت ارائهدهنده به مستأجر یک هزینهٔ مصرف و یک هزینهٔ ثابت ظرفیت صورتحساب میکند.
همین راهنمای Gulf News مینویسد سرمایش مرکزی به گفتهٔ نهاد ناظر بیش از ۲۰٪ نیاز سرمایشی شهر را تأمین میکند و گزینه‌های چیلر فری «نسبتاً محدودند». چند شرکت ارائهدهنده نام برده شده‌اند، از جمله Empower، Tabreed و Emicool. پرسشهای متداول خود Emicool همین ساختار را توضیح میدهد ولی نرخی نمی‌آورد؛ پس تعرفهٔ یک شرکت را نباید به کل شهر تعمیم داد.
قبض چیلر Empower چطور حساب میشه؟
قبض دو بخش دارد. هزینهٔ مصرف با کنتور و بر حسب تن‌ساعت، یعنی یک تن تبرید در یک ساعت، ثبت میشود: صفحهٔ تعرفهٔ Empower آن را این‌طور چاپ کرده است: «AED 0.568 fils per RT per hour» (یعنی ۰٫۵۶۸ فلس برای هر تن‌ساعت)، که پس از مصرف صورتحساب میشود. واحد در خود صفحه مبهم است، چون درهم و فلس دو واحد متفاوت‌اند (هر ۱۰۰ فلس یک درهم است): Property Finder رقم را ۰٫۵۶۸ درهم مینویسد، ولی Gulf News و Bayut «۰٫۵۶۸ فلس» آورده‌اند. ما در مثال زیر ۰٫۵۶۸ درهم را به کار می‌بریم. اگر واحد فلس باشد، هزینهٔ مصرف یک‌صدم میشود: ۸٬۲۵۰ تن‌ساعت حدود ۴۷ درهم در سال خرج دارد، نه ۴٬۶۸۶ درهم، و قبض ۷٬۶۸۶ درهمی ما حدود ۳٬۰۴۷ درهم میشود، یعنی بازدهی خالص حدود ۰٫۱۷٪ از کل پولی که گذاشته‌اید کم میشود، به جای ۰٫۴۴٪ (محاسبهٔ خودمان). پیش از اتکا به مثال، واحد را روی یک قبض واقعی کنترل کنید.
هزینهٔ ثابت، یعنی هزینهٔ ظرفیت، سالی ۷۵۰ درهم برای هر تن تبرید است و ماهانه، پیشپرداخت و بر اساس تعداد روزهای ماه صورتحساب میشود؛ مثال Gulf News یک واحد ۶ تنی است که سالی ۴٬۵۰۰ درهم می‌پردازد. پس قبض سالانه یعنی تن‌ها × ۷۵۰ بهعلاوهٔ تن‌ساعت‌ها × ۰٫۵۶۸ (با خوانش درهمی؛ بالا را ببینید). هزینهٔ کنتور، ماهی ۳۰ یا سه‌ماهی ۵۰ درهم بسته به محل، هر هزینهٔ سوخت که به قیمت برق وابسته است (پرسشهای متداول Emicool از آن نام میبرد) و ودیعه‌ها جدا هستند، و مالیات ارزش افزودهٔ ۵٪ که صفحهٔ Empower روی هر هزینه اعمال میکند هم؛ هیچ‌کدام در حساب ما نیامده‌اند.
این نرخ‌ها از صفحهٔ تعرفهٔ خود Empower است که در ۲۰ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شد؛ Gulf News، Property Finder و Bayut هم همین رقمها را گزارش کردهاند. نهاد ناظر برق و آب دبی (RSB) هم بر سرمایش مرکزی و صورتحساب آن نظارت دارد، بر پایهٔ مصوبهٔ شمارهٔ ۶ شورای اجرایی سال ۲۰۲۱.
هزینهٔ چیلر رو مالک میده یا مستأجر؟
کسی که حساب نزد شرکت ارائهدهنده به نام اوست. Emicool می‌گوید هزینه‌ها را «مالک/مستأجر» می‌پردازد و هزینهٔ ظرفیتش «صرفنظر از اتصال یا مصرف» سررسید میشود. پس واحد خالی هم هزینهٔ ثابت جمع میکند: در مثال ما، با ۸٪ خالی ماندن واحد، ۲۴۰ درهم هزینهٔ ظرفیت در دوره‌ای که واحد خالی است جمع میشود (محاسبهٔ خودمان، در جدول پایین نیامده).
وقتی مستأجر قبض را می‌پردازد هم مالک از حساب بیرون نیست. Gulf News مینویسد اجارهٔ چیلر فری ممکن است بالاتر باشد، «ولی نه همیشه»؛ یعنی قبض چیلر از راه اجاره‌ای که مستأجر حاضر است بدهد به مالک می‌رسد. اینکه صاحب حساب کیست را قرارداد اجارهٔ شما تعیین میکند.
سرمایش مرکزی چقدر از بازدهی خالص رو می‌خوره؟
یک واحد نمونه را در نظر بگیرید؛ نه آگهی است و نه ساختمان مشخصی: قیمت ۱٬۶۵۰٬۰۰۰ درهم، ۹۰۰ فوت مربع و اجارهٔ ۱۰۸٬۰۰۰ درهم. مدیریت اجاره، تعمیر و نگهداری و خالی ماندن واحد همان مقدارهای اولیهٔ ماشین‌حساب بازدهی ماست، و هزینه‌های خرید ۴٪ و ۲٪ است. ورودی‌های سرمایش فرض ماست: ۴ تن تبرید و ۸٬۲۵۰ تن‌ساعت در سال. با این نرخ‌ها و با خوانش ۰٫۵۶۸ درهم برای مصرف (یادداشت واحد را بالا ببینید) این میشود ۳٬۰۰۰ درهم هزینهٔ ثابت بهعلاوهٔ ۴٬۶۸۶ درهم مصرف، یعنی ۷٬۶۸۶ درهم؛ اگر واحد فلس باشد، قبض حدود ۳٬۰۴۷ درهم میشود، بازدهی خالص ستون ب حدود ۴٫۱۷٪ (در برابر ۳٫۹۳٪ برای الف) و کاهش اجاره در ستون ت هم فقط حدود ۳٬۰۴۷ درهم. شارژ ساختمان را هم در ساختمان چیلر فری ۲۲ درهم برای هر فوت مربع و در ساختمان با قبض جدا ۱۴ درهم فرض کرده‌ایم.
| در سال | الف: چیلر فری | ب: قبض جدا، مالک می‌پردازد | پ: قبض جدا، مستأجر می‌پردازد، اجاره ثابت | ت: قبض جدا، مستأجر می‌پردازد، اجاره به اندازهٔ قبض کمتر |
|---|---|---|---|---|
| اجارهٔ سالانه (AED) | ۱۰۸٬۰۰۰ | ۱۰۸٬۰۰۰ | ۱۰۸٬۰۰۰ | ۱۰۰٬۳۱۴ |
| شارژ ساختمان (AED برای هر فوت مربع) | ۲۲ | ۱۴ | ۱۴ | ۱۴ |
| شارژ ساختمان (AED) | ۱۹٬۸۰۰ | ۱۲٬۶۰۰ | ۱۲٬۶۰۰ | ۱۲٬۶۰۰ |
| قبض چیلر به عهدهٔ مالک (AED) | ۰ | ۷٬۶۸۶ | ۰ | ۰ |
| قبض چیلر به عهدهٔ مستأجر (AED) | ۰ | ۰ | ۷٬۶۸۶ | ۷٬۶۸۶ |
| بازدهی ناخالص | ۶٫۵۵٪ | ۶٫۵۵٪ | ۶٫۵۵٪ | ۶٫۰۸٪ |
| درآمد خالص (AED) | ۶۸٬۷۶۰ | ۶۸٬۲۷۴ | ۷۵٬۹۶۰ | ۶۹٬۶۵۷ |
| بازدهی خالص | ۳٫۹۳٪ | ۳٫۹۰٪ | ۴٫۳۴٪ | ۳٫۹۸٪ |
| درآمد خالص نسبت به ستون الف (AED) | — | −۴۸۶ | +۷٬۲۰۰ | +۸۹۷ |
ماشین‌حساب خانهٔ سرمایش ندارد. برای تکرار یک ستون، در خانهٔ «شارژ ساختمان» (درهم برای هر فوت مربع) شارژ ساختمان را بهعلاوهٔ قبض سالانهٔ چیلر تقسیم بر متراژ وارد کنید: ستون ب میشود ۱۴ + ۷٬۶۸۶ ÷ ۹۰۰ = ۲۲٫۵۴. بقیهٔ خانه‌ها را روی مقدارهای اولیه بگذارید؛ ستون ت فقط اجاره را هم به ۱۰۰٬۳۱۴ تغییر میدهد.
از روی جدول (محاسبهٔ خودمان): ستون ب تقریباً هم‌سطح ستون الف است. قبض ۷٬۶۸۶ درهم است، شارژ کمتر ۷٬۲۰۰ درهم برمی‌گرداند و بازدهی خالص ۳٫۹۰٪ است، در برابر ۳٫۹۳٪. دلیلش این است که فاصلهٔ فرضی شارژ ما، ۸ درهم برای هر فوت مربع، کمی زیر نقطهٔ سربه‌سر یعنی ۸٫۵۴ درهم است. اگر فاصله ۴ درهم باشد، ستون ب ۰٫۲۴٪ از کل پولی که گذاشته‌اید زیر الف است؛ با ۱۲ درهم، ۰٫۱۷٪ بالاتر. مصرف هم نتیجه را جابه‌جا میکند: با ۵٬۰۰۰ تن‌ساعت قبض ۵٬۸۴۰ درهم است و ب ۰٫۰۸ بالاتر از الف؛ با ۱۲٬۰۰۰ تن‌ساعت قبض ۹٬۸۱۶ درهم است و ب ۰٫۱۵ پایین‌تر.
ستون‌های پ و ت دو سر حالتِ پرداخت مستأجر را نشان می‌دهند. اگر قبض با مستأجر باشد و اجاره تغییر نکند، مالک شارژ کمتر را نگه می‌دارد: ۴٫۳۴٪. اگر اجاره کل قبض را از دست بدهد: ۳٫۹۸٪. قبض ثابت روی اجارهٔ کمتر سنگین‌تر هم می‌نشیند: ۷٬۶۸۶ درهم، ۷٫۱۲٪ از اجارهٔ ۱۰۸٬۰۰۰ درهم است و ۷٫۵۹٪ از ۱۰۱٬۳۰۴ درهم، که اجارهٔ پس از افت ۶٫۲٪ِ سه‌ماههٔ CBRE است (یک سناریو؛ رقم سالانه ۲٫۶٪ است). مبانی بازدهی ناخالص و خالص را اینجا تکرار نمی‌کنیم؛ در بازدهی ناخالص در مقابل بازدهی خالص آمده و شواهد هر ساختمان در بازدهی ناخالص، بازدهی شما نیست.
چرا دو برج شبیه هم هزینهٔ چیلر متفاوتی دارن، و قبل از پیشنهاد خرید چی رو چک کنیم؟
این بخش نظر مشاوره‌ای املاک جلیلی است. آنچه می‌آید استدلال از روی منابع و حساب بالاست، نه گزارش یک پروندهٔ مشتری.
بخش ثابت دنبال قرارداد است، نه مصرف. Empower هزینهٔ ظرفیت را برای هر تن مینویسد و Emicool می‌گوید بر اساس ظرفیت قراردادی بر حسب تن تعیین میشود؛ پس دو واحد هم‌متراژ اگر با بار متفاوت وصل شده باشند، هزینهٔ ثابت متفاوتی دارند. تن‌های قراردادی واحد را بپرسید.
بخش متغیر دنبال گرمایی است که واحد میگیرد. همان نرخ تن‌ساعت در واحدی با شیشهٔ بزرگ رو به آفتاب در تعداد ساعت بیشتری ضرب میشود تا در واحد سایه‌دار. این استدلال است، نه رقمی از منابع؛ به همین دلیل مثال ما مصرف را در سه سطح می‌آورد.
چیلر فری یعنی تأسیسات بی‌هزینه نیست. کسی آن را می‌خرد، راه می‌اندازد و سرانجام عوض میکند. منبعی پیدا نکردیم که بگوید مالک در برج چیلر فری این هزینه را چطور پس میگیرد؛ بودجهٔ ساختمان را برای ردیف‌های انرژی، تعمیر تأسیسات و تعویض بخوانید و با راهنمای شارژ ساختمان مقایسه کنید، پیش از آنکه عدد کمتر یا بیشتر را جواب بدانید.
بده‌بستان روشن است. برج با قبض جدا اجازه میدهد تعرفه را حساب کنید، ولی خالی ماندن و مصرف با شماست؛ برج چیلر فری یک عدد میدهد که تأسیسات را پنهان میکند. هیچ‌کدام در کل بهتر نیست، و مثال نشان میدهد ممکن است هم‌سطح باشند یا حدود یک‌چهارم درصد از کل پولی که گذاشته‌اید فاصله داشته باشند. پیش از پیشنهاد خرید، این‌ها را بخواهید:
- سیستم سرمایش و شرکت ارائهدهنده؛
- تن‌های قراردادی واحد؛
- قبض‌های دوازده ماه، با ماه‌های خالی؛
- ردیف‌های بودجهٔ شارژ ساختمان برای تأسیسات سرمایش، یا نبودشان؛
- آنچه قرارداد اجاره دربارهٔ صاحب حساب می‌گوید.
ارقام مربوط به تاریخ منابع ذکرشده‌اند و منابع در جاهایی با هم فرق دارند؛ مثال محاسباتی حساب نمونه است، نه پیش‌بینی و نه وعدهٔ بازدهی.
از ما بپرس کدوم برج‌های فهرستت قبض چیلر جدا دارن و این چقدر روی بازدهی اثر می‌ذاره. رزرو مشاوره.
این مطلب اطلاعات عمومی است، نه توصیهٔ مالی یا حقوقی؛ پیش از هر تصمیم، ارقام را با مشاور خودتان بررسی کنید.
هزینهٔ چیلر توی شارژ ساختمان هست؟
در ساختمان با قبض جدا، معمولاً نه: شرکت ارائهدهنده واحد را مستقیم و با هزینهٔ ثابت ظرفیت بهعلاوهٔ مصرف صورتحساب میکند (پرسشهای متداول Emicool؛ Gulf News، ۳ ژوئیه ۲۰۲۶). در ساختمان چیلر فری مالک هزینه را میدهد، ولی منبعی نیافتیم که بگوید چطور پس گرفته میشود؛ بودجهٔ شارژ ساختمان را بخوانید.
هزینهٔ چیلر امپاور چطور حساب میشه؟
صفحهٔ تعرفهٔ Empower (خواندهشده در ۲۰ اکتبر ۲۰۲۶) هزینهٔ ظرفیت را ۷۵۰ درهم برای هر تن تبرید در سال مینویسد که ماهانه و پیشپرداخت صورتحساب میشود، و هزینهٔ مصرف را با عبارت «AED 0.568 fils per RT per hour» چاپ کرده است. واحد در خود صفحه مبهم است (درهم و فلس صد برابر فرق دارند)؛ آن را روی یک قبض واقعی کنترل کنید. مثال ما ۰٫۵۶۸ درهم را به کار میبرد. Gulf News (بهروزرسانی ۳ ژوئیه ۲۰۲۴) و Property Finder (۲۳ ژانویه ۲۰۲۶) همین رقمها را گزارش کردهاند.
هزینهٔ چیلر رو مالک میده یا مستأجر؟
در ساختمان با سرمایش مرکزی شرکت ارائهدهنده قبض را برای مستأجر میفرستد و در ساختمان چیلر فری مالک هزینه را میدهد (Gulf News، ۳ ژوئیه ۲۰۲۶). Emicool از «مالک/مستأجر» میگیرد و هزینهٔ ظرفیتش صرفنظر از مصرف سررسید میشود؛ پس واحد خالی هم آن را جمع میکند. قرارداد اجاره روشن میکند حساب به نام کیست.
منابع
