در دبی ملک پیشفروش را پیش از تحویل با واگذاری قرارداد خرید و فروش می‌فروشید. توسعهدهنده باید گواهی عدممخالفت (NOC) بدهد، معمولاً وقتی ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت پرداخت شده باشد، و انتقال در ثبت موقت املاک (اوقود) ثبت میشود. منابع کل هزینهٔ فروش را ۶ تا ۱۱ درصد قیمت فروش نوشته‌اند.
جمع‌بندی ما
انتخاب کنید
واگذاری قرارداد از همین حالا
اگر سهم پرداخت‌شدهٔ لازم توسعهدهنده را رد کرده‌اید، خروج در تاریخی مشخص می‌خواهید و عدد خالص بعد از هزینه‌هایی که کتبی اعلام شده هنوز به نفع شماست.
انتخاب کنید
نگه‌داشتن تا تحویل
اگر می‌توانید قسط آخر و هزینه‌های تحویل را تأمین کنید، خروج می‌تواند صبر کند و فروش بعدی واحد تحویل‌شده هم همان چیزی را که لازم دارید خالص می‌کند.
- قانون: واحد پیش‌فروشی که در ثبت موقت املاک ثبت شده باشد قابل فروش است و نقل‌وانتقال ثبت‌نشده باطل است — قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی، مواد ۶ و ۳.
- سهم پرداخت‌شده: را هر توسعهدهنده تعیین می‌کند — بسته به منبع ۳۰ تا ۴۰ درصد، ۳۰ تا ۵۰ درصد یا حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد.
- هزینهٔ NOC توسعهدهنده: از ۵۰۰ تا ۵٬۲۵۰ درهم در بازه‌های Dealr.ae، Binghatti و EGSH.
- هزینهٔ واگذاری توسعهدهنده: در EGSH نیامده؛ در Dealr.ae حدود ۲ تا ۵ درصد قیمت اولیه.
- کارمزد ۴ درصدی DLD: ۲ درصد فروشنده و ۲ درصد خریدار طبق جدول DLD؛ در عمل معمولاً خریدار همه را می‌پردازد. قرارداد تعیینکننده است.
بازار شلوغ است: Savills ارزش پیشفروش سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ را ۴۵٫۷ میلیارد درهم، در برابر ۶۱٫۳ میلیارد در سه‌ماههٔ دوم گزارش کرده (Khaleej Times، ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶) و Cushman & Wakefield انتظار دارد در ۲۰۲۶ حدود ۵۵٬۶۰۰ واحد تحویل شود، بیشترین رقم از ۲۰۰۸ (Khaleej Times، ۲۰ آگوست ۲۰۲۶).
میشه ملک پیشفروش رو قبل از تحویل فروخت؟
بله، به شرط اینکه قرارداد شما و توسعهدهنده اجازه بدهند. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی می‌گوید واحد پیش‌فروشی که در ثبت موقت املاک ثبت شده باشد می‌تواند فروخته، رهن گذاشته یا به شکل قانونی دیگری منتقل شود (ماده ۶)، و نقل‌وانتقالی که آنجا ثبت نشود باطل است (ماده ۳). متن انگلیسی پورتال ترجمه است، و Dealr.ae و EGSH به قوانین اصلاحی بعدی اشاره می‌کنند (۲۰۱۷ و ۲۰۲۰)؛ پس متن جاری را یک وکیل دارای صلاحیت در امارات تأیید کند.
مانع عملی، رضایت توسعهدهنده است. Oplus International Realty (۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶) گزارش میدهد که ادارهٔ زمین دبی (DLD) تأیید می‌کند فروش پیشفروش به NOC توسعهدهنده نیاز دارد. ما مستقیم از خود DLD نقل نمی‌کنیم؛ هر جا فقط DLD رقمی را اعلام کرده، رسانه‌ای را آورده‌ایم که آن را گزارش کرده است.
چند درصد قیمت رو باید داده باشم تا اجازهٔ فروش بدن؟
عدد واحدی وجود ندارد. Dealr.ae (۱۲ ژوئیه ۲۰۲۶) مینویسد توسعه‌دهنده‌ها معمولاً در ۳۰ تا ۴۰ درصد پرداخت NOC صادر می‌کنند، بعضی قراردادها ۵۰ درصد می‌خواهند و بعضی ۶ تا ۱۲ ماه فروش را ممنوع می‌کنند. Binghatti (۲۶ ژوئیه ۲۰۲۶) ۳۰ تا ۴۰ درصد، EGSH ۳۰ تا ۵۰ درصد و Dubai Sotheby’s International Realty حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد مینویسد. Oplus می‌گوید DLD عدد همگانی منتشر نمی‌کند: عدد از سیاست توسعهدهنده یا از قرارداد خرید و فروش (SPA) شما می‌آید. عدد و هرگونه مدت ممنوعیت فروش را کتبی بگیرید.
ملک ۱٫۷ میلیون درهمی رو بفروشم، آخرش چقدر دستم می‌مونه؟
این حساب‌وکتاب روی یک واحد فرضی است، نه آگهی، نه پیشنهاد قیمت و نه پیش‌بینی. فرض کنید واحدی ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهمی را پیشفروش خریده‌اید، ۴۰ درصد آن (۶۰۰٬۰۰۰ درهم) به توسعهدهنده پرداخت شده و قیمت توافق‌شدهٔ فروش ۱٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم است؛ یعنی ۱۳٫۳ درصد بالاتر از قیمت خرید (حساب خودمان). خریدار ۹۰۰٬۰۰۰ درهم باقی‌مانده را به عهده می‌گیرد، همان‌طور که Dealr.ae انتقال را توضیح میدهد، و ۸۰۰٬۰۰۰ درهم به شما میدهد. فرض کرده‌ایم کارمزد ۴ درصدی DLD (۶۰٬۰۰۰ درهم) را هنگام خرید پرداخته‌اید؛ Dealr.ae مینویسد پس داده نمی‌شود.
اینکه هر هزینه را چه کسی می‌پردازد، بسته به توسعهدهنده و قرارداد فرق می‌کند. آن را در SPA خودتان و از خود توسعهدهنده تأیید کنید. هر حالت زیر از بازه‌های گزارش‌شده یک تقسیم را برمی‌دارد. عدد ۲٬۵۰۰ درهم برای NOC رقمی میانه است؛ صفحهٔ هزینه‌های Dealr.ae حدود ۱٬۰۰۰ تا ۵٬۲۵۰ درهم گزارش می‌کند.
| ردیف | حالت سبک | حالت میانه | حالت سنگین |
|---|---|---|---|
| قیمت خرید (فرض ما) | ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ |
| پرداخت‌شده به توسعهدهنده تا امروز، ۴۰٪ (فرض ما) | ۶۰۰٬۰۰۰ | ۶۰۰٬۰۰۰ | ۶۰۰٬۰۰۰ |
| قیمت توافق‌شدهٔ فروش (فرض ما) | ۱٬۷۰۰٬۰۰۰ | ۱٬۷۰۰٬۰۰۰ | ۱٬۷۰۰٬۰۰۰ |
| پولی که خریدار به شما میدهد: قیمت فروش منهای ۹۰۰٬۰۰۰ درهم باقی‌مانده | ۸۰۰٬۰۰۰ | ۸۰۰٬۰۰۰ | ۸۰۰٬۰۰۰ |
| هزینهٔ NOC توسعهدهنده (۵۰۰ تا ۵٬۲۵۰ درهم گزارش‌شده) | ۵۰۰ | ۲٬۵۰۰ | ۵٬۲۵۰ |
| هزینهٔ واگذاری توسعهدهنده (در بعضی راهنماها نیست؛ در بعضی دیگر ۲ تا ۵٪ قیمت اولیه) | ۰ | ۳۰٬۰۰۰ (۲٪) | ۷۵٬۰۰۰ (۵٪) |
| سهم شما از کارمزد ۴٪ DLD (طبق جدول DLD ۲٪؛ در عمل خریدار هر ۴٪ را میدهد) | ۰ | ۳۴٬۰۰۰ (۲٪) | ۶۸٬۰۰۰ (۴٪) |
| هزینهٔ دفتر ثبت معامله (۴٬۰۰۰ درهم به‌اضافهٔ ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده؛ منبع نمی‌گوید چه کسی می‌پردازد) | ۰ | ۰ | ۴٬۲۰۰ |
| کمیسیون مشاور، ۲٪ قیمت فروش به‌اضافهٔ ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده (Binghatti، EGSH؛ شرط قرارداد است، نه نرخ ثابت) | ۳۵٬۷۰۰ | ۳۵٬۷۰۰ | ۳۵٬۷۰۰ |
| جمع هزینه‌های فروش | ۳۶٬۲۰۰ | ۱۰۲٬۲۰۰ | ۱۸۸٬۱۵۰ |
| پولی که پس از هزینه‌ها دستتان می‌ماند | ۷۶۳٬۸۰۰ | ۶۹۷٬۸۰۰ | ۶۱۱٬۸۵۰ |
| در برابر ۶۶۰٬۰۰۰ درهمی که گذاشته‌اید (۶۰۰٬۰۰۰ پرداخت‌شده به‌اضافهٔ ۶۰٬۰۰۰ کارمزد DLD) | +۱۰۳٬۸۰۰ | +۳۷٬۸۰۰ | −۴۸٬۱۵۰ |
| سهم هزینه‌های فروش از قیمت فروش | ۲٫۱٪ | ۶٫۰٪ | ۱۱٫۱٪ |
قیمت فروش و سود ظاهری (۲۰۰٬۰۰۰ درهم) در هر سه ستون یکی است، اما نتیجه از ۱۰۳٬۸۰۰ درهم جلوتر تا ۴۸٬۱۵۰ درهم عقب‌تر می‌رود؛ فاصله‌ای ۱۵۱٬۹۵۰ درهمی (حساب خودمان). Dealr.ae هزینهٔ کل فروش را معمولاً ۶ تا ۱۱ درصد قیمت فروش مینویسد؛ حالت میانه و سنگین ما به دو سر این بازه می‌رسند. حالت سبک پایین‌تر است، چون فرض می‌کند خریدار کارمزد DLD را میدهد و هزینهٔ درصدی وجود ندارد؛ دقیقاً همان دو ردیفی که منابع دربارهٔ آن‌ها اختلاف دارند.
از سمت دیگر: ۶۶۰٬۰۰۰ درهم خودتان را در قیمت فروش حدود ۱٫۵۹ میلیون درهم (حالت سبک) و حدود ۱٫۷۵ میلیون درهم (حالت سنگین) پس می‌گیرید (حساب خودمان)؛ یعنی ۶٫۳ و ۱۶٫۸ درصد بالاتر از قیمت خرید.
کارمزد ۴ درصدی DLD رو کی می‌ده؟
راهنماها یک‌صدا نیستند و قرارداد تعیین می‌کند. Oplus جدول DLD را ۲ درصد با فروشنده و ۲ درصد با خریدار گزارش می‌کند که طرفین می‌توانند طور دیگری تقسیمش کنند. Dealr.ae همین تقسیم را می‌آورد، اما می‌گوید خریدار معمولاً هر ۴ درصد را می‌پردازد و Form F می‌تواند آن را عوض کند. EGSH و Binghatti آن را به خریدار نسبت می‌دهند.
این کارمزد دوباره روی قیمت فروش گرفته میشود و ۴ درصد اولِ شما پس داده نمی‌شود. در مثال ما، همین تقسیم به‌تنهایی ۶۸٬۰۰۰ درهم جابه‌جا می‌کند (حساب خودمان)؛ پس پیش از توافق بر سر قیمت، تکلیفش را روشن کنید.
توسعهدهنده چقدر می‌گیره؟ قانون سقفی گذاشته؟
هزینهٔ NOC را خود توسعهدهنده تعیین می‌کند. Dealr.ae ۵۰۰ تا ۵٬۲۵۰ درهم با مالیات بر ارزش افزوده را گزارش می‌کند و می‌گوید رسماً منتشر نشده؛ Binghatti ۱٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم مینویسد، و صفحهٔ هزینه‌های Dealr.ae می‌گوید معمولاً فروشنده می‌پردازد. Dealr.ae صدور را ۱ تا ۱۰ روز کاری و اعتبار را حدود ۳۰ روز گزارش می‌کند.
منابع بر سر هزینهٔ واگذاری اختلاف دارند. Dealr.ae می‌گوید بسیاری از توسعه‌دهنده‌ها حدود ۲ تا ۵ درصد قیمت اولیه می‌گیرند، معمولاً به عهدهٔ فروشنده، و یادآوری می‌کند گزارش‌ها متناقض‌اند. EGSH چنین هزینه‌ای را نمی‌آورد و می‌گوید توسعهدهنده فقط هزینه‌های اداری تأییدشده توسط DLD را می‌تواند بگیرد.
متن قانون در پورتال به دیدگاه دوم نزدیک‌تر است. ماده ۷ توسعه‌دهندگان اصلی و فرعی را از گرفتن هزینه بابت فروش، فروش مجدد یا هر نقل‌وانتقال دیگر واحد پیشفروش منع می‌کند، جز هزینه‌های اداری که ادارهٔ زمین تأیید کرده باشد. ما از منابع عمومی نمی‌توانیم این را با یک هزینهٔ درصدی جمع کنیم؛ اینکه چه چیزی برای توسعهدهنده و قرارداد شما صدق می‌کند را یک وکیل دارای صلاحیت در امارات می‌تواند بگوید. تا آن موقع، فهرست هزینه‌ها را همراه با بند قراردادی که به آن تکیه می‌کند کتبی بخواهید.
مراحل کار چیه و چقدر طول می‌کشه؟
- SPA را بخوانید: بند واگذاری، حداقل سهم پرداخت‌شده و هرگونه مدت ممنوعیت فروش (Dealr.ae).
- قیمت را توافق کنید و Form F را امضا کنید، یعنی تفاهم‌نامهٔ RERA (Dealr.ae، Binghatti).
- برای NOC درخواست بدهید؛ توسعهدهنده اول حساب شما را بررسی می‌کند (Dealr.ae). واحدِ دارای رهن بانکی نامهٔ ترخیص بانک و تسویهٔ رهن می‌خواهد.
- انتقال را در دفتر ثبت معامله (تراستی) تأییدشده توسط DLD انجام دهید، جایی که انتقال اوقود اجرا میشود و خریدار بقیهٔ شرایط پرداخت را می‌پذیرد (Dealr.ae). EGSH در عوض مینویسد توسعهدهنده آن را در پورتال اوقود شروع می‌کند؛ بپرسید توسعه‌دهندهٔ شما چطور پیش می‌برد.
- هزینه‌ها را تسویه کنید و گواهی جدید اوقود را به نام خریدار بگیرید (EGSH).
دربارهٔ زمان، Dealr.ae می‌گوید پرونده‌های بی‌مشکل ۲ تا ۴ هفته طول می‌کشد و ۴ تا ۸ هفته از آگهی تا انتقال رایج است؛ EGSH از امضای تفاهم‌نامه ۲ تا ۴ هفته مینویسد.
بفروشم یا تا تحویل نگه دارم؟ ما چی رو چک می‌کنیم
فروش را با عدد خالص بسنجید، نه با سود ظاهری. این دیدگاه مشاورانهٔ املاک جلیلی است و فقط از همین منابع ساخته شده. هزینهٔ درصدی توسعهدهنده و تقسیم کارمزد DLD بیشترِ فاصلهٔ مثال ما را می‌سازند: روی هم ۱۴۳٬۰۰۰ درهم بین حالت سبک و سنگین (حساب خودمان). هر دو را پیش از تعیین قیمت کتبی روشن کنید.
قیمت را با گزینه‌های دیگر خریدار بسنجید. Dealr.ae مینویسد پریمیوم فروش مجدد حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد پیشرفت پروژه بیشترین است و واحدی که در ۲۰ تا ۳۰ درصد پیشرفت فروخته میشود با موجودی توسعهدهنده رقابت می‌کند. این فقط یک منبع است؛ آن را با فروش‌های مشابه بسنجید. با رشد ۱۶ درصدی فروش بازار ثانویه نسبت به فصل قبل (betterhomes، ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶)، خریدار شما خانه‌های تحویل‌شده را هم می‌بیند.
گزینهٔ مقابل را درست قیمت بزنید. نگه‌داشتن یعنی قسط آخر و هزینه‌های راهنمای هزینه‌های تحویل، که اندازه‌اش به شرایط پرداخت شما بستگی دارد، و بعد فروشی دیگر با هزینه‌های خودش. خالص را با خالص مقایسه کنید.
اگر این واحد بخشی از برنامهٔ اقامت شماست، اول آن را بررسی کنید. راهنمای ما دربارهٔ حذف شرط پرداخت در ویزای طلایی، طبق گزارش‌ها توضیح میدهد خرید پیشفروش برای سقف ۲ میلیون درهم چطور حساب میشود. اگر درخواست شما به همین واحد تکیه دارد، پیش از واگذاری قرارداد از مرجع مربوط بپرسید چه چیزی لازم است.
برای سمت خریدار، ماشین‌حساب هزینهٔ خرید و خرید پیشفروش در دبی، از ابتدا تا انتها را ببینید.
توصیف مراحل از منابع عمومی نام‌برده آمده که هیچ‌کدام سیاست توسعه‌دهندهٔ شما نیست، و ارقام هزینه بازه‌هایی است که در تاریخ‌های ذکرشده گزارش شده‌اند و با هم اختلاف دارند. هر مرحله و هر هزینه را پیش از امضا یا آگهی، کتبی با توسعهدهنده و با یک وکیل دارای صلاحیت در امارات تأیید کنید. مالیات را پوشش نمی‌دهیم؛ از مشاور مالیاتی بپرسید.
این مطلب اطلاعات عمومی است، نه توصیهٔ مالی یا حقوقی؛ پیش از هر تصمیم، ارقام را با مشاور خودتان بررسی کنید.
میشه ملک پیشفروش رو قبل از تحویل فروخت؟
معمولاً بله. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی فروش واحد پیشفروشِ ثبتشده در ثبت موقت املاک را مجاز میداند و Oplus International Realty (۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶) گزارش میدهد ادارهٔ زمین دبی (DLD) گواهی عدممخالفت (NOC) توسعهدهنده را لازم میداند. Dealr.ae (۱۲ ژوئیه ۲۰۲۶) مینویسد معمولاً در ۳۰ تا ۴۰ درصد پرداخت صادر میشود. قرارداد (SPA) شما تعیینکننده است.
توسعهدهنده برای اجازهٔ فروش چقدر می‌گیره؟
منابع اختلاف دارند. Dealr.ae (۱۲ ژوئیه ۲۰۲۶) هزینهٔ NOC را ۵۰۰ تا ۵٬۲۵۰ درهم مینویسد و Binghatti (۲۶ ژوئیه ۲۰۲۶) ۱٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم. Dealr.ae هزینهٔ واگذاری را حدود ۲ تا ۵ درصد قیمت اولیه گزارش می‌کند؛ EGSH جز هزینه‌های اداریِ تأییدشده توسط DLD چیزی نمی‌آورد. فهرست هزینه‌ها را کتبی از توسعهدهنده بخواهید.
کارمزد ۴ درصدی DLD در فروش مجدد پیشفروش رو کی می‌ده؟
بستگی به قرارداد دارد. Oplus International Realty (۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶) جدول DLD را ۲ درصد فروشنده و ۲ درصد خریدار گزارش می‌کند؛ Dealr.ae (۱۲ ژوئیه ۲۰۲۶) می‌گوید در عمل معمولاً خریدار هر ۴ درصد را می‌پردازد. ۴ درصد اولِ فروشنده پس داده نمی‌شود. تقسیم را با توسعهدهنده و یک وکیل دارای صلاحیت در امارات تأیید کنید.
منابع
