طبق راهنماهای اکتبر ۲۰۲۶، تحویل پیش‌فروش در دبی علاوه بر قسط آخر معمولاً هزینهٔ سند (۵۸۰ درهم در چند راهنما)، سپردهٔ DEWA (۲٬۰۰۰ درهم برای آپارتمان)، شارژ ساختمان سال اول و بازرسی فنی دارد؛ و اگر کارمزد ۴ درصدی ادارهٔ زمین دبی (DLD) پرداخت نشده باشد، آن را هم. کلید بعد از تسویهٔ بدهی‌ها داده میشود.
ارقام کلیدی
- آپارتمان ۲٬۰۰۰ درهم · ویلا ۴٬۰۰۰ درهم
سپردهٔ DEWA (سپردهٔ مالک فقط هنگام فروش ملک برگردانده میشود)
صفحهٔ رسمی DEWA، به‌روزرسانی ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶
DEWA - ۱۰ سال
تعهد توسعه‌دهنده برای عیوب سازه‌ای پس از تحویل (یک سال برای تأسیسات)
قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹
پورتال قوانین دبی (قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹، مادهٔ ۴۰)
- کارمزد ۴ درصدی DLD: بیشتر منابع آن را همان مرحلهٔ ثبت اوقود می‌دانند، اما بعضی فهرست‌های تحویل آن را «اگر پرداخت نشده باشد» جزو هزینه‌های روز تحویل آورده‌اند. منابع اختلاف دارند — Dubai Sotheby’s International Realty، ۴ آگوست ۲۰۲۵ در برابر Mortgage Finder، ۳ سپتامبر ۲۰۲۵.
- هزینهٔ سند: ۵۸۰ درهم در Holo و Mortgage Finder؛ ۲۵۰ درهم (به‌اضافهٔ ۲۰ درهم) در Dubizzle.
- سپردهٔ DEWA: ۲٬۰۰۰ درهم برای آپارتمان و ۴٬۰۰۰ درهم برای ویلا؛ سپردهٔ مالک فقط هنگام فروش ملک برگردانده میشود — DEWA، هزینه‌های خدمت ورود به ملک (به‌روزرسانی ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶)؛ Engel & Völkers، ۹ سپتامبر ۲۰۲۶ همین مبلغ‌ها را آورده است.
- بازرسی فنی آپارتمان: از ۸۰۰ تا ۳٬۵۰۰ درهم، بسته به منبع — Real Estate Club Dubai، ۶ ژوئیه ۲۰۲۶ و Realty Hunting، ۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- تعهد توسعه‌دهنده پس از تحویل: ۱۰ سال برای عیوب سازه‌ای از تاریخ گواهی پایان ساخت و یک سال برای تأسیسات از تاریخ تحویل واحد؛ طبق خلاصهٔ یک دفتر حقوقی از قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دبی — دفتر حقوقی Awatif Mohammad Shoqi، ۲۲ اکتبر ۲۰۲۴.
به برآورد Cushman & Wakefield که Khaleej Times در ۲۰ آگوست ۲۰۲۶ گزارش کرد، در ۲۰۲۶ حدود ۵۵٬۶۰۰ واحد در دبی تحویل میشود، بیشترین رقم سالانه از ۲۰۰۸، و حدود ۳۲٬۰۰۰ واحد از آن در نیمهٔ دوم سال.
موقع تحویل پیش‌فروش دقیقاً باید چی بپردازم؟
این فهرست ترتیب معمول است و جای اعلامیهٔ تحویل شما را نمی‌گیرد. هر مبلغ از منبعی است که کنارش لینک شده، و منابع در چند مورد با هم اختلاف دارند؛ آن موارد را جداگانه توضیح داده‌ایم.
- قسط آخر: مبلغ و موعدش در طرح پرداخت قرارداد خرید و فروش (SPA) شما آمده است. راهنماها معمولاً ۵ تا ۱۰ درصد قیمت را می‌نویسند؛ در شرایط پرداخت ۷۰ به ۳۰، طبق خود این طرح، ۳۰ درصد هنگام تکمیل پروژه سررسید میشود. اگر قسط آخر را با وام می‌پردازید، بانک آن را به توسعه‌دهنده می‌پردازد؛ پس برای روال خود بانک هم زمان بگذارید.
- هزینهٔ سند: وقتی اوقود به سند مالکیت تبدیل میشود، ۵۸۰ درهم رایج‌ترین رقم راهنماهاست؛ یک پورتال ۲۵۰ درهم به‌اضافهٔ ۲۰ درهم را نوشته است. رقم قطعی همان است که روی رسید شما می‌آید.
- آب و برق: سپردهٔ DEWA ۲٬۰۰۰ درهم برای آپارتمان و ۴٬۰۰۰ درهم برای ویلا است و برای مالک فقط هنگام فروش ملک برگردانده میشود. فعال‌سازی کنتور کوچک در صفحهٔ DEWA ۱۲۵ درهم است و راهنمای دیگری ۱۳۰ تا ۱۵۵ درهم را نوشته است. اگر ساختمان شما سرمایش مرکزی دارد، آن حسابی جداگانه با سپردهٔ مخصوص خودش است و مبلغش در منبع ذکر نشده.
- هزینهٔ اداری توسعه‌دهنده: طبق Dubizzle یک بار به توسعه‌دهنده پرداخت میشود؛ رقم استانداردی ندارد و باید در اعلامیهٔ شما باشد.
- شارژ ساختمان سال اول و بازرسی فنی: دو بخش پایین‌تر.
کارمزد ۴ درصدی DLD رو دوباره باید بدم؟
معمولاً نه، ولی منابع یک‌صدا نیستند. Dubai Sotheby’s International Realty مینویسد ۴ درصد هنگام امضای SPA و پرداخت اولیه می‌آید، و Realty Hunting میگوید فقط یک بار در ثبت اوقود گرفته میشود و هنگام تبدیل به سند تکرار نمی‌شود. راهنمای Holo «قسط آخر و کارمزدهای DLD» را یک‌جا در مرحلهٔ دوم تحویل آورده، و Mortgage Finder آن را با عبارت «اگر پرداخت نشده باشد» در فهرست روز تحویل گذاشته است.
۴ درصد یک ملک ۱٫۵ میلیون درهمی ۶۰٬۰۰۰ درهم میشود (محاسبهٔ خودمان). پس رسید پرداخت مرحلهٔ ثبت و SPA را کنار هم بگذارید و ببینید چه چیزی پرداخت شده است.
قسط آخر کی و با چقدر مهلت سررسید می‌شه؟
موعد قسط آخر در طرح پرداخت SPA شماست و اعلامیهٔ تحویل آن را فعال می‌کند. مهلت را خود اعلامیه تعیین می‌کند: Dubizzle و Engel & Völkers هر دو از «اعلامیهٔ تکمیل» می‌نویسند که از تاریخ صدورش حدود ۳۰ روز برای انجام الزامات تحویل فرصت می‌دهد. برای شما، متن اعلامیه و قرارداد خودتان مرجع است.
مهلت تأخیر و جریمهٔ پرداخت دیرهنگام هم در SPA تعیین میشود، نه در راهنماها. پیش از رسیدن اعلامیه، آن بند را بخوانید.
بازرسی فنی (اسنگینگ) چقدر می‌شه و بعدش توسعه‌دهنده چه تعهدی داره؟
بازرسی فنی یعنی بررسی ساختمان و تأسیسات واحد پیش از امضای فرم تحویل. هزینهٔ آن برای آپارتمان بسته به منبع فرق می‌کند: ۸۰۰ تا ۲٬۵۰۰ درهم در یک منبع و ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۵۰۰ درهم در منبع دیگر. هر دو برآوردهای منتشرشده‌اند، نه نرخنامهٔ رسمی؛ از دو یا سه شرکت برای واحد خودتان قیمت بگیرید.
پس از تحویل، تعهد توسعه‌دهنده را قانون مشخص می‌کند. طبق خلاصهٔ دفتر حقوقی Awatif Mohammad Shoqi، قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دبی (ماده ۴۰، بند الف) توسعه‌دهنده را ۱۰ سال مسئول عیوب سازه‌ای میداند و این مدت از تاریخ دریافت گواهی پایان ساخت پروژه شروع میشود. تأسیسات مکانیکی، برقی، لوله‌کشی و فاضلاب هم یک سال از تاریخ تحویل واحد به مالک تحت تعهد است. این خلاصهٔ یک دفتر حقوقی است، نه متن قانون؛ متن ماده را با وکیل خودتان بخوانید.
شارژ ساختمان سال اول موقع تحویل سررسید می‌شه؟
جواب یکی نیست. Holo مینویسد شارژ سالانه پیشاپیش از سوی توسعه‌دهنده دریافت میشود و بر اساس فوت مربع حساب میشود. Realty Hunting میگوید ممکن است از زمان تکمیل پروژه، حتی پیش از تحویل کلید، حساب شود.
در مقابل، یک کارشناس در ستون مشاورهٔ The National (۲۸ دسامبر ۲۰۲۵) مینویسد تعهد پرداخت شارژ از زمان تصرف واحد شروع میشود و تنها محرک قانونی آن اعلامیهٔ تحویل است؛ صورتحساب دورهٔ پیش از تحویل را موضع تجاری توسعه‌دهنده میداند، نه الزام قانونی. او توصیه می‌کند دورهٔ صورتحساب و بودجهٔ مصوب انجمن مالکان را بخواهید.
مبلغ هم یکی نیست. Realty Hunting رقم معمول را ۱۰ تا ۳۵ درهم برای هر فوت مربع در سال مینویسد، و راهنمای شارژ ساختمان ما بازهٔ ۳ تا ۳۰ درهم را از نمایهٔ شارژ ساختمان آورده و توضیح می‌دهد نرخ مصوب هر ساختمان را از کجا می‌توان دید. نرخ ساختمان خودتان را از توسعه‌دهنده بخواهید.
قبل از اعلامیهٔ تحویل، ما چی رو چک می‌کنیم؟
این بخش نظر مشاوره‌ای ما در املاک جلیلی است. چهار چیز را پیش از رسیدن اعلامیه روشن می‌کنیم.
یکم، رقم‌ها را ردیف‌به‌ردیف بخوانید. برای هر خط اعلامیه بپرسید: این مبلغ بابت چیست، به کدام بند SPA برمی‌گردد، به چه نهادی پرداخت میشود و آیا برگشت‌پذیر است. سپردهٔ DEWA و هزینهٔ اداری توسعه‌دهنده دو چیز متفاوت‌اند و نباید در یک خط گم شوند.
دوم، ترتیب پرداخت و بازرسی را کتبی بپرسید. منابع در این ترتیب هم یکی نیستند: Holo قسط آخر را پیش از بازرسی می‌آورد، و Dubizzle بازرسی را «آخرین فرصت» برای دیدن مشکلات ایمنی و سازه‌ای می‌نامد. اگر پرداخت جلوتر از بازرسی است، پیش از دیدن واحد پول داده‌اید و تنها تعهد توسعه‌دهنده می‌ماند. این ترتیب را از توسعه‌دهنده کتبی بپرسید، و بدون مشورت با وکیل پرداخت را نگه ندارید.
سوم، بازرسی را با مشخصات قرارداد تطبیق دهید. بازرس فقط عیب نمی‌بیند؛ باید واحد را با پلان و فهرست مشخصاتِ پیوست SPA مقایسه کند: متریال، ابعاد، تأسیسات. یادداشت‌های بازرسی را کتبی به توسعه‌دهنده بدهید و بپرسید امضای فرم تحویل برای عیوب گزارش‌شده چه معنایی دارد.
چهارم، برای «چک دوم» بودجهٔ جدا بگذارید. یک مثال حسابی، نه پیش‌بینی: آپارتمانی ۱٬۰۰۰ فوت مربعی، با شارژ ۱۸ درهم برای هر فوت مربع (رقمی که Realty Hunting در مثال خود می‌آورد) و با فرض اینکه ۴ درصد پیش‌تر پرداخت شده. هزینهٔ سند ۵۸۰ درهم، سپردهٔ DEWA ۲٬۰۰۰ درهم و فعال‌سازی ۱۲۵ درهم، شارژ سال اول ۱۸٬۰۰۰ درهم و بازرسی ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۵۰۰ درهم میشود؛ روی هم حدود ۲۱٬۷۰۰ تا ۲۴٬۲۰۰ درهم، جدا از قسط آخر و جدا از سرمایش مرکزی. اگر ۴ درصد هنوز مانده باشد، برای ملکی ۱٫۵ میلیون درهمی ۶۰٬۰۰۰ درهم دیگر اضافه میشود. سپردهٔ DEWA برای مالک فقط هنگام فروش ملک برگردانده میشود (صفحهٔ DEWA)؛ بیشتر بقیهٔ این پول اصلاً برنمی‌گردد. هزینه‌های ثبت را با ماشین‌حساب هزینهٔ خرید ببینید (شارژ ساختمان و آب و برق در آن نیست)، و اثر شارژ سال اول بر بازدهی خالص را با ماشین‌حساب بازدهی.
برای تصویر کامل‌تر، هزینهٔ واقعی خرید ملک در دبی و فرایند خرید پیش‌فروش، از ابتدا تا انتها را بخوانید؛ و اگر هنوز در مرحلهٔ انتخاب پروژه‌اید، پنج سؤال برای شناخت یک پروژهٔ پیش‌فروش واقعی.
ارقام مربوط به تاریخ منابع ذکرشده‌اند و منابع با هم اختلاف دارند.
قبل از اینکه اعلامیهٔ تحویل برسه، بررسی تحویل واحدت رو با ما هماهنگ کن؛ به فارسی یا انگلیسی. رزرو مشاوره.
این مطلب اطلاعات عمومی است، نه توصیهٔ مالی یا حقوقی؛ پیش از هر تصمیم، ارقام را با مشاور خودتان بررسی کنید.
کارمزد ۴ درصدی DLD رو موقع تحویل دوباره باید بدم؟
معمولاً نه، اما منابع اختلاف دارند. Dubai Sotheby's (۴ آگوست ۲۰۲۵) و Realty Hunting (۶ اکتبر ۲۰۲۶) ۴ درصد را در مرحلهٔ امضای SPA یا ثبت اوقود می‌دانند؛ Mortgage Finder (۳ سپتامبر ۲۰۲۵) آن را «اگر پرداخت نشده باشد» جزو هزینه‌های تحویل آورده. SPA و رسید ثبت خودتان را ببینید. ۴ درصد یک ملک ۱٫۵ میلیون درهمی ۶۰٬۰۰۰ درهم است.
بازرسی فنی (اسنگینگ) واحد در دبی چقدر خرج دارد؟
برآوردهای منتشرشده برای آپارتمان از ۸۰۰ تا ۳٬۵۰۰ درهم است: ۸۰۰ تا ۲٬۵۰۰ درهم در Real Estate Club Dubai (۶ ژوئیه ۲۰۲۶) و ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۵۰۰ درهم در Realty Hunting (۶ اکتبر ۲۰۲۶). برای ویلا بیشتر است. این‌ها برآورد هستند، نه نرخنامه؛ از دو یا سه شرکت برای واحد خودتان قیمت بگیرید.
شارژ ساختمان سال اول موقع تحویل باید پرداخت شود؟
اغلب همان موقع صورتحساب میشود، اما منابع اختلاف دارند. Holo مینویسد شارژ سالانه پیشاپیش دریافت میشود؛ Realty Hunting (۶ اکتبر ۲۰۲۶) میگوید ممکن است از زمان تکمیل پروژه شروع شود. ستون مشاورهٔ The National (۲۸ دسامبر ۲۰۲۵) تعهد را از زمان تصرف واحد میداند. دورهٔ صورتحساب را بخواهید.
منابع
