یک «بهترین منطقه» برای همه وجود ندارد؛ برای هر هدف یک منطقهٔ بهتر هست. اگر بازدهی اجاره هدف شماست، طبق ارقام آگوست ۲۰۲۶ Property Monitor، جمیرا ویلج سیرکل (JVC) در جدول ما از میان هفت منطقه اول است: بازدهی ناخالص ۶٫۳۶٪ و حدود ۱٬۵۱۰ درهم برای هر فوت مربع. برای یک خانواده، انتخاب واقعی بین جامعهٔ ویلایی و برج آپارتمانی است. و برای رشد سرمایه در داده‌هایی که پیدا کردیم هیچ منطقه‌ای رشد نشان نمی‌دهد، پس هیچ‌کدام را رتبه نمی‌دهیم: ارقام ما برای این منطقه‌ها افت‌های سه‌ماههٔ دوم است و فقط یک افزایش سه‌ماههٔ سوم، در دبی مارینا.
در یک نگاه
- برای چه کسی
- خریدارانی که منطقهٔ دبی را بر اساس هدف انتخاب می‌کنند: بازدهی، خانواده یا بودجه
- هزینه
- ۱٬۵۱۰ تا ۴٬۲۴۰ درهم برای هر فوت مربع آپارتمان در هفت منطقه (Property Monitor، ۱ ژانویه تا ۶ ژوئن ۲۰۲۶)
- بازدهی، بالاترین و پایین‌ترین در جدول ما: JVC با بازدهی ناخالص ۶٫۳۶٪ و ۱٬۵۱۰ درهم برای هر فوت مربع؛ پالم جمیرا ۴٫۵۸٪ و ۴٬۲۴۰ درهم — Property Monitor از طریق Engel & Völkers (بازدهی تا آگوست ۲۰۲۶، به‌روزرسانی صفحه ۹ سپتامبر ۲۰۲۶)؛ قیمت‌ها از ۱ ژانویه تا ۶ ژوئن ۲۰۲۶.
- کل شهر: REIDIN، ۱۲ اکتبر ۲۰۲۶: بازدهی ناخالص دبی در سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۶٫۱۷٪ است و شاخص قیمت فروش ۱٫۲۷٪ پایین‌تر از یک سال پیش.
- اجاره درست جایی که بازدهی بالاست افت کرده: Savills اجارهٔ آپارتمان در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ را نسبت به یک سال پیش در دبی مارینا ۱۲٫۸٪، بیزنس بی ۱۲٫۲٪ و JVC ۱۰٫۴٪ پایین‌تر می‌بیند — Khaleej Times، ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶.
- قیمت به تفکیک منطقه: قیمت آپارتمان در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ طبق REIDIN در دبی کریک هاربر ۲٫۶۱٪، دبی هیلز استیت ۳٫۷۰٪، بیزنس بی ۶٫۹۰٪، داون‌تاون دبی ۷٫۴۷٪ و پالم جمیرا ۸٫۸۲٪ کم شد.
- عرضه: حدود ۵۵٬۶۰۰ خانه در ۲۰۲۶ تحویل داده می‌شود، بیشترین از ۲۰۰۸، و بیش از ۶۰٬۰۰۰ خانه در ۲۰۲۷ — Cushman & Wakefield به نقل Khaleej Times، ۲۰ آگوست ۲۰۲۶.
بهترین منطقه برای خرید ملک در دبی ۲۰۲۶ کجاست؟
بستگی دارد ملک را برای چه می‌خواهید، و پاسخ با هدف عوض می‌شود. این برداشت ما از منابع پایین است؛ نظر مشاوره‌ای املاک جلیلی است، نه رتبه‌بندی یک مرجع داده.
- بازدهی: طبق ارقام، JVC؛ بعد از آن بیزنس بی و دبی هیلز استیت. اجارهٔ این مناطق در یک سال گذشته افت کرده، پس اجارهٔ امروز را بپرسید، نه اجارهٔ پارسال را.
- خانواده: اول ویلا یا آپارتمان را مشخص کنید؛ منطقه بعدش می‌آید. جامعه‌های ویلایی فوت مربعشان گران‌تر است و بازدهی کمتری دارند.
- رشد سرمایه: در داده‌هایی که پیدا کردیم هیچ منطقه‌ای رشد نشان نمی‌دهد. هر ادعای رشد پیش‌بینی است، پس آن را با عرضهٔ در راه بسنجید.
- بودجه: قیمت هر فوت مربع تعیین می‌کند هر درهم چقدر متراژ می‌خرد: از حدود ۶۶۲ فوت مربع برای هر ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم در JVC تا حدود ۲۳۵ در پالم جمیرا.
دو بخش بعدی شواهد را می‌آورند: اول ارقام هفت منطقهٔ آپارتمانی، بعد هر هدف جداگانه.
این مناطق از نظر قیمت، بازدهی و شارژ ساختمان چه فرقی دارن؟
سه ستون عددی اول همان است که منابع نام‌برده منتشر کرده‌اند؛ دو ستون آخر حساب خودمان روی آن‌هاست. فقط آپارتمان، مرتب بر اساس بازدهی ناخالص.
| منطقه | قیمت هر فوت مربع | بازدهی ناخالص | شارژ ساختمان، سالانه برای هر فوت مربع | بازدهی ناخالص منهای شارژ (حساب ما) | فوت مربع به‌ازای ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حساب ما) |
|---|---|---|---|---|---|
| جمیرا ویلج سیرکل (JVC) | ۱٬۵۱۰ | ۶٫۳۶٪ | ۱۲ | ۵٫۶٪ | ۶۶۲ |
| بیزنس بی | ۲٬۵۴۷ | ۵٫۹۲٪ | ۱۸ | ۵٫۲٪ | ۳۹۲ |
| دبی هیلز استیت | ۲٬۴۳۲ | ۵٫۸۲٪ | ۱۶ | ۵٫۲٪ | ۴۱۱ |
| دبی مارینا | ۲٬۰۵۸ | ۵٫۵۱٪ | ۲۲ | ۴٫۴٪ | ۴۸۵ |
| دبی کریک هاربر | ۲٬۶۰۰ | ۵٫۱۲٪ | ۱۷ | ۴٫۵٪ | ۳۸۴ |
| داون‌تاون دبی | ۳٬۰۱۱ | ۵٫۱۰٪ | ۲۸ | ۴٫۲٪ | ۳۳۲ |
| پالم جمیرا | ۴٬۲۴۰ | ۴٫۵۸٪ | ۳۵ | ۳٫۸٪ | ۲۳۵ |
منابع: قیمت هر فوت مربع، Property Monitor از طریق Engel & Völkers (معاملات ثبت‌شدهٔ DLD، ۱ ژانویه تا ۶ ژوئن ۲۰۲۶)؛ بازدهی ناخالص، Property Monitor از طریق Engel & Völkers (تا آگوست ۲۰۲۶)؛ شارژ ساختمان، پایگاه دادهٔ ساختمان‌به‌ساختمانِ Real Estate Club Dubai (۱۵ فوریه ۲۰۲۶). حساب ما: بازدهی منهای شارژ یعنی بازدهی ناخالص منهای شارژ ساختمان تقسیم بر قیمت هر فوت مربع؛ فوت مربع یعنی ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم تقسیم بر قیمت هر فوت مربع.
این جدول را با چهار احتیاط بخوانید. اول، سه ورودی از سه تاریخ مختلف‌اند و شارژ ساختمان میانگین‌های یک کارگزار است، نه شاخص رسمی؛ همان صفحه شاخص شارژ ساختمان RERA را معیار رسمی می‌نامد، پس شارژ همان ساختمان را بررسی کنید. دوم، «بازدهی منهای شارژ» بازدهی خالص نیست: مدیریت اجاره، تعمیر و نگهداری، خالی ماندن واحد و هزینه‌های خرید را نمی‌شمارد، که ماشین‌حساب بازدهی می‌شمارد. سوم، ناشران با هم فرق دارند. صفحهٔ دیگر همان شرکت، منتشرشده ۲۷ آگوست ۲۰۲۶، مارینا را ۵٫۶۴٪، داون‌تاون را ۵٫۲۱٪ و پالم جمیرا را ۴٫۶۶٪ می‌نویسد. و میانگین آپارتمان REIDIN در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ برای پنج منطقه‌ای که فهرست کرده پایین‌تر است: پالم جمیرا ۳٬۲۰۲ درهم، داون‌تاون ۲٬۷۳۸، کریک هاربر ۲٬۴۰۵، دبی هیلز استیت ۲٬۳۶۲ و بیزنس بی ۲٬۰۵۸ برای هر فوت مربع (REIDIN). چهارم، بازدهی‌ها روی اجاره‌هایی نشسته‌اند که بعدتر جابه‌جا شده‌اند؛ بخش بعد را ببینید. برای اینکه چرا دو گزارش برای یک بازار دو قیمت می‌دهند، اختلاف منابع را ببینید.
برای بازدهی اجاره کدوم منطقه بهتره؟
طبق ارقام، JVC. کمترین قیمت هر فوت مربع، بالاترین بازدهی ناخالص و کمترین شارژ ساختمان برای هر فوت مربع را در جدول دارد. با کسر فقط شارژ ساختمان هم با حدود ۵٫۶٪ جلوست و بیزنس بی و دبی هیلز استیت حدود ۵٫۲٪ هستند (حساب ما).
سه چیز این را تعدیل می‌کند. اجاره افت کرده است. Savills اجارهٔ آپارتمان در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ را در JVC ۱۰٫۴٪ پایین‌تر از یک سال پیش، در بیزنس بی ۱۲٫۲٪ و در دبی مارینا ۱۲٫۸٪ پایین‌تر می‌بیند. اجارهٔ آگهی‌شدهٔ Property Finder هم همین را می‌گوید: در JVC ۱۰٪ و در بیزنس بی ۱۲٫۵٪ کمتر بین سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۵ و سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶، و دبی هیلز استیت بی‌تغییر (Gulf News، ۱۸ اکتبر ۲۰۲۶). اجارهٔ آگهی‌شده آگهی است، نه قرارداد امضاشده. بازدهیِ آگوست ممکن است با اجاره‌ای که امروز امضا می‌کنید جور نباشد. عرضه سنگین است. حدود ۵۵٬۶۰۰ خانه در ۲۰۲۶ و بیش از ۶۰٬۰۰۰ خانه در ۲۰۲۷ در راه است (Cushman & Wakefield)؛ این برنامهٔ تحویل است، نه تحویل واقعی. ناخالص، بازدهی شما نیست. شارژ ساختمان برای هر فوت مربع صورت می‌شود، مستأجر هر چه بدهد؛ پس افت اجاره بازدهی خالص را بیشتر از ناخالص پایین می‌آورد. این را حساب کرده‌ایم و فرق بازدهی ناخالص و خالص را هم آورده‌ایم.
بیرون از جدول، همان صفحهٔ Property Monitor در جامعه‌های ارزان‌تر و کمتر مرکزی بازدهی‌های بالاتر می‌نویسد: اینترنشنال سیتی ۸٫۹۳٪، دبی اسپورتس سیتی ۷٫۷۶٪، دبی ساوث ۷٫۲۱٪، الفرجان ۷٫۰۸٪ و آرجان ۶٫۹۵٪، در برابر ۶٫۳۶٪ برای JVC (Property Monitor از طریق Engel & Völkers، آگوست ۲۰۲۶). آپارتمان‌های آرجان در دادهٔ ژانویه تا ژوئن میانگین ۱٬۵۶۸ درهم برای هر فوت مربع بودند. نظر ما: بازدهی بالاتر معمولاً بهایی دارد، مثل مستأجران کمتر یا مسیر طولانی‌تر؛ پیش از دنبال کردن بالای فهرست بپرسید چه بهایی. صفحه‌های دبی ساوث، آرجان و الفرجان ما را ببینید.
برای زندگی خانوادگی کدوم منطقه بهتره؟
منبعی که مناطق را برای خانواده رتبه بدهد پیدا نکردیم و مدرسه‌ها را هم رتبه نمی‌دهیم. آنچه داریم سمت پول است و نظر خودمان.
اول ویلا یا آپارتمان. خانواده فضا می‌خرد، و جامعه‌های ویلا و تاون‌هاوس آن را با قیمت بالاتر برای هر فوت مربع می‌فروشند. قیمت ویلا و تاون‌هاوس در چهار جامعهٔ خانوادگی در دادهٔ ژانویه تا ژوئن Property Monitor از ۱٬۹۰۸ درهم برای هر فوت مربع در داماک هیلز تا ۲٬۸۹۶ در دبی هیلز استیت می‌رود؛ جمیرا گلف استیتس ۲٬۵۲۴ و آرابین رنچز (آرابین رنچز ۱) ۲٬۴۱۷ است (Property Monitor از طریق Engel & Völkers). بازدهی ناخالص آن‌ها زیر سه منطقهٔ اول آپارتمانی جدول است: ۴٫۶۹٪ در دبی هیلز استیت، ۴٫۰۰٪ در آرابین رنچز، ۵٫۳۴٪ در داماک هیلز و ۵٫۷۶٪ در جمیرا گلف استیتس. ویلایی که برای سکونت می‌خرید برای بازدهی نیست، ولی هنگام فروش یا اجاره مهم می‌شود. این دو را در ویلا یا آپارتمان: قیمت، بازدهی و هزینهٔ خالص مقایسه کرده‌ایم.
بعد رفت‌وآمد روزانه. نظر ما، نه رقمی از منبع: برای خانواده، تعیین‌کننده‌ها مسیر مدرسه در ساعت رفت‌وآمد مدرسه‌هاست، پیاده‌روی تا پارک یا فروشگاه، و اینکه خانه را پنج سال نگه می‌دارید یا پانزده سال. این‌ها را صبح یک روز کاری و در همان ساختمانی که می‌بینید امتحان کنید. اگر یک جامعهٔ آپارتمانی برای شروع می‌خواهید، دبی هیلز استیت از نظر قیمت و بازدهی وسط جدول است و دبی مارینا فوت مربعش از داون‌تاون یا پالم جمیرا ارزان‌تر است؛ در هر دو بپرسید کدام واحدها اندازهٔ خانوادگی دارند.
برای رشد سرمایه کدوم منطقه بهتره؟
منطقه‌ای را که رشد نشان بدهد پیدا نکردیم. شاخص REIDIN قیمت فروش دبی را در سپتامبر ۲۰۲۶ نسبت به یک سال پیش ۱٫۲۷٪ پایین‌تر و آپارتمان را ۱٫۶۵٪ پایین‌تر نشان می‌دهد (REIDIN). میانگین آپارتمان Savills در سه‌ماههٔ سوم ۴٫۸٪ نسبت به سه‌ماههٔ قبل کم شد و در مقایسهٔ هم‌سنگ ۱٫۷٪ (Zawya).
به تفکیک منطقه، تازه‌ترین ارقام ما ناهمگون‌اند. در سه‌ماههٔ دوم، قیمت آپارتمان REIDIN در دبی کریک هاربر (۲٫۶۱٪) و دبی هیلز استیت (۳٫۷۰٪) کمترین افت و در پالم جمیرا (۸٫۸۲٪) بیشترین افت را داشت؛ Cushman & Wakefield برای JVC افت ۳٪ می‌نویسد (Khaleej Times، ۹ آگوست ۲۰۲۶). در سه‌ماههٔ سوم، betterhomes قیمت آپارتمان دبی مارینا را ۳٫۷٪ بالاتر نسبت به سه‌ماههٔ قبل گزارش می‌کند. منابع و سه‌ماهه‌ها فرق دارند. این ارقام نشان می‌دهند کدام منطقه کمتر افت کرد، نه کدام بالا می‌رود.
نیمهٔ دیگر عرضه است. Cushman & Wakefield تا ۲۰۳۰ نزدیک به ۵۲۵٬۰۰۰ واحد برنامه‌ریزی‌شده می‌شمارد که هنگام گزارش فقط حدود ۱۸۶٬۰۰۰ تایش از ۲۰٪ پیشرفت ساخت گذشته بود (Khaleej Times، ۲۰ آگوست ۲۰۲۶). نظر ما: هر ادعای رشد برای یک منطقه باید بگوید چرا قیمتش در برابر این خط لولهٔ عرضه بالا می‌رود. اگر نمی‌تواند، امید است. اگر افق شما بلند است و پیش‌فروش می‌بینید، فرق شرایط پرداخت و پنج سؤالی که واقعی بودن پروژه را نشان می‌دهند را بخوانید. برای تصویر کلی قیمت‌ها گزارش بازار سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ ما را ببینید.
با یک میلیون درهم هر جا چقدر ملک می‌خری؟
ستون آخر جدول جواب می‌دهد: با میانگین قیمت‌های ژانویه تا ژوئن، ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم در JVC حدود ۶۶۲ فوت مربع می‌خرد، در دبی مارینا ۴۸۵، دبی هیلز استیت ۴۱۱، بیزنس بی ۳۹۲، دبی کریک هاربر ۳۸۴، داون‌تاون دبی ۳۳۲ و پالم جمیرا ۲۳۵ (حساب ما). یک واحد یک‌خوابهٔ ۶۰۰ فوت مربعی، که فرض ماست و آگهی نیست، با این میانگین‌ها حدود ۹۰۶٬۰۰۰ درهم در JVC، ۱٬۲۳۵٬۰۰۰ درهم در دبی مارینا و ۱٬۸۰۶٬۰۰۰ درهم در داون‌تاون دبی می‌شود.
این‌ها میانگین یک جامعه‌اند و طبقه، منظره و ساختمان هر واحد آن را جابه‌جا می‌کند. قیمت هم هزینهٔ کل نیست: کارمزدها روی آن می‌آیند و ماشین‌حساب هزینهٔ خرید آن‌ها را اضافه می‌کند. اگر آستانهٔ اقامت بودجهٔ شما را شکل می‌دهد، ویزای طلایی و ملک پیش‌فروش را بخوانید.
اگر هم بازدهی می‌خوای هم رشد؟
نظر ما: دنبال یک منطقه نباشید که هر دو را بدهد. دو هدف معمولاً یعنی دو ملک، یکی بر اساس اجاره و یکی برای افق بلند، و بازدهی مجموع کمتر در معرض بدشانسی یک بازار است. هر خرید هم با محک خودش سنجیده می‌شود. پیش از مقایسه، اجارهٔ واقعی همان ساختمان را در ماشین‌حساب بازدهی بزنید.
ارقام به تاریخ منابعشان ذکر شده‌اند و منابع همیشه با هم یکی نیستند. حساب‌ها از ماست و پیش‌بینی یا وعدهٔ بازدهی نیست.
این مطلب اطلاعات عمومی است، نه توصیهٔ مالی یا حقوقی؛ پیش از هر تصمیم، ارقام را با مشاور خودتان بررسی کنید.
بهترین منطقه برای خرید ملک در دبی ۲۰۲۶ کجاست؟
بستگی به هدفتان دارد. طبق ارقام آگوست ۲۰۲۶ Property Monitor، JVC بین هفت منطقهٔ آپارتمانی که مقایسه کردیم بالاترین بازدهی ناخالص را دارد (۶٫۳۶٪ با حدود ۱٬۵۱۰ درهم برای هر فوت مربع) و پالم جمیرا پایین‌ترین را (۴٫۵۸٪ با ۴٬۲۴۰ درهم). برای خانواده، اول باید ویلا یا آپارتمان را مشخص کرد. منطقه‌ای که رشد سرمایه نشان بدهد پیدا نکردیم، پس برای آن رتبه نمی‌دهیم. پیش از تصمیم، اجاره و شارژ ساختمان همان ساختمان را بررسی کنید.
کدوم منطقه دبی بیشترین بازدهی اجاره رو داره؟
بین هفت منطقهٔ آپارتمانی که مقایسه کردیم، JVC با ۶٫۳۶٪ بازدهی ناخالص (Property Monitor از طریق Engel & Völkers، آگوست ۲۰۲۶). همان صفحه در جامعه‌های ارزان‌تر بازدهی‌های بالاتری هم می‌نویسد، مثل اینترنشنال سیتی ۸٫۹۳٪ و دبی اسپورتس سیتی ۷٫۷۶٪. Savills اجارهٔ آپارتمان JVC را در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ ۱۰٫۴٪ پایین‌تر از یک سال پیش می‌بیند، پس اجارهٔ امروز را بسنجید و یادتان باشد شارژ ساختمان از بازدهی ناخالص کم می‌شود.
کدوم مناطق دبی قیمتشون بالا می‌ره؟
منبعی که رشد یک منطقه را نشان بدهد پیدا نکردیم. شاخص REIDIN قیمت فروش دبی را در سپتامبر ۲۰۲۶ ۱٫۲۷٪ پایین‌تر از یک سال پیش نشان می‌دهد. در سه‌ماههٔ دوم، قیمت آپارتمان در دبی کریک هاربر (۲٫۶۱٪) و دبی هیلز استیت (۳٫۷۰٪) کمترین افت را داشت؛ betterhomes قیمت آپارتمان دبی مارینا را در سه‌ماههٔ سوم ۳٫۷٪ بالاتر نسبت به سه‌ماههٔ قبل گزارش می‌کند. این نشان می‌دهد کدام منطقه کمتر افت کرد، نه کدام بالا می‌رود؛ و حدود ۵۵٬۶۰۰ خانه در ۲۰۲۶ و بیش از ۶۰٬۰۰۰ خانه در ۲۰۲۷ در راه است.
منابع
